恶意串通转移夫妻共有房产效力分析

史丽丽(女方化名)与杨文(男方化名)结婚生子后，为小孩上学买了一套。买房由杨文一手操办，从签订所有手续到办理房产证都是以杨文一个人的名义。新房交付后，杨文一家三口并没有住进去，为孩子申请到学位后，他们把房子租了出去，依然住在原来的房子里。

由于双方性格问题争吵不断升级，史丽丽向杨文提出离婚，但杨文不同意离婚。于是，史丽丽以夫妻感情破裂向法院起诉离婚，但被法院驳回。半年以后，史丽丽再次向法院起诉要求离婚。在离婚案审理期间，史丽丽发现她和杨文的夫妻共同房产竟于两个月前被杨文卖给了公公婆婆。于是她把丈夫和公公婆婆作为共同被告起诉到法院，请求法院确认丈夫和公公婆婆之间的房屋买卖无效。

法院查明，被告杨文在原告史丽丽两次向法院起诉离婚期间，将自己名下的房屋产权出售给父母亲，价款为56万元，但其父母并没有实际支付房款。法院认为，本案诉争房屋于三被告签订买卖合同之前登记在被告杨文名下，房屋权属以登记为准，故该房屋产权人应该是杨文。因杨文和史丽丽系在婚姻关系存续期间取得的该房产权，所以该产权应为杨文和史丽丽共有。而杨文的父母在原告史丽丽向被告杨文提起离婚诉讼之后，与儿子签订房屋买卖合同，且没有实际支付对价，应属恶意串通，严重损害了原告史丽丽的权益。根据《人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》规定，史丽丽有权主张追回房屋，综上，法院作出判决，杨文和其父母签订的房屋买卖合同无效，该房屋产权恢复登记至被告杨文名下。

颜宇丹律师认为，本案中，原告史丽丽与被告杨文在婚姻关系存续期间购买了房屋，尽管该房屋产权登记在杨文一人名下，但该房屋应认定为夫妻共有财产。现杨文未经史丽丽同意，擅自将此房屋出售给自己的父母，属无权处分。2012年7月1日起施行的《人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”但不是所有无权处分签订的买卖合同的效力都是有效的。如果买卖的标的物是法律禁止流通的，是违反公序良俗的，或者是双方恶意串通，严重损害他人利益所签订的合同，合同的效力是无效的。夫妻共有房屋，一方不能单方处分出售，恶意转移共有房屋的行为理应无效。但是如果第三人是善意有偿的取得，应当保护第三人的利益，不能认定转让行为无效。

颜宇丹律师建议，如果发现对方在夫妻因感情不和分居期间及人民法院判决不准离婚后，有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的，一方可以在向法院起诉请求分割夫妻共同财产的同时，对夫妻共同财产进行财产保全，这样可防止对方继续转移和损害夫妻共同财产。

丹柱法律团队主要成员简介：

颜宇丹    广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

刘京柱   广东诚公律师事务所专职律师，丹柱法律团队创始人，中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士，律簇法律讲坛特邀讲师。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，曾担任民事审判指导小组组长，2015年6月自法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长，在和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课，受到普遍的欢迎。

曾俊欣   广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院，曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件，擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务，精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则，以对客户负责、认真办案的理念，获得了客户的普遍好评。

 李瑶   江西财经大学法律硕士研究生，曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管，擅长公司法律事务，股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。 

 陈奇俊   广东诚公律师事务所专职律师。擅长处理房地产、继承、劳动等民事纠纷和各类常见刑事案件，精通粤语、潮汕话和客家话，拥有三星集团等巨型外企的管理工作背景。工作严谨、高效，崇信细节成就专业，专业助力成功。

吴泽人    广东诚公律师事务所律师助理，华东政法大学法律学院法学学士。擅长处理建筑工程、房地产纠纷案件、股权纠纷案件以及刑事辩护。坚持以“专业、细致、负责”的精神服务客户，尽努力维护当事人的合法权益。

楚平    广东诚公律师事务所律师助理，曾在云南省楚雄州中级人民法院民三庭实习，有一定的法律实践经验。对待工作认真负责，本着“务实、勤恳”的原则协助团队更好的完成工作。