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十一楼市唱“凉凉”?深圳男子摇号近1年, 还是没有中签

深圳壹地产 2018-10-05 17:43:56

来源:中国新闻网(邱宇)新华社(吴燕婷、王晓丹)

又逢一年国庆。从1999年“十一黄金周”开始,如今,中国人已经迎来第20个“十一黄金周”。今年的黄金周假期,你是否还在看房?目前的楼市行情如何?

资料图。韦亮 摄

过去十年,中国楼市受经济环境和政策影响,呈现短周期的波动。不过这两年,所谓的“金九银十”被淡化,九、十月份不一定是楼市最热的时候,“金九银十”反而有可能行情冷淡。

就像今年的秋季,无论是购房者、房产中介还是开发商,都多少感受到了市场的凉意。

而在国庆假期,多名中介反映看房的情况与平常没有区别,并未出现购房者利用假期大规模看房的现象。

今年的黄金周假期,你还在看房?

房产中介因落差太大转行今年国庆假期,40岁的北京房产中介张强呆在河北。

保定农村的老家,连休五天。他并不着急回北京,因为手里一个着急签单的客户也没有。

由于看房的人不多,张强所在石景山区门店的中介们经常站在门口,一边闲聊,一边一根接一根地抽烟。就在两年前的这个时间,他们中的多数人还在因为带人看房和签单忙得团团转。

对于这种落差,已经离职的房产中介、35岁的杨琳也有同感。今年国庆长假,她在唐山专心经营自己的一家宠物店,不谈楼盘,不谈房价。

2016年十月,她正奔波在环北京的霸州、固安、永清和香河,身份是房地产代理公司的销售。当时正逢霸州孔雀城开盘,杨琳凌晨三点起床给客户排卡,一直排到第二天晚上九点,才拿到2000多号,而房源一共只有1000套。

那段时间,各大售楼处前排起的长龙、购房者脸上焦虑的表情和“一日一变”的房价让她切实感受到北京楼市的火热。在最火的2016年下半年,杨琳卖掉了70多套房子,一口气赚了近300万,“那种感觉就像中了彩票一样”。

但2017年3月突然出台的新政迅速锁住北京楼市的交易量,环京楼市也受到冲击,在之后长达一年多的时间里,杨琳几个月才能卖出一套房。北京市统计局数据显示,2018年1月至8月,北京市商品房销售面积同比下降32.8%,其中住宅销售面积同比下降了22.7%。

房价也大幅回调,杨琳经手的房子中,香河孔雀城2017年年初卖到2万多/平米,今年九十月份的实际成交价只有1万多/平米,接近腰斩。很多中介因为落差太大纷纷离职,她自己也转行开起了宠物店。

北京向来是楼市的风向标,在这次范围的波动中,其他多个城市的房价和成交量也走出了相似的曲线,从一线到三四线城市,楼市轮动升温,又相继趋于平静。国家统计局数据显示,8月,商品房销售面积增速、开发投资增速均呈现明显下滑趋势,环比分别下降7.5、3.9个百分点。

“北京、上海、深圳、广州、厦门、南京、无锡、石家庄、天津、武汉、长沙、成都、西安、杭州,包括大都市周边,比如廊坊,这些调控严厉、市场前期已经降温的城市,在九十月份都没戏。”易居研究院副院长杨红旭说。

在新房限价政策的影响下,二手房更能反应市场的真实情况。根据贝壳研究院的数据,100城月度挂牌价环比下跌城市个数,今年3月至5月都是每月19个,6月25个,7月19个,而8月则骤增到47个。

“调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市已经出现房价下行的苗头。”中原地产首席分析师张大伟说,“房价调整正从点到区域扩散。热点城市楼市逐渐降温,当前的购买力很难再支撑市场继续冲高。”

深圳男子为买房摇号近1年,还是没有中签

深圳市规划和国土资源委员会日前公布的数据显示,深圳9月新建商品住宅成交均价为54080元/平方米,环比微降0.02%,同比下降0.4%;成交套数2248套,环比减少39.0%,同比减少17.6%。总体上看,新房成交呈现价稳量跌趋势。

值得注意的是,受深圳新房“限价”政策影响,一些新入市的一手房价格与同区域二手房价格相比,出现明显“倒挂”,一些地段好的新盘受到购房者追捧,出现供不应求现象。

从今年年初开始看房的李先生告诉记者,今年以来,他申请了多个新开楼盘的购房资格,但均未中签。9月份,他相中已久的华润城府三期住宅项目入市,但还是没有摇上号。“一共卖555套房,有4000多人摇号。”李先生说。记者了解到,9月开盘的深圳华润城府(三期)555套住宅产品,开盘当天便全部售罄。

二手房方面,据深圳房地产信息网数据中心统计,9月份二手房网签量出现下滑,共成交5489套,环比减少30.5%,同比减少23.7%;成交面积452421平方米,环比减少29.5%,同比减少22.1%。深圳中原研究中心报告称,除今年2月份受春节影响外,9月成交量创下去年11月以来的新低,调控政策效果凸显。

多名中介向记者表示,9月带客量比8月明显减少,有些区域9月成交量比8月还低,购房者持观望态度。

链家置业罗湖区经理人小叶告诉记者:“现在看房的顾客犹豫期更长,业主降价也不太明显,大家都在观望。”

深圳贝壳研究院分析,受深圳“731”调控新政影响,置业者观望情绪依然浓厚,令9月份市场量价持续下降。

开发商思考怎么“活下去”

在房产中介还怀念“好日子”的时候,开发商已经开始思考怎么“活下去”的问题。

9月下旬,房地产行业巨头万科在深圳举办秋季例会,会场挂出的三个红底白字十分惹眼——活下去。其实,在更早些时候的南方区域9月例会上,万科董事会主席郁亮就说过:

“万科要做的件事情,就是进行战略检讨,以‘活下去’为最终目标。”

生存本来是一个企业的底线,耐人寻味的是,在今年的秋天,郁亮却把它设成了最终目标。他看到了目前房地产市场的沉重枷锁,“限制非常多,已经超出了当初的研究。”

楼市调控层层加码,从一线城市扩展到二三四线城市,从限购到限售、限价,从限商贷到限公积金贷款,从限土地拍卖到限房企融资,仅靠旧有的模式,房企显然已经无法继续玩转高增长的魔法。

最让郁亮担心的问题之一是“回款”,他说,“当前南方区域的回款压力比较大,这不是因为南方区域做的不好,而是因为率先感受到了市场及行业变化。”

销售回笼和市场融资是房地产企业的主要资金来源,也是赖以生存的血液。在2018年年初开始收紧房企融资的政策背景下,如果连现金流稳健的万科都感受到回款的滞缓、去化的压力,不难想象一些中小房企的资金链是何种境况。

事实上,今年恒盛地产被爆违约后,天房集团、华夏幸福、鲁商置业等上市公司均因为资金链问题遭到交易所问询。

“2018年将是房企最近4年资金压力的一年。”张大伟说,“从2016年‘930’开始,一二线城市严格调控,融资收紧,在这种情况下,房企的资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但继续拿地的压力逐渐增加,对于非优质地块的积极性持续降低。”

房企拿地开发的欲望正在消退,今年以来,土地溢价率持续下降,土地流标数量骤增,与前两年土地市场火热的局面形成鲜明对比。

中原地产研究中心统计数据显示,2018年,热点城市土地溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。2018年1-7月,流拍土地接近800宗,二线和三四线城市的土地流拍数量同比增长高达200%和121%。

2018是楼市拐点还是新起点?

楼市降温的背后是政策的推动。前段时间,呼和浩特打响了退出去库存的枪。

8月24日,呼和浩特宣布“全面停止房地产去库存调控措施”,成为个告别去库存的城市。不知是巧合还是有意设计,在2014年的上一轮调控中,率先取消限购的也是呼和浩特,其他城市随即跟进,房贷政策开始放松,范围的楼市去库存继而拉开序幕。

四年之后的现在,多数城市已经不存在高库存的问题,有的甚至库存紧张。易居研究院监测数据显示,2015年以来100城库存规模持续下跌,截至2018年8月底,100城库存规模相当于2011年11月的水平,即库存规模回落到了七年前的水平。

反应库存规模的一个指标是库存去化周期。“库存去化周期的合理区间为12-16个月,低于该区间则说明库存规模偏小。2018年8月,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9个月,这也意味着市场仅需9个月的时间就能消化完这些库存。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

杨红旭表示,基本上可以认为,东中部和部分西部的大多数三四线城市,住宅去库存都已完成或近尾声,宽松政策应该“收兵”了。

以湖北为例,中国人民银行武汉分行行长王玉玲在《中国金融》刊文称,湖北省79个市、县中,平均消化周期小于6个月的有29个,小于8个月的有47个,占60%。

王玉玲认为,近年来,随着棚改货币化进度提速,三四线城市广泛采用棚改货币化安置模式,大量资金进入房地产开发商手中,在去库存的同时形成了新的住房供给能力,获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力,从而推动三四线城市出现房地产供需两旺局面,部分城市房地产市场呈现过热苗头。

“货币化安置作为本轮去库存的一种手段,其任务已基本终结,应考虑适时退出。”她建议。

货币化安置是安置棚户区居民的方式之一,另一种是实物化安置,即政府分配安置房,给棚户区原住户居住。2015年之后,伴随着去库存的要求,货币化安置成为主流。拆迁之后不给房子给现金,拆迁户自己再去买房子,这在某种程度上催升了楼市的热度。

7月12日,住建部对棚改的一番表态释放出非常明确的信号。一些房价暴涨的城市,拆迁之后不给现金了,只给安置房。也就是要减少货币化安置的规模。

就在呼和浩特宣布停止去库存仅仅过去4天,长春宣布取消棚改货币化安置购房奖励。嗅觉敏锐的人应该能从中感受到楼市风向的变化。

谈到短期楼市,杨红旭说,开发商重点关注的一线、强二线、强三线基本没有行情,开发商所寄予厚望的三四线城市行情再持续几个月,也会调头下行。

回顾近10年,楼市有过两次大幅降温,一次是2008年,受全球金融危机影响,另一次是2014年,原因是经济下行压力加剧,但两次终究只是房价上涨大趋势中的短暂回调。

这一次,既有“坚决遏制房价上涨”的表态,又有限购限贷限售限价的调控政策,既有反炒房专项整治行动,又有收紧棚改货币化安置的货币调控。再加上几乎板上钉钉的房地产税和隐隐约约的取消预售制猜想,调控力度空前之大。

2018年是楼市长期下行通道的开启,还是又一个涨涨跌跌短期轮回的开始,也许要等到5年、10年之后,我们才能看清。

(应受访者要求,文中部分人物为化名)

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