【谍报】某国企笋岗项目惊现18亿大宗交易!731新政后散客犹豫,大资本亢奋!

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◎原创撰稿：楼兔子 胡春

◎关联公众号：楼兔子兄弟

今天一大早，深圳地产内线人士给楼兔子爆料，深圳楼市再爆超级大单！

罗湖笋岗的深业泰富广场国庆期间悄然开售。在昨日集中的签约仪式上，某国内500强企业领衔，数家机构一口气豪掷18亿，购买了1栋公寓和部分写字楼产品。

这究竟是怎么回事呢？

1又见18亿整购大单！

深业泰富广场9月27日取得预售许可证，备案均价65800元/㎡。9月28日正式开售。据悉，本次开盘首发写字楼+公寓共五栋产品，其中A、B两栋为写字楼办公产品，C、D、E三栋则属于公寓产品。三栋商务公寓的主推户型涵盖面积37-89㎡，其中D栋已全部认购完成并逐步签约中。

其实在国庆期间，楼兔子就得到些许信息：

罗湖笋岗的旧城改造项目——深业泰富广场近期已经实质性完成了一次商业洽谈。一家国内500强企业已经基本确定将出巨资购进深业泰富广场部分物业，目的是满足企业在粤港澳大湾区发展的自身使用需求。与此同时，还有另外数家机构也在洽谈大单购买公寓产品。楼兔子得到的资讯是:以上几宗交易结合在一起，一共买进了深业泰富广场一整栋公寓和部分写字楼，涉及总资金超过18亿元。

究竟是哪家企业如此豪气？放料人当时以涉及商业机密为由未能继续深入放料。

事实上，早在8月8日，项目在一个在广东人看来十分吉祥的日子召开产品发布会。在这场发布会上，有一家世界500强公司的代表现场做了简短发言，表达了对深业泰富广场的信心。如今，深喉的爆料终于在深业泰富广场开盘之后得到确认——这次大单交易就包括了这家从事建筑装饰行业的巨鳄公司！

2为什么又整购笋岗？

楼兔子在查阅资料的时候，还发现三个重要信心：

1、深业泰富广场是笋岗百万平米的旧改大盘，目前是1至3期大约51万平米，后面的4期和5期约50万平米建面已经完成初步规划待建设中。

2、这不是笋岗次出现整购公寓的大单！深业泰富广场一路之隔的招商中环，浦发银行整购了一栋写字楼，富龙恒泰、今鼎运营两家私营公司各自整购了1栋公寓楼。消息是，招商中环已经卖断货了！

3、罗湖区政府放猛料引资进驻笋岗。

楼兔子了解到一个重要信息：罗湖区经济促进局去年发了一个重磅公告，总部企业在罗湖一次性购买办公空间，将分两次奖励总值不超过6000万元的扶持资金。如果是长租办公空间，一次签约不低于3年的，将奖励扶持资金不高于1200万元，分三年支付，每年给予一定比例的管理费支持。

这个政策显然激发了总部企业扎根罗湖的信心。而笋岗是当前罗湖最热点城市中心，接连在笋岗发生数十亿资金的大单整购事件，也就逻辑清晰了。

3笋岗可以比肩前海？

我们知道，罗湖区已经提出了“5年，4200亿，10个重点片区，2500万平米旧改”打造一个新罗湖的战略设想，更振聋发聩提出了“西有前海，东有笋岗”的城市中心复兴口号！

那么问题来啦！笋岗真的有可能成为新城市中心吗？这么多大资金整购买进笋岗公寓，可以是我们普通百姓跟随买房的信号灯吗？楼兔子给你几个参考指标：

1、罗湖是老城，但笋岗真是新城市中心从过往后海、宝中、龙华以及深圳湾、香蜜湖的楼市历史看，深圳买房无疑是要买有新城市中心规划、有大面积新楼盘开发的区域，房子增值才更快。

很简单的以龙华为例吧，大约2009年的时候，龙华的水榭春天一期开盘价大约是1.2万。当时深圳北站已经启用，红山商业文化中心区才刚刚启动大规模开发。很多人觉得单价1.2万太贵太贵了！现在看，水榭春天一期二手房均价大会是6.7万。大约8年涨6倍！这就是新城市中心的魅力。

罗湖是深圳的中心，但毫无疑问罗湖是成熟的城区。大部分区域的房价，过去8年涨幅赶不上龙华。

但笋岗有潜力成为罗湖的新中心。

根据罗湖的城建规划，笋岗和清水河已经联动规划并一致进入了深圳市未来5年要重点打造的18个重点发展区之一。沿着红岭中路，笋岗和蔡屋围将串联起来，打造红岭路创新金融产业带。在红岭路的西侧，福田区的八卦岭片区也在大规模旧城改造，重点是八卦岭的旧改是和笋岗联动进行城市规划的。

区域价值总结：在罗湖与福田交汇的笋岗八卦岭区域，将打破行政区域的隔阂，崛起一座新城市中心！新城、新规划、新发展，这就是楼市机会。相信提前埋伏进场的整购大资金，一定是敏锐嗅到了其中的商机。

2、笋岗大开发，品牌聚集，楼市有推手楼兔子查阅了一下，整个笋岗清水区域的旧城改造规模大约是550万平米，笋岗片区大约是350万平米，八卦岭片区旧城改造规模大约是500至550万平米。

也就是说，在深圳核心区，将以清水河+笋岗+八卦岭为中心，崛起一座新城！总建筑面积预计可达到1100万平米！

1100万平米是什么概念呢？

楼兔子拿到的前海新城市中心规划告诉我们，前海核心区15平方公里土地，调整后的城市建设规模大约是2300万平米。

另一个关键信息是，笋岗的这350平米旧城改造，大多都是集中在深业泰富、招商蛇口、华润、宝能、城建、中洲、深圳物资控股等十几家知名开发商手中。

这些可都是深圳大名鼎鼎的品牌开发商。从以往历史看，买8大金刚开发商旗下物业的购房者，基本上都享受到了丰厚的资产增值。

简单一句话来说就是：区域后续有大量新盘推出，房价有助涨的动力。招商中环是区域里的个原始股，深业泰富广场是第二个上市的区域原始股。

3、这里是全世界摩天大楼最集中的地方笋岗清水河八卦岭、红岭路创新产业带，不仅仅是有超过1000万平米的改建体量，这里更是摩天大楼集中的地方。

根据规划，红岭中路2.5公里主干道沿线，将修建150米以上摩天大楼超过15座！其中700米左右、600多米、500多米的都有。

在深业泰富广场5期，初步规划有一座约400米高的地标型写字楼，定位为深业集团的地标——深业塔。

4整购大单有哪些共性？

以上是这次深业泰富广场18亿大单交易的一些区域价值研判。

对于我们普通购房者来说，其实我们不仅仅是要看到大资金在买进笋岗这个基本个案，我们更想看到的是大资金选房的一些内在逻辑。授人以鱼不如授人以渔，我们想掌握买房的钥匙。

那么，我们来看一下过去两年里最重要的几个商务公寓整购大单：

1、前海管理局整购塘朗城770套公寓。2、私募基金大约23亿整购招华6979的471套公寓。3，机构资金整购招商中环2栋公寓。4，一家国内500强企业领衔数家机构18亿整购深业泰富广场1栋公寓和部分写字楼产品。

当然，此外还有深业东岭、深南道68号、远洋新干线、前海观壹、龙光玖钻等等住宅或公寓项目也发生了一些整购事件。

楼兔子帮你梳理出来的信息是：

1、大资金整购公寓都在地铁站附近这个不需要多说啦。深圳未来的城市是轨道上的城市，轨道沿线资产最值钱。

以深业泰富广场为例，附近就是7号线和9号线交汇的红岭北站，也可以搭乘7号线笋岗站。典型双轨道交汇的地铁上盖物业。

2、私募机构很看重资产的租金政府部门收购资产转为人才安居房，当然是为居住方便为要义。但机构资金整购，显然更加重视资产的未来。

世联行董事长陈劲松在不久前的一次演讲中告诉我们，深圳楼市未来资产定价的最关键因素，不再是周边新盘卖什么价了！是你的资产能够产生多大多稳定的资产！简单说就是必须有稳定的租金。

以深业泰富广场为例，双地铁线交汇，笋岗创新金融产业带产城融合的新城，蔡屋围金融中心，注定了这个区域未来人流量有保障。房屋租赁自然不成问题。有稳定的现金流，大资金囤积的资产就是企业市值的好基石，是资本市场讲故事猛料。对于个人投资者来说，有好的租金也能够帮助抵御市场波动风险。

3、自己都不愿意住的公寓不能买楼市下半场最核心的指挥棒是什么？是房住不炒。

楼兔子的好朋友，地产大V风语对房住不炒的理解是：不能住的房子是不能炒的。个人感觉这个理解非常有借鉴意义。

我在楼兔子小密圈很多次跟圈友交流过：时代变了！深圳楼市钱多人傻快来买的时代已经一去不复返了。王石一再贬斥的阿猫阿狗随便建房大赚特赚的时代也一去不复返啦。现在我们投资买房子，一定不能纯粹想着击鼓传花简单买进卖出了。一套房子，如果自己都不愿意住进去，那这个房子很难有好的投资。原因很简单，你不想住。别人也不傻，他也不想住。那就没人接盘啦。

对公寓投资来说，什么样的房子适宜居住？

当然是有窗户有燃气的公寓。我们买房子居家住人，就是要麻雀虽小五脏俱全。但现实中，大多数的公寓都因为地块性质受规划限制而没有阳台、没有燃气。这种房子，其实是很不适宜居住的！而深业泰富广场本次推售的37至89平米公寓，全部都带阳台燃气！这点太重要了！

另外，由于深业泰富广场是小面积产品居多，因此上车门槛低。总价低，单价也不高。深业泰富广场的预售均价大约是每平米6.5万元左右。以C栋公寓一套31楼的49平米户型为例，预售单价是每平米67253元，总价一套房大约是329.5万。一套30多平米的户型，总价就是200多万。首付5成大概100万出头，而且不限购。

据悉，深业泰富广场这一批公寓的首层均设置独立专属入户大堂，按照五星级酒店大堂标准打造。项目楼栋之间均通过独具特色的连廊相连，连廊建成后将成为片区一道独特的风景线。项目一期空中连廊规划设计为空中泳池，可以从底下直接观赏。初步交楼时间为2019年的年底，精装交付。

这样的小面积产品，享受比住宅更奢侈的配套，居住属性更强。未来的市场承接力，自然更强。

5多款明星户型受热捧

深业泰富广场本次推售的三栋商务公寓的主推户型均为目前楼市稀缺的小户型轻资产，成为投资客户争相热捧的对象。我们且来看看她的真容吧：

约37㎡的灵动户型：在当下深圳楼市拥有显而易见的稀缺属性。同时，一体化设计将简约美学与生活质感的重叠精练至，通透空间连接阳台，迎接每一份采光的明亮，考究的空间利用更给生活倍添诸多想象。

49㎡的一房两厅：放得下对生活的无限热爱。干湿分离以及洗卫分开的人性化设计，洗浴间专门打造便捷储物空间...让细节在看不见的地方熠熠生辉；高使用率的一体化客餐厅，阳台连接卧室，为生活提供了阔绰的居住尺度，也更将丰富温暖的居家想象。

在57㎡里装下舒适与美的：近20㎡的阔绰客厅，满足日常及社交多元需求，更让生活想象丰盛备至；同时，客厅连接阳台，俯瞰城市，景观尽收眼底。

文后提示

楼兔子小密圈楼兔子小密圈圈主胡春，2002年起至今，一直从事深圳地产传媒工作。先后担任南方都市报黄金楼市记者、编辑，深圳特区报地产新闻记者、主编，晶报地产新闻主编。2016年5月起全力运营楼兔子微信公众号。超过15年时间里，始终奋斗在深圳地产圈。实地踩盘的国内外楼盘超过1000个，面对面专访过的地产老板、上市房企高管、地产职业经理人超过1000人。见过看过思考过。楼兔子小密圈，给你另一个视觉观察深圳楼市。欢迎加入。

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