近日（10月16日），为稳步推进龙岗区棚户区改造工作，龙岗区住建局发布关于《龙岗区棚户区改造实施细则（试行）》（征求意见稿），并于10月30日前公开征求社会各界意见。
划重点
1、明确《实施细则》适用范围，龙岗区占地面积小于1万㎡老旧小区，不具备纳入城市更新条件，可纳入棚改适用范围。
无法独立进行改造的零散老旧住宅区可以不纳入棚户区改造政策适用范围。
2、拆迁安置补偿标准全市统一，依据产权调换标准按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2；
另外，奖励被搬迁人每套住房增购不超过10㎡的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，不超过被搬迁房屋类似房地产的市场价格。
3、设置两次意愿征集活动：初次仅征集是否棚改，意愿达成比例标准是 95%；正式征集明确项目概念规划、补偿原则等，通过标准比例是双98%。
4、房屋征收方面，棚改项目签约率未达100%，但经龙岗区领导小组根据公告利益确需改造的，可依法启动房屋征收工作。
官方解读
《实施细则》的内容，主要是明确龙岗各职能单位在棚改中的职能分工，确定棚改项目的工作程序，以便使棚改政策更具操作性。同时，在此基础上，按照市《实施意见》第二十八条关于“各区政府应当认真研究当前棚改中出现的问题，结合辖区实际情况，积极探索棚改的新路径和新方法”的要求，结合龙岗区实际，确立龙岗自身的棚改制度体系。
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统一规划制度
龙岗老旧住宅区分布集中，对全区棚改工作提出了挑战。如果不未雨绸缪，可能导致全区棚改项目分布不均，数量失衡。《实施细则》建立了统一规划制度，由我局根据全区既有建筑质量排查情况，编制《龙岗区棚户区改造建设规划》，确定重点区域范围及改造批次，属于重点区域内重点批次的项目优先开展；未列入重点区域内项目原则上不能纳入项目范围及年度计划范围，确有必要纳入实施的，须经区领导小组审议同意。
《龙岗区棚户区改造建设规划》实施后，可以作为棚户区改造计划审批的重要依据，保证龙岗区棚改的有序开展。
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建立棚改项目退出机制
龙岗老旧住宅区数量大，牵涉的户数多，尤其其主要集聚在布吉和龙城片区，一旦其中某个棚改项目出现维稳事态，势必对周边老旧住宅区居民产生影响。因此，有必要借鉴宝安区做法，切实尊重居民的意愿，在《实施细则》中设立棚改项目退出制度，以避免公共资源浪费，减少无谓的工作消耗。
所谓棚改项目退出机制，即在棚改项目推进的每一阶段，设置相应的退出机制，以化解维稳压力。具体内容如下：
（1） 准备阶段：初步改造意愿征集不足 95%，不启动棚改申报工作；
（2） 申报阶段：同意改造的权利主体人数占权利主体总人数未达到 98%，或建筑面积未达到总建筑面积 98%，不纳入棚改计划；
（3） 签约阶段：项目已签约的权利主体人数占权利主体总人数比例或建筑面积占总建筑面积比例低于98%的，项目终止，调出年度棚改计划，且3年内不再启动该旧住宅区棚户区改造工作（但区领导小组认为确需改造的项目除外）；
（4） 征收阶段：签约期届满后，签约率未达100%的继续实施项目，区领导小组应根据公共利益的需要进行审议，区领导小组可启动行政征收或者行政处罚。
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适当调整棚改政策的适用范围
龙岗区老旧住宅区主要集中分布在布吉和龙城片区，其中有一些老旧住宅区占地面积在10000平方米以下。考虑到政府进行棚改的规模效益以及对容积率的贡献，拟确定占地面积小于10000 平方米的老旧住宅区,不具备城市更新改造条件进行改造的，才可以纳入棚户区改造适用范围，且应与同一街道内的其他旧住宅区联合申报（见《实施细则》第二十六条），全体权利主体应书面同意在项目范围内异地安置或货币补偿。
调整适用范围是结合龙岗区实际作出的，且与棚改政策规定和城市更新规定有了有效衔接。
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业主可自行申请启动棚改
《实施细则》扩大了棚改启动方式，除由街道办依职权申请外，赋予了业主申请启动棚改的权利。
业主申请启动棚户区改造的，由业委会按照《实施细则》规定的条件向街道办申请开展前期工作；没有成立业委会的，由社区工作站申请。
赋予业主申请启动棚改的权利，有利于化解拆迁矛盾，降低政府工作的压力，也符合龙岗老旧住宅区数量大，范围广的实际。
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两次“意愿征集”
权利主体的改造意愿是棚户区改造启动的先决条件。为程度地尊重权利人的意愿，同时避免在权利人改造意愿不强的情况下，政府部门单方面启动概念规划编制和摸底调查，造成资源浪费和社会不稳定因素，《实施细则》规定需进行两次意愿征集。
次是初步改造意愿征集，征集主体是业委会或街道办，仅需征求是否有棚改意愿，比例标准是 95%，即有改造意愿的权利主体占小区权利主体总人数达到 95%及以上。初步意愿征集达到要求后，街道办启动申报工作。
第二次是正式征集改造意愿，征集主体是街道办，根据项目概念规划、补偿原则等，标准是双98%，即有改造意愿的权利主体的人数占权利主体总人数须达到98%及以上和建筑面积达到总建筑面积 98%及以上，方可将项目申请纳入棚改年度计划。问题说明
1、适用范围
据了解，关于《实施细则》适用范围，深圳市其他区的规定稍有差异：南山区与宝安区明确规定为辖区内的老旧住宅区；罗湖区则规定为辖区内国有居住用地及商住混合用地上，规划功能以居住为主导的旧住宅区；福田区则规定为辖区内旧住宅区以及相邻的小面积非住宅类用地。究其稍有差异的原因，基本都是缘于本区的老旧住宅区实际情况所致。
龙岗区作为关外大区，老旧住宅区有自己的特点。因此，龙岗区的《实施细则》适用范围，也要在不违反市棚改政策基础上，体现龙岗实际。考虑到龙岗老旧住宅区集聚特征明显、用地面积低于1万平方米的小区数量较少的特点，为统筹规划老旧住宅区改造，在制定老旧住宅区改造申报条件上，占地面积小于10000平方米的老旧住宅区,不具备纳入城市更新条件的，可以纳入棚户区改造适用范围，但应与同一街道内的其他旧住宅区联合申报。
2、职责分工
对部门职责分工，基本上严格遵循了市《实施方案》的规定，但有两个例外：一是将项目概念规划的编制划给了街道办负责，二是将项目专项规划的编制划给了项目实施主体负责。这样做的理由在于：项目概念规划是在街道办二次征集意愿前必须要完成的工作，且由街道办进行现场公示，故此由它负责编制比较合理；同样，项目实施主体一旦确定，拆迁补偿、搬迁、产权注销及后续建设等事宜都由它负责，项目专项规划与它和权利主体的利益息息相关，由它负责编制也比较合理。
3、工作程序
《实施意见》对全市棚改工作程序做出了简明扼要的规定， 是目前深圳市进行棚改工作的指导性文件，对全市棚改工作具有约束力。龙岗住建局在《实施细则》中，遵循了深圳市《实施意见》的规定， 没有进行突破或改变，只是规定的内容更具有实操性。
4、实施主体运营管理
市《实施意见》规定，区主管部门可以直接委托人才住房专营机构成为项目实施主体，并负责人才住房和保障性住房的运营管理。但是，多年前，龙岗区政府已经出资成立了龙岗区保障性住房投资有限公司，负责龙岗区保障性住房投资、开发与运营管理。目前，该公司运营正常，对龙岗区已有的保障性住房进行管理。
鉴于此，龙岗住建局认为，区保障性住房投资有限公司属于区政府成立的保障性住房专营机构，其性质与深圳市龙岗人才安居有限公司一样，均是政策性企业。既如此，可以考虑将保障性住房管理和人才住房管理分开，由区保障性住房投资有限公司负责区保障性住房运营管理，深圳市龙岗人才安居有限公司负责区人才住房的运营管理。这样的分工互不影响，相互独立，其运营管理也并不违背市《实施意见》的政策目的。
附《实施细则》原文
来源：深圳城市更新网、龙岗区住建局
文君言2018-10-19 17:50:01
