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楼市进入下行期?深圳新房开盘去化最低4%!(附4季度项目入市

文君言 2018-10-22 10:13:58

深圳金九银十,开发商推盘量激增。据文君不完全统计,截止10月21日,深圳共有22个项目入市,其中住宅项目有12个,公寓项目有10个。

从近期的销售情况来看,华润城润府三期在9月22日开盘,555套住宅当天售罄,而公寓产品开盘去化仅三成。虽说有个别网红盘销售成绩可观,但大部分商品住宅入市推盘,成交量均低于预期。

深圳入市项目成交低于预期

上周楼盘开盘成交不足3成

受新房“限价”政策影响,一些新入市的一手房价格与同区域二手房价格相比,出现明显“倒挂”,一些地段好的新盘受到购房者追捧,出现供不应求现象。

文君了解到,9月开盘的深圳华润城府(三期)555套住宅产品,推盘当天便全部售罄。万科臻湾汇和绿景红树湾壹号在金九银十开盘,均去化7成左右。

而这仅仅是少数新盘销售可观,近期大部分楼盘开盘情况不甚理想,普遍去化在两三成左右,有的低至仅4%。


上周六(10月20日),位于盐田区的佳兆业盐田城市广场开盘,共推出737套约71-119㎡住宅产品,均价5.42万/㎡,总上门量约230批(到访约500人),截至当天中午,总计成交152套,去化不足3成。

昨日(10月21日),位于福田香蜜湖片区的深业中城开盘,推出751套建面约49-310㎡商务公寓,均价11.2万㎡,据了解,当天销售170套左右,去化率约22%。

此外,10月第二周(10.08—10.14),实地剑兰郡、深业泰富广场、华侨城香山美墅·云颂等6盘入市,据深圳中原研究中心数据显示,当周一手住宅开盘去化率约46% 。


据文君观察,731新政后,投资客退场,尽管刚性需求和改善性需求仍较大,但是当前国内外经济形势严峻,大部分刚需还在观望中,只有深圳中心区性价比较高的物业产品,去化理想,而投资类的公寓产品,整体成交仅约3成。

同时,深圳中原研究中心指出,9月入市住宅项目也仅个别楼盘成交较好,市场预期在转变,楼市趋于理性,预计未来很长一段时间成交量都将在低位徘徊,目前仅少量楼盘推出特价房,因此新房住宅成交均价仍将维持平稳下滑。

而目前,新政将满3个月,置业者观望情绪依然浓厚,9月份新房市场量价持续下降。

乐有家研究中心数据监测显示,9月深圳网签2248套一手住宅,环比下跌近4成。一手住宅网签均价三连跌,9月跌至近6月全市一手住宅网签均价谷,网签均价54080元/㎡,环比下跌0.02%。


楼市进入下行期,股市也在大跌。随着10月21日,国家起草的《个人所得税专项附加扣除暂行办法(征求意见稿)》出炉,文君认为该意见稿意在刺激消费,减轻刚需族的负担,这与坚定“房住不炒”的中央原则相契合,保障了基本居住需求民生权益。而租金抵税力度总体上略高于住房贷款利息,符合当前楼市“租购并举”调控方向。

四季度推盘量或稳中微升 

新房定价趋于合理化

受“731”新政影响,深圳上半年新房入市步伐缓慢,导致深圳“金九银十”期间,新盘供应“井喷”。

据深圳中原研究中心统计,9月有华润城润府三期、颐安都会中央、佳兆业未来城、勤诚达乐园 、香山里花园五期 、实地剑兰郡 、宝泰雅苑7个住宅项目取得预售证,批售面积合计38.8万平,是8月批售面积的2.8倍,住宅批售套数达到3607套,环比上升168%。

住宅推售方面,9月深圳推售面积合计23.0万平,环比上升29.8%,住宅推售套数合计2315套,环比上升33.28%。

截止10月21日,据文君统计,金九银十期间,共有22个项目入市,其中住宅项目有12个,公寓项目有10个。

据美联物业研究中心统计,今年三季度全市共新增预售29个新房项目,所有项目的总获批套数约为1.76万套,环比今年二季度上升14%,同比去年三季度下降13%。


住宅产品批售方面,今年三季度全市有15个新增预售项目含住宅产品,住宅总获批套数约为0.66万套,较今年二季度下降37%,同比去年三季度下降49%,三季度住宅总获批套数占所有新房房源的获批套数比例也随之降至38%。

步入四季度,美联物业研究中心指出,开发商将做好年末冲刺业绩的准备,预计新房推售量或稳中微升,有54个新房项目具备入市条件,有望迎来全年的推盘及成交高峰。而且受调控政策影响,新房定价将愈趋合理。


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