今天（10月24日），2018G028虎门镇怀德社区地块由深圳坪山招商房地产有限公司以底价85916万元成功竞得，折合楼面价约11800元/㎡。
本次出让地块占地33095.74㎡，属中小规模，起始价85916万元。当地块总价达到106306万元人民币时，楼面限价14600元/㎡，转为“竞自持面积”环节。
地块位于东莞虎门镇怀德社区，距离虎门镇政府约10公里，距离东莞市政府约30.5公里，属于滨海片区，片区内有较大绿化面积，工业集聚发达，是城市产业升级发展的主要区域。
地块西北侧是合森工业区接环莞快速，南侧是求尚电子厂等厂房，西侧是怀林路，东侧是水田，地块周边多为工业区以及村民自建房。
虎门地处珠三角的几何中心，同时也是黄金水道的交汇处，是东莞集高速铁路、城际轨道、城市轨道、高速公路与粤港航线于一体的交通枢纽。
本次出让地块1.8公里处连接环莞快速，接驳东莞各镇，5.6公里连接京港澳高速，9公里连接虎门港高速，10.5公里连接虎门高铁站，实现广深莞快速连通。
地块周边生活配套以次镇级配套为主，附近主要为教育配套，商业氛围薄弱，小区数量少，3-5公里范围内生态资源丰富。
◆ 教育配套含怀德幼儿园、怀德小学、北栅小学、红星学校等，较为丰富；
◆ 商业配套有怀丰商业中心、加德利超级广场、赤岗中心广场等，商业配套多为小型商业中心，相对缺乏；
◆ 休闲配套有怀德广场、北栅广场、大宁康体广场等，石头景区、大婆山、大岭山森林公园等生态配套带来丰富生态资源。
近5年，虎门共成交18块商住用地，共计占地95.6万㎡，供需庞大，其中万科地产斩获8块，2018年万科地块楼面地价为15200元/㎡。
延伸阅读
昨日，深圳市人才安居集团以188433万元夺得位于东莞市塘厦的3.9万㎡商住地，成交楼面价14655.67元/㎡，可售楼面价16511/㎡。
这是塘厦2014年以来首次出让商住地，也是深圳首次在东莞通过土拍形式获得土地用以人才住房建设。
地块位于塘厦镇中心的四村社区，占地面积38962平方米，容积率1.0。地处迎宾大道附近，属于塘厦的新行政中心区。能高速联通惠塘高速、珠三角环线高速、外环高速、从莞深高速等4条高速环线，与周边镇区实现高效无缝衔接。
同时，2017年底塘厦正式开工建设赣深高铁东莞南站，意味着未来从塘厦高铁一站即可到深圳，用时不到20。
该地块需配建住宅建筑面积不少于10％的比例（不少于11571平方米）作为人才房，以及配建独立建筑面积不少于2880平方米的12班幼儿园，建成后需移交给当地政府统一管理。
2017年年底，深圳人才安居集团以10.1亿+竞配建1.08万方人才房的报价，夺下深圳首宗全年期“只租不售”的住宅用地，配建人才住房面积合计高达3.8万方。紧接着，接连包揽深圳5宗租赁住房用地，其中四宗皆以底价成交。
同样在昨天，东莞高埗一宗占地4.9万㎡的商住用地历经6轮报价，最后被安徽安联高速公路有限公司（实为安徽省国资委旗下企业）以11.5亿、折合楼面地价9409元/㎡拿下。
10月16日，金融街（深圳）投资有限公司以底价15.7亿元竞得2018WG024茶山镇下朗村地块。据了解，该公司为北京国资委旗下企业。
为何国资背景房企频频拿地？
今年的土地市场上，“地王”销声匿迹，取而代之的则是土地流标现象增多，国企或国资大股东企业频频拿地。表面上体现为楼市出现降温迹象，更直接的原因则是房企拿地相比以往更为谨慎。
根据中原地产研究中心数据显示，2018年以来，住宅类土地出让单宗地块总价超过34.5亿元的地块合计50宗，国企或国资大股东企业拍得地块为31宗，占比达62%，此前基本在40%左右。50宗住宅高总价地块合计金额为2384.48亿，其中国资占比达67.3%。在大宗住宅地块中，配套租赁租房、保障性住房等不可售面积比例越来越高，这种情况下，对于民企来说运营难度较大。
业内人士认为，现在住房回归居住属性、去投资属性是大趋势，在这个架构设置下，国企或央企辅导拿地成为主流。
此外，国资背景房企无论在资金还是政策上，实力都强过其他一些民营企业。这类企业对于价格的承受力更强，房地产市场进入到了一个强者恒强的市场。
来源：东莞中原战略顾问中心|中国证券报
整理：中原大咖
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中原大咖2018-10-25 09:06:21
