时光荏苒，岁月如梭，转眼间2018年已接近尾声。
2018年，房地产长效机制已经在“租售并举”、“房住不炒”等环节开始快速落地。
据中原地产研究中心统计，截至日前，2018年房地产各种调控政策全年在450次左右，刷新历史调控记录，同比涨幅高达75%。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。
业内有个著名的说法：房地产市场“短期看金融、中期看土地、长期看人口”，也有另一种改编的说法：“短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。”
临近年末，今天我们就来一起来回顾下，深圳2018年几条最重磅的楼市政策。
三价合一
关于深圳执行“三价合一”，相关传闻在新政落地前就多次传出。一说是1月1日正式执行，还有一个版本是2月1日起实施。
（来张老图，有没有勾起大家的回忆？）
两次传闻以后，东莞当时实行“三价合一”又引发行业内的“深圳跟进大猜想”。直到3月28日，深圳正式实施“三价合一”。
人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，要求商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的值作为计算基数确定贷款额度。
所谓“三价合一”，简单理解，就是二手房交易中的所有价格都统一，即成交价、评估价以及网签价“三价合一”，并且按照这个价格来计税以及申请贷款。
通知称，此举为坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。
由于“在发文当日(3月28日)及之前贷款受理行已经查询人民银行征信记录或购房人已经支付定金、部分房款等相关费用，并能提供符合监管要求的证明材料的并不适用新规”，当时深圳还上演了购房者为“搭乘末班车”连夜购房的一幕。
棚改新政
5月，深圳市住房和建设局正式发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见》，对棚改的政策适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等问题作出规定。
★ 明确棚改政策的适用范围
以老旧住宅区项目为主要适用对象，使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
★ 统一安置补偿标准
对被搬迁房屋的补偿，不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价；
产权调换标准按照套内建筑面积1:1，或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。
允许每套住房增购不超过10㎡的面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。
★ 提出深圳特有的棚改实施模式
棚改工作由各区政府主导，主要通过拆旧建新的方式，以人才住房专营机构为主，其他企业也可以参与。
棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。
★ 实现棚改与房屋征收程序的有效衔接
为避免因个别业主提出不合理要求达不成补偿协议，或部分房屋产权人不明确导致项目难以顺利改造，进而损害大多数业主合法权益情况的发生，《实施意见》明确在相关情形下，区级政府可以根据公共利益的需要，依法实施房屋征收。
★ 确定棚改项目的土地出让方式及地价计收标准
棚改项目的用地审批由各区政府负责，由项目实施主体向各区城市更新主管部门申请用地审批，土地使用权通过协议方式出让给项目实施主体，并明确棚改项目中搬迁安置住房、人才住房和保障性住房、公共服务配套、商业配套等各类用途部分的地价计收标准。
二次“房改”
7月27日，深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》。被称为时隔20年，深圳启动二次“房改”。
意见指出：
★ 到2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170万套，各类住房供应占比：商品房占比40%，人才房20%，安居商品房20%，租赁房20%。
★ 2018年起，新出让居住用地中“只租不售”比例将不断提高 。
★ 符合条件的高层次人才可以申请在一定年限内免租相应住房；在深全职工作满5 年以上、符合条件的可以按优惠政策购买或获赠住房产权。
★ 人才房、安居房，自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，可入市场交易，但需缴纳一定比例的增值。
“731”新政
7月31日，深圳市委市政府发布了《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
《通知》在限制企事业单位购房、商务公寓买卖、居民家庭购房后销售、抑制离婚炒房等方面都做出了严格的规定。
内容主要包括：
★ 暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房；
★ 新建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途；
★ 新购商品房三年禁售，新购商务公寓五年禁售；
★ 对离婚购房也进行限制，离婚2年内申请贷款首付将不低于七成，只有无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的首付才可三成，如能证明离婚前家庭仅有1套住房则按首付五成执行。
开工竣工管理办法
2018年10月，深圳市规划国土委发布了《深圳市建设用地开工竣工管理办法（试行）》。
★《办法》规范了建设项目开竣工延期管理，明确了建设项目开竣工期限，规定住房类建设项目自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起4年内竣工；
★ 同时，《办法》加大了竣工违约处罚力度，对企业自身原因未按期开工的，不再延长开工期限，开工期超期满一年后将按闲置土地进行处置；
★ 此外，对竣工违约的违约金计收基数和计收比例进行了调整，调整后，竣工违约应支付的违约金大幅提高。
城中村（旧村）总体规划
11月5日，深圳市规划国土委发布了关于《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》(征求意见稿)公示的通告。
该文件目前只发布了征求意见稿，不过还是引起广泛关注。
《总体规划》针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围。范围内用地在2018-2025年内不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。
此外，文件还提到将引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。
各区规模:福田罗湖南山不低于75%
规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。
其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%，具体规模见下表。
可以看到在空间分布方面，《总体规划》中深圳各区城中村综合整治分区范围的两区为宝安、龙岗两区，城中村综合整治分区范围分别为1612公顷和1487公顷；龙华、光明、坪山三区紧随其后，分别为860公顷、418公顷和409公顷。
原关内四区城中村综合整治分区范围，福田为127公顷、罗湖为135公顷、南山为182公顷、盐田仅有12公顷。
2018年
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中原大咖2018-12-27 18:40:56
