一、2018年广州楼市大事记
1、穗全面实现“一元化”户籍管理，提高积分入户门槛。
1月11日
《广州市推动非户籍人口在城市落户实施方案的通知》明确提出，在广州市范围内取消农业、非农业户口性质划分，统一登记为广州市居民户口，同时取消户口性质的迁移限制，全面实现户籍“一元化”登记和迁移管理，并加大引进人才入户力度和增加安排各区的引进人才落户指标，并规定申请人总积分满85分才可申请入户，申请人按分值从高到低进行排名。
2、穗积分入户，从化增城购房加5分。
2月27日
广州市政府常务会议审议通过了《广州市来穗人员积分入制服务管理规定（试行）》及实施细则，其中明确提到来穗人员入户入学用统一积分体系，对申请人或申请人夫妇共同在从化区、增城区拥有自有产权住房的增加5分。
3、公积金贷款新规：本市户籍需连缴1年、外市连缴2年社保。
3月30日
广州公积金中心规定，申请贷款时，本市户籍职工连续足额缴存住房公积金1年以上（含），非本市户籍职工连续足额缴存住房公积金2年以上（含）；持广州市人才绿卡的非本市户籍职工申请公积金贷款的，享有本市户籍职工待遇。同时规定，房企不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款。
4、广州各类住宅用地须自开工之日起三年内竣工。
4月4日
广州市政府发布《关于加强土地管理的实施意见》，规定各类住宅用地须自开工之日起3年内竣工，其他建设用地面积在5公顷以内的自开工之日起3年内竣工,面积在5至10公顷的5年内竣工,面积在10公顷以上的7年内竣工。配套设施项目的建设必须在开发项目建设总量完成80%前全部完成。
5、来穗子女以积分入学方式申请义务教育，租房买房同等分值。
4月10日
《广州市来穗人员积分制服务管理规定（试行）》今年开始实施，今后申请人在广州申请户籍、子女学籍时，合法租赁住房和自有产权住房将享受同等积分上限。租户子女统筹入学须广州户口，部分区域廉租房租户子女享地段生待遇，合法租房可统筹安排入读公办学校。另首次引入减分项，不诚信、有违法将被扣除积分。
6、首次试点共有产权住房，申请人可购买60%的产权自住。
5月12日
广州首次推出共有产权住房，符合南沙新区“1+1+10”重点产业促进政策体系领域紧缺型人才条件和港澳青年可申请购买一套南沙新区共有产权住房。符合条件的申请人可以购买南沙新区共有产权住房60%的产权，所购住房只能用于自住，不能用于出租、抵押，五年内不得转让产权。
7、广州住房公积金缴存基数下限提高至2100元。
7月2日
广州住房公积金管理中心通报调整住房公积金缴存基数下限由1895元调整为2100元。公积金缴存基数不低于本市现行工资标准，不高于广州市统计部门公布的上一年全市在岗职工月平均工资的3倍。
8、住建局：严禁开发企业拆分价格报备。
10月19日
广州市住房和城乡建设委员会官网发文：对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备,即禁止双合同，新房以单合同形式发售，开发商重新报备案价，签约价（即售价）不能低于备案价的90%。
9、住建局：330新政前出让的土地，其商服类物业不再限定销售对象。
12月19日
《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》：2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，即个人可购买公寓和商铺；个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。
10、公积金提取新规:广州人在城市购买首套房可申请提取公积金。
12月24日
《广州市住房公积金提取管理办法》：在本市行政区域内、缴存人及配偶户籍所在地购买拥有所有权的自住住房，或者在本市行政区域内无自有产权住房，在广州城市（佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关）购买拥有所有权的自住住房的，可以申请提取住房公积金账户内的存储余额。
二、土地市场
1、2018年广州宅地地块出让情况
宅地市场降温
2018年，广州商住商服用地共计成交70宗，其中纯住宅成交36宗，累计184万㎡，成交金额536 亿元。据乐有家研究中心监控数据显示，2018年中旬迎来个成交高峰，年底土拍激增，6月和12月两个月成交17宗占全年成交宗数的47%。
从土地溢价情况来看，2018年住宅出让平均溢价率为6%，明显低于2015年至2017年平均溢价率，多地以底价成交，流拍率提升。2018年广州延续多元土拍模式，定向出让、自持用地、竞返还面积等土拍条件频繁出现，楼市调控政策承压之下，房企拿地热情减退，土地市场整体有所降温。
2、2018年广州各区宅地地块出让情况
增城区成供应大仓
2018年，广州土地成交主力在外围5区，成交面积占全市总面积的87%，共计150.7万㎡，其中，增城区土地成交16宗，成交面积为70.3万㎡，全市占比高达38.3%，吸金244亿元，稳居榜首，颇受开发商关注。花都区表现也不俗，共计出让5宗，成交面积为36.7万㎡，全市占比20%，位居第二，成交金额超100亿。
2018年广州纯住宅地块出让溢价率top10中，南沙区占4席，其中3宗溢价率均在40%及以上，热门指数可见一斑，成为2018年土拍大赢家，与2018年2月份广州将南沙区划为“城市副中心”有很大关联。增城区占5席，其中朱村街地块溢价率高达45%。这归功于该地块东北处即为地铁21号线朱村东站，距离约150米，截至2018年4月，地铁21号线线路土建工程累计完成83%，全线预期在2019年6月开通，日后居民出行颇为便捷。
三、供应与销售
1、2010-2018年广州一手住宅供销情况
供应反弹，成交回落
一手住宅预售面积方面，广州一手住宅供应自2010年以来呈现先升后降状态，2014年成为近九年供应高峰，2015年至2017年供应有所收窄，政府随即加大经营性用地供应力度，2018年反弹回升。乐有家研究中心数据显示，2018年全市新增住宅预售面积1086万㎡，较2017年上升33%。
一手住宅网签面积方面，近9年在波动中上涨，高位出现在2016年楼市火爆年。自2017年330最严调控政策出台，2017年和2018年网签面积持续走跌。由于成交面积的下降，且同属于调控次年，继2014年后，2018年再次出现“供大于求”。
2、2018年广州一手住宅月度预售情况
下半年新货充足
数据显示，2018年广州住宅全年新批呈现3个“波峰”，出现在5-6月、9月、11-12月三个时间节点。7-8月供应有所回落，但在9月增加供应，为“金九银十”备足弹粮。由于下半年备案价优化、预售证发放速度逐渐提高等积极因素刺激，加上房企推货冲业绩，年底供应量大幅增加。总体上，下半年供应总量比上半年多169万㎡，新批供应力度加大，市场上新货增多，2018年下半年买家选择空间较大。
3、2018年广州一手住宅月度去化走势
去化压力整体变小
回望过去一年，广州一手住宅新增供应下半年开始力度持续加大，加上这一年广州的楼市调控从未放松，从根本上导致2018年年底库存增多，库存面积从年初的747.55万㎡增加到12月的874.04万㎡，但由于广州购买需求一直比较旺盛，下半年成交回升，网签提速助力，楼市去化周期回落至9.5个月，去化压力较年初降低。
四、一手住宅
1、2014-2018年广州一手住宅网签走势
近5年网签量先涨后跌，价格持续上扬
据乐有家研究中心监控数据显示，近5年广州一手住宅网签量先涨后跌，网签峰出现在2016年，网签量高达12万套，是近5年破10万套的年份。而2014-2016年间网签量上涨幅度高达79.28%，归功于2015-2016年释放诸多楼市政策利好的影响。但自330广州最严调控政策落地后，一手楼市降温，2017年网签量迅速回落至约9万套左右，比2016年少了将近4万套，下跌30%。调控政策微调优化的2018年一手住宅，网签量保持在8.5万套左右，环比下跌4.6%。
据乐有家营销人员反馈，自2016年10月广州首波限购政策落地后，大量投资客退出广州市场，纷纷转投暂未限购的佛山市场，是近两年商品住宅成交缩水的一个重要影响因素。
价格方面，近5年广州一手住宅网签均价在波动中上扬，逐年涨幅低于10%。2017年网签均价受市场环境影响有所下跌，但2018年（上半年）再度上涨至17929元/㎡，比2014年约上升了3000元/㎡。2018年下半年随着单合同的回归，未来网签价格将更加接近市场水平，更能反应真实情况。
2、2018年广州一手住宅月度网签量走势
金九发力，年底翘尾创新高
2018年广州一手住宅网签波动较大。上半年持续上涨，2018年5月起局部区域限价放松，6月出现个小高峰，网签量首次破万。随着新批供应大幅增加，房贷利率松动，下半年9月再创新高，网签量高达13153套成为全年最给力的月份，“金九”成色十足。但10月-11月回落至5千余套，11月依旧低迷，最终在12月迎来翘尾跨年行情，房企主打各种优惠政策积极推盘，“以价换量”，最终帮助网签量低位反弹至14793套，成功位列全年月份网签量排名榜名，较11月大涨170%。
3、2018年广州各区一手住宅网签量占比
增城稳坐“销冠”宝座
从各区的情况来看，增城区由于拥有相对充足的新批供应以及不限购政策利好，获得27122的套网签量，稳坐2018年一手住宅网签“头把交椅”，占全市一手住宅网签总量的31%。中心城区的黄埔区凭借12538套拿下全市第二名，紧随其后的是正处粤港澳大湾区红利中心的南沙区，网签11882套。中心城区的越秀区、海珠区网签则常年处于低位，源于成熟老城区较少的新房供应。
五、二手住宅
1、2014-2018年广州二手住宅过户走势
二手过户量曾暴涨169.82%
二手市场由于近年限购限售调控深入，信贷环境收紧，经济下行信心不足等因素影响，一定程度降低了置业迫切性。乐有家研究中心数据统计显示，近5年广州二手住宅成交量先升后降。成交高峰出现在2016年与2017年，过户量均突破10万套，2017年广州二手住宅过户高达134957套，与2014年相比则上涨了169.82%。2018年政策影响依旧，过户量回落至102384套，环比下跌24%。
过户均价方面，近5年广州二手住宅价格基本徘徊在2.3万-2.6万元/㎡之间，价格相对平稳。2014年至2016年间上涨较快，2018年较2016年有所下滑，平均每平方米下降119元。
2、2018年广州二手住宅月度过户走势
二手住宅过户稳中微降
相比近5年走势，2018年二手住宅过户波动幅度不算大，总体稳中微降。其中1月、6月和8月过户套数和面积较为突出。6月为全年过户峰，过户量为11090套，过户面积为95.82万㎡。全年过户低谷出现在3月份，仅过户6197套，仅为6月的一半。
3、2018年广州各区二手住宅过户地图
各区过户量普遍下跌，中心城区5区撑起半壁江山
据乐有家研究中心数据显示，2018年各区二手住宅过户量及面积表现为10跌1涨。其中，跌幅超过30%的多达5个区域，仅番禺一区呈现上涨态势，过户18335套，较2017年增长8.7%，并以18%的过户量占比超过老大哥增城区成为，增城区则以12%的占比位居第二名。番禺区距离广州CBD天河珠江新城较近，通勤时间半内，因此吸引了一大批刚需客在此置业。
2018年二手住宅成交热点在中心城区。2018年全市过户102384套， 中心城区过户52655套，全市占比51.4%，撑起二手住宅的半壁江山，优越的区位优势及完善的配套，让中心城区二手房源大受追捧。
4、2014-2018年广州一二手住宅成交占比
迈进存量房时代，二手力压一手
近5年广州一二手占比中，一手住宅网签量占比在前2年一直处于上风，占比超60%，相差2万套左右。2015年为分水岭，一二手住宅成交量不相上下，各占50%。从2016年开始，二手住宅力压一手住宅，2017年比一手多出4万余套。2018年政策稳定年，二手占比依然高于一手住宅，为54%。广州楼市进入存量房时代。
六、趣味数据
1、2018年广州一二手住宅成交面积、户型、总价、单价占比分析
二三房较受欢迎
根据乐有家研究中心监控数据显示，2018年广州住宅成交以60-90㎡为主，全市占比46%。成交户型中三房较受欢迎，全市占比43%，两房占比39%紧随其后。价格方面，总价位于150-300万元区间占比，为54%，占据半壁江山，其次是150万元以下的房源。而成交单价以2-3万元/㎡居多，全市占比41%。
2、2018年广州购房类型
以刚需为主
根据乐有家研究中心监控数据显示，2018年广州在政策调控下，各类购房群体观望情绪浓厚，尤其投资客入场热情不如从前，占比有所降低，仅为15%。住宅成交主力依然为刚需族，占比高达72%。
3、2018年广州购房者籍贯分析
广州备受粤东粤西地区购房者偏爱
根据乐有家研究中心监控数据显示，2018年在广州买房的一半以上是广东人。而这一半人中，占比位于前四名依次是广州、梅州、汕头、湛江。其中，2018年在广州买房的人中超过三分之一是广州户籍，其次，距离广州较远的粤西和粤东地区的人也喜欢在广州买房。
4、2018年广州购房者常住城市分析
本地居住为主
根据乐有家研究中心监控数据显示，2018年广州的购房者基本常住城市位于广东地区，其中住在广州的居多，占比高达95%。其次是城市深圳、东莞和佛山，这得益于城际交通的日益完善，半生活圈的实现。
七、租房市场
1、2014-2018年广州租金走势
住宅租金持续上涨
近5年广州住宅租金持续上涨。从2014年到2018年，广州中心城区价格从42.18元/㎡上涨至55.74元/㎡，5年涨幅为32%。而外围城区租金从27元/㎡上涨至34.17元/㎡,5年涨幅为25%，全市租金从40.52元/㎡上涨至54.71元/㎡,5年涨幅为35%。可见，全市租金主要受到中心城区价格上扬的拉升。
2、2018年广州月度租金走势
全市价格上涨3.9%
近一年，广州全市租金整体在波动中上涨，从1月份的52.64元/㎡,到12月份的54.71元/㎡,涨幅为3.9%，无论是全市、中心城区或是外围区域租金，平均每平仅上涨了1元多，租金相对较为平稳。
3、2018年12月广州住宅租金地图
2018年最后1个月，广州各区住宅租金水平梯度化发展显著。以电梯房租金为参考标准，全市可分为四个阶梯，阶梯为天河区、越秀区，电梯房租金超过70元/㎡，楼梯房价格在50元/㎡上下；第二阶梯为海珠区、荔湾区，电梯房租金在60元/㎡左右，第三阶梯为白云区、黄埔区、番禺区，电梯房租金在30-50元/㎡之间，第四阶梯为增城区、花都区、南沙区、从化区，电梯房租金在15-30元/㎡之间。
总体而言，越靠近行政、商业中心的主城区的区域，无论电梯房还是楼梯房租金越高。而黄埔区和番禺区均有地铁中心城区，交通非常便利，租金却比越秀天河区便宜一半，可为在市区上班族提供了性价比相对较高的租房选择。
免责声明：以上信息和数据因时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息、数据仅供参考，不作为交易依据使用。
乐有家研究中心
2019-01-19 09:48:17
