2018年8月24日，东莞住建局发布了《关于进一步加强我市商品房预售款收存管理的通知（东建房〔2018〕50号）》，明确要求自2018年9月1日起，东莞新办理《商品房预售许可证》的预售商品房项目，首期款将全部存入已入网银行开立的监管账户中。
不到半年的时间，东莞住建局对预售商品房的监管再次“加码”。
1月23日，东莞市住建局官网发布《关于加强商品房预售款差异化监管的通知（征求意见稿）》，拟依托市房地产业协会的“东莞市房地产企业诚信联盟”平台，建立基于承诺制和企业信用的商品房预售款差异化监管体系，完善相关扶优罚劣措施。
对自愿加入“诚信联盟”，向社会公开承诺诚信守法经营的房地产开发企业，对其商品房预售款监管实行“扶优”政策。根据开发企业在莞经营规模、诚信履约等情况，对其商品房预售款实行A、B、C 三级差异化监管模式。
据文君了解，《通知》经征求意见并修订完善后，初定2019年3月1日起施行。自本通知发文之日起至2019年2月28日，商品房项目已取得预售许可证、尚未解除预售款监管的开发企业，须按本通知要求重新核定预售款监管等级；3月1日起申请办理预售许可证的商品房项目，开发企业一律按本通知要求申请核定预售款监管等级，具体要求以市住建局发出的正式通知文件为准。
下面，看看A、B、C三级差异化监管模式具体内容！
A级监管
已加入“诚信联盟”、上一年度（自公历1月1日起至12月31日止，下同）销售金额达到20亿元及以上的开发企业（包含控股或实际控制的项目公司销售金额。本通知所称“销售金额”均指网签销售金额），实行“打包”式的监管模式。
实行A级监管的开发企业，应承诺规范和完善其“打包”的所有项目公司的建设开发及经营销售行为，并对其负有连带责任。市住建局将简化A级监管开发企业的申请资料要求，缩短办结时限，对其商品房预售款申请使用事项，在正式受理后3个工作日内办结。
1、对上一年度销售金额达到100亿元及以上的开发企业，由其“打包”的所有预售商品房项目可按照已售商品房销售金额的5%预留工程建设保证金，其余预售款监管资金直接同意使用。
2、对上一年度销售金额在20-100亿元间（含20亿元）的开发企业，由其“打包”的所有预售商品房项目可按照已售商品房销售金额的10%预留工程建设保证金，其余预售款监管资金直接同意使用。
3、A级监管开发企业“打包”的项目公司，可凭非预售款监管账户的监管银行出具的现金保函直接置换同等额度的商品房预售款工程建设保证金。相关实施细则由市住建局另行制定。
A级监管所享有的“简化审批”政策待遇如下：
实行A级监管的开发企业，其“打包”项目的预售款监管账户所监管的全部楼宇（含地下室）达到以下施工节点时，可进一步降低该项目工程建设保证金的预留额度。
1、已全部取得工程质量监督机构签发的《工程质量监督报告》的，可按照该项目已售商品房销售金额的5%或不小于1000万元预留工程建设保证金。
2、已全部取得《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》的，可按照该项目已售商品房销售金额的5%或不小于500万元预留工程建设保证金。
B级监管
除本条第（一）款以外的其余已加入“诚信联盟”的开发企业，实行“先用款、后核实”的监管模式，对其商品房预售款申请使用事项，在正式受理后5个工作日内办结。
1、企业申请使用商品房预售款时，按已售商品房销售金额的20%预留工程建设保证金；当已售商品房销售金额累计达到10亿元及以上的，按销售金额的15%预留工程建设保证金。
2、首次申请使用商品房预售款时，预留足额工程建设保证金的，企业可按要求提交本项目当前建设支付情况及相关票据、工程建设费用支付计划，一次性申请回笼企业前期已支付相应监管楼宇的总承包施工进度款及法定税费。
3、企业再次申请使用商品房预售款时，预留足额工程建设保证金的，其余预售款监管资金可按“先用款、后核实”的流程申请，用于支付建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设、前期勘察设计等工作的相关建设费用及法定税费。市住建局核实该项目不存在拖欠工程款、工程停工、延期交楼等不稳定因素及严重违规销售行为后，将按企业提供的工程建设费用、税费支付计划直接同意其款项使用；企业下次申请用款时，应提交上期工程建设费用、税费支付计划的落实情况报告及相关证明材料。经审核，上期支付计划已落实的，按本期工程建设费用、税费支付计划直接同意其款项使用。
4、企业已预留足额工程建设保证金的，可凭非预售款监管账户的监管银行出具的现金保函，直接置换同等额度的商品房预售款监管资金。相关实施细则由市住建局另行制定。
B级监管所享有的“简化审批”政策待遇如下：
实行B级监管的开发企业，其预售款监管账户所监管的全部楼宇（含地下室）达到以下施工节点时，可简化企业所提交的申请资料，除预留工程建设保证金外，其余预售款监管资金直接同意使用。
1、已全部取得《主体结构分部工程质量验收记录表》的，可按照已售商品房销售金额的20%预留工程建设保证金；当已售商品房销售金额达到10亿元及以上的，可按销售金额的15%预留工程建设保证金额。
2、已全部取得工程安全监督机构签发的《终止施工安全监督告知书》的，可按照已售商品房销售金额的10%预留工程建设保证金；已售商品房销售金额达到10亿元及以上的，可按销售金额的5%预留工程建设保证金额。
3、已全部取得工程质量监督机构签发的《工程质量监督报告》的，可按照已售商品房销售金额的5%或不小于1000万元预留工程建设保证金。
4、已全部取得《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》的，可按照已售商品房销售金额的5%或不小于500万元预留工程建设保证金。
C级监管
1、未加入“诚信联盟”的开发企业，或存在拖欠工程款、工程停工、延期交楼等不稳定因素及违法违规销售行为的开发企业，实行“先审批、后用款”的监管模式。对其商品房预售款申请使用事项，在正式受理后5个工作日内办结。
2、企业申请使用商品房预售款时，按已售商品房销售金额的20%预留工程建设保证金，并根据商品房预售款使用用途（包括建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设、前期勘察设计等工作的相关建设费用及法定税费）提交申请资料。市住建局将按规定审核每笔请款的用途，对符合要求的款项同意使用。
3、对于已取得预售许可证、存在拖欠工人工资问题的房地产项目，同一施工单位的未完施工工程量小于3000万元（含3000万元）时，经开发企业、总承包施工单位出具证明，市、园区（镇街）住建部门确认建设单位存在拖欠工程款的，工程建设保证可按不低于1000万元的未完施工工程量金额预留，其余保证金仅可用于支付拖欠的总承包施工单位工程进度款，解决工人工资问题。
4、对于交付商品房的房地产项目，经核实开发企业的商品房预售款存在被查封、司法划扣等风险，可能导致已预售的商品房项目无法完成后续工程建设的，市住建局在协调推进项目继续建设过程中，经与属地园区（镇街）政府会商，可允许开发企业全额使用其预留工程建设保证金用于支付施工单位工程进度款。
C级监管所享有的“简化审批”政策待遇如下：
实行C级监管的开发企业，其预售款监管账户所监管的全部楼宇（含地下室）达到本条第（二）款的施工节点时，可参照B级监管同等条件执行。
对于存在拖欠工程款、交楼、违法违规销售行为等问题的C级监管开发企业，须待相关问题得到妥善处理或明确解决方案后，方可享受上述相关“简化审批”政策待遇。
据了解，本通知自2019年3月1日起施行。原《关于商品房预售款使用实施差异化管理的通知》（东建房〔2013〕35号）、《关于商品房预售款使用实施差异化管理的补充通知》（东建房〔2015〕9号）、《关于促进开发企业使用商品房预售款支付工程施工进度款的通知》（东建房〔2016〕3号）同时废止。
自本通知发文之日起至2019年2月28日，商品房项目已取得预售许可证、尚未解除预售款监管的开发企业，须按本通知要求重新核定预售款监管等级；2019年3月1日起申请办理预售许可证的商品房项目，开发企业一律按本通知要求申请核定预售款监管等级。
如何核定企业监管等级？
实行新的差异化监管模式后，开发企业应按东莞建设网上公示办事指南要求，重新申请核定预售款监管等级。
（一）已加入“诚信联盟”的开发企业，上一年度全年销售金额达到20亿元以上（包含控股或实际控制的项目公司销售金额）的，可申请核定其“打包”的项目为A级监管，有效期为一年，到期后应重新申请核定预售款监管等级。
（二）除本条第（一）款以外其余已加入“诚信联盟”的企业，可申请核定其开发项目为B级监管。
（三）未加入“诚信联盟”的企业，或存在拖欠工程款、交楼、违法违规销售行为等问题的企业，经核实后其开发项目将直接列入C级监管。
值得注意的是，实行A、B级监管的开发企业，一旦发生以下违法违规或失信经营行为的，将失去享受相关“扶优”政策待遇，被列入C级监管，其申请商品房预售款使用时按照C级监管模式执行。
1、因开发企业拖欠工程款导致施工单位拖欠工人工资，引发工人集体上访，未能及时妥善处理的；
2、在建设过程中因资金链断裂停工，并造成延期交楼的；
3、未能按照合同约定时间和条件向业主交楼，未能妥善处理矛盾纠纷，导致业主多次群访群诉，严重影响社会稳定的；
4、发生违法违规销售行为，被房地产主管部门依法做出行政处罚的；
5、发生重大质量安全事故的，或经质量监督机构确认项目存在严重质量问题，在责令整改期间，不落实整改工作或不配合主管部门协调处理问题的；
6、加入“诚信联盟”的开发企业未按承诺使用市住建局、市工商局联合制定的《东莞市商品房认购书（范本）》的；
7、未按规定在商品房销售现场公示有关信息，或信息公示不完整、不规范、未及时更新或存在误导、虚假信息，未按房地产主管部门及相关部门提出的整改意见完成整改或拒不整改的；
8、私自截留、直接收存商品房预售款的；
9、未按规定在预售款监管系统核对和报送监管账户的交易数据，或报送虚假数据的；
10、其他违反商品房预售款监管相关法规的行为。
A级监管的开发企业或其“打包”的项目公司及B级监管的开发企业，发生上述1-5项任何一种情形的，该开发企业或项目公司将被列入C级监管。A级监管的开发企业及其“打包”的项目公司在监管等级核定的有效期内，发生上述1-5项任何一种情形累计达到3次以上（含3次）的，该开发企业及其“打包”的所有项目公司将被取消A级监管资格，全部列入C级监管。
A级监管的开发企业或其“打包”的项目公司及B监管的开发企业，发生上述6-10项任何一种情形的，市住建局将对相关企业做出警告并责令限期整改，暂停受理涉案项目的商品房预售款使用申请，直至其按要求整改完毕。未按要求完成整改或拒不整改的，相关企业将被列入C级监管。A级监管的开发企业及其“打包”的项目公司在监管等级核定的有效期内，发生上述6-10项任何一种情形累计达到5次以上（含5次）的，该品牌企业及其“打包”的所有项目公司将被取消A级监管资格，全部列入C级监管。
实行A、B级监管的开发企业被列入C级监管的，及实行C级监管的开发企业存在拖欠工程款、交楼或严重违规销售行为未能妥善解决的，市住建局将相关情况通报市房地产业协会。市房地产业协会将被通报企业列入“失信企业黑名单”，并向社会公示，为期一年。上述被列入C级监管的企业须待“失信企业黑名单”公示满一年后，方可按有关规定重新申请核定预售款监管等级。
文君认为，此次东莞发布《关于加强商品房预售款差异化监管的通知》，将有力的保障买房人的购房款优先用于预售房建设，避免出现烂尾楼问题，对于东莞房地产市场的健康发展、保障房地产金融安全都将发挥积极作用。另一方面则将开发企业信用、资质等级纳入降低监管额度的考虑因素，对于促进企业诚信、自律有正面作用。
资料来源：东莞市住建局官网、东莞日报房产频道
整合编辑：文君言
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文君言2019-01-25 17:34:16
