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辟谣:套内面积计价消除商品房“公摊”是谬论!

张茂荣律师团队 2019-02-25 15:21:27

公摊面积计算公式


文|张茂荣 信荣()房地产律师团队首席律师

楼市神经异常敏感!

这不,仅仅因为2019年2月18日住建部办公厅发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》,其中第10项《住宅项目规范(征求意见稿)》2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”便在地产圈掀起轩然大波,包括深圳电视台现场在内的各大媒体均爆出买房将“告别公摊”的消息,并多以重庆取消公摊17年为例,大肆传播。

本来,笔者没感觉这是件大事,但随着不断有媒体报道和记者的采访,以讹传讹越来越离谱,感觉还真有必要普及一下“公摊”基本常识。(好在还有专业人士观点,推荐阅读好朋友李宇嘉博士原创《住房“公摊之殇”,亟待正本清源》)

问题一:套内建筑面积与套内使用面积是不是同一回事?

否。

根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第六条规定,套内建筑面积由套(单元)内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成,套内使用面积只是套内建筑面积的大部分,但不是全部。

问题二:以套内建筑面积计价是不是新鲜事?重庆是不是已经消除公摊?

答案是全否。

早在2001年6月1日实施,现行有效的《商品房销售管理办法》第18条就规定“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”,即开发商可以在“套”、“套内建筑面积”和“建筑面积”三种计价方式择其一销售房屋。

而深圳市无论是2010版还是2016版的《深圳市房地产买卖合同(预售)》第五条【计价方式和价款】均规定了按套内建筑面积计算单价的计价方式,实践中深圳市开发商也是普遍按套内建筑面积计价,如半岛城邦三期、赛格新城市广场等。

2016年半岛城邦三期买卖合同

经查,官方版本的《重庆市商品房买卖合同》第四条将商品房区分为“清水房”和“装修房”,在约定总成交价的同时,有约定建筑面积单价和套内建筑面积单价,即重庆是以“套”总价计价,同时核算填写建筑面积单价和套内建筑面积单价的,并不存在消除公摊之说。

问题三:以套内建筑面积计价可否消除“公摊”?

答案同样是否定的。

除非农村或城郊一家一户,土地和房屋均为同一权利人,没有与他人公用空间的独户单一产权房地产,开发商开发建设的一个项目地块商品房同时有多户,并有电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、公共用房、管理用房、分隔墙等公用建筑面积,该公用建筑面积不可或缺,并存在建筑成本,必然需要购房者买单,由此形成“公摊”面积。

《物权法》第六章“建筑物区分所有权”中第70条规定的“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”,既是对专有、共有的权利规定。

同一小区不同住户不可与世隔绝独善其身,无论以什么方式计价商品房,共有部分都不可能消失,“公摊”面积都不可能消除。

问题四:“公摊”面积是不是越少越好?

显然不是。

公摊面积由业主公共部位面积构成,公摊面积越小,说明全体业主共有公共面积越小,公共设施设备空间越少,舒适度越低,居住体验越差。

试想,如果你居住在一个几乎没有公共服务空间的小区,会是一种什么样的体验?

问题五:以套内面积计价是否能够提高得房率(使用率)?

否!

得房率高低在规划设计阶段即已确定,体现文件为《建设工程规划许可证》,不可能因为开发商销售房屋的计价方式的改变而改变。

同时,得房率本身是以公摊为参照的,是套内建筑面积与建筑面积的比值,媒体报道套内面积计价后,消除公摊,购房者得房率达到100%是不正确的。

问题六:“公摊”猫腻是不是开发商所为?

实话实说,这次开发商确确实实是躺枪了。

凡是稍了解房地产开发流程的都知道,房屋面积(包括专有面积和公摊面积)并不是开发商说了算的,而是由政府测绘机构测绘确定,以深圳市来说,就是深圳市地籍测绘大队测绘并出具竣工面积测绘报告作为开发商交房条件。

而深圳市地籍测绘大队是深圳市规划和国土资源委员会(市海洋局)所属正处级事业单位,与开发商没有一毛钱关系。公摊面积是测绘大队测绘出来的,即便存在猫腻也是测绘大队的事,与开发商无关。

问题七:套内建筑面积计价是否会推高房价?

否!

开发商销售房屋实行总价控制,套内建筑面积只是计价方式之一,总价相同,以建筑面积计价单价低,以套内建筑面积计价单价高,但并不改变总价,计价方式不同,依据不同,单价不具有可比性。

问题八:住宅建筑应以套内使用面积进行交易有何利好?

1、按套内使用面积计算是国际通行做法,与国际接轨;

2、解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题;

3、解决住户使用面积(而非建筑面积或套内建筑面积)不透明的问题(按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”)。

问题九:该项目规范是否违反法律法规?是否可以强制执行?

《住宅项目规范(征求意见稿)》正式通过后必须强制执行,但目前《商品房销售管理办法》仍然有效,且为政府审批开发商销售商品房的法定依据。规范是系统内部规定,法规是外部实施规定,两者现相冲突的情况下,个人认为应该先修法做到统一方可适用。

综上,笔者认为,无论是以套内使用面积还是套内建筑面积计价,都不会对既有房地产市场产生任何影响;竣工面积测绘报告对于公摊面积的计算有着详细的记载,购房者关于公摊面积计算不透明的说法只是基于自身的不专业,没有仔细去看而做出的错误表述;公摊猫腻应当指向测绘机构,而非开发商。

后话:自媒体的兴起加快了信息的传播,同时也导致错误信息的泛滥。

不得不说,自媒体的兴起加快了信息的传播,同时也导致错误信息的泛滥。以之前深圳市《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》为例,该征求意见稿大部分内容为既有内容,其中“房地产开发企业应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更”即是老规定,然部分自媒体以爆炸性标题做新规解读炒作,并以此推测房地产市场的变化,混淆视听,误导舆论。视频媒体和纸媒具有更强的公信力,建议谨慎甄别,以免错误报道误导购房者。


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