片区报告丨横跨福田罗湖成熟资源 价格洼地八卦岭转型起飞

深圳福田八卦岭片区位于罗湖和福田的交界处，是改革开放以来形成的批大型工业区，也是包装印刷行业的生产基地之一。近几年来，八卦岭片区的工厂已被逐步改建，福田区政府在四届一次全体会议上，明确“将八卦岭改造成为都市物流中心、规划培育IT型文化产品类的批发市场、研究开发中心区新概念的都市旅游业”。并确定八卦岭片区和华强北、新中心区等五大区域将成为未来福田商业发展的重点。

如今的八卦岭除自带多条地铁、多处旧改及优质教育资源等优越属性外，还具有强大的区位优势——横跨福田和罗湖两大成熟区域，完美实现周边商圈的资源共享。

未来，八卦岭片区将会如何发展？近年来房价走势又是如何？下面的数据会告诉你答案......

八卦岭片区区域位置

作为深圳形成的大型工业区之一，八卦岭片区厂房鳞次栉比，这里集结了众多的厂房和中小型企业，周边企业宿舍林立，早年二手房价低至1万元/㎡左右。近年，八卦岭片区的商业大厦拔地而起为八卦岭注入了不少活力，加之旧改计划的出台，该片区二手住宅均价从2015年的3.41万元/㎡上涨到2019年的5.51万元/㎡，上涨幅度达到61.77%。

从2018年3月到2019年2月，八卦岭片区二手住宅均价整体上了“一个台阶”，从53279元/㎡上涨到55354元/㎡，小幅上涨3.9%。具体来看，虽历经了号称“史上最严”的731新政，八卦岭片区二手住宅均价从7月开始连续4个月走跌，但也只从7月的55338元/㎡下跌到11月的54476元/㎡，下跌幅度仅1.6%，可见八卦岭片区具有较强的抗跌性。

再来看八卦岭租房市场。八卦岭东临笋岗（罗湖重点旧改的高端商务区）、西临深圳市体育馆、北临园岭新村、南临泥岗（有深圳中学高中部）；居住人群主要以在福田、罗湖上班为主；优势的是，地铁7号线和地铁9号线贯穿八卦岭片区，该片区的小区至地铁站的步行距离几乎都在1公里以内，出行十分方便。区位优势、旧改升级等原因使八卦岭片区租金不断上涨，从2015年的68元/㎡上涨到2019年的95元/㎡，上涨幅度为39.7%。

目前八卦岭片区多为单间户型，月租价格在1500—4500元左右；两房出租房源不多，集中在旭飞花园、鹏盛村、鹏益花园、城市主场，月租价格在4000-7000元左右。

乐有家研究中心从面积、户型、总价、单价四个方面对八卦岭片区近12个月的二手房成交量进行了分析。数据显示，60㎡以下的二手房成交量占比高达76%，单间户型占比也超一半，可见小户型是八卦岭片区的主力户型。当前，八卦岭片区成交单价在4万元/㎡以下的房源已极少，超80%的房源成交单价在4-6万元/㎡，而由于八卦岭片区以小户型居多，因此成交总价低于250万元的房源占比达到了57%。

教育资源：八卦岭片区教育资源不算丰富，尤其是中学资源方面，只有福田华富中学，创于1993年，是“广东省一级学校”。小学有园岭实验小学和园岭外国语小学。园岭实验小学创办于1985年，是广东省一级学校、心理健康教育特色学校。园岭外国语小学原名“福田区园西小学”，创办于1987年，2002年与园岭小学、园东小学三校合并办学，命名为“园岭小学一分部”，2012年秋季，学校分开独立办学，更名为“福田区园岭外国语小学”。

医疗配套：八卦岭目前有2家医院和1家医院体检中心，其中深圳流花医院是二级甲等医院，深圳友谊医院为综合性医院，在治疗结石方面的工作比较出名。除此之外，该片区距离两所三甲医院——市二医院、市妇幼均非常近，医疗资源非常丰富。

文体休闲：由于八卦岭片区早期为工业区，本身的文体休闲较少，但其横跨罗湖和福田，具有“得天独厚”的区位优势，附近有笔架山公园、深圳体育中心、笋岗工艺城、荔枝公园等，自身形成的八卦岭美食街也别具一格，该片区生活气息浓厚，共享罗湖、福田成熟资源，休闲娱乐都十分方便。

交通规划：八卦岭目前有地铁7号线和地铁9号线，途径站点为八卦岭、红岭北和园岭，另外还有在建的地铁6号线（光明线），预计2020年6月开通，途经站点为八卦岭。泥岗西路、笋岗西路、红岭北路、上步北路四条主干道环绕，三条地铁线加持，八卦岭交通不能更方便了。

自2016年8月29日，福田区委领导带队调研八卦岭后明确由深业集团负责空间规划，平安集团负责产业规划。鹏基南方公司为该项目的主力。在八卦岭更新改造项目的蓝图中，片区将由五大部分组成：

1、城市主轴：以科技大道，八卦三路作为主轴线，使其成为金融科技为主导的产业

2、聚落分区：将八卦路打造为“科创云平台”，以建设政务平台作为启动，聚集打造科技商务配套设施。

3、交通网络：完善交通网格，实现互通。

4、开放空间：车行交通下穿式处理，释放地面空间，成为与中央公园紧密相连的公共活动区。

5、地标门户：利用高层建筑群将八卦岭塑造造成深圳新地标。将建新平安大厦，鹏基科创大楼，八卦岭中心大厦等高层建筑。对面笋岗作为罗湖区城市更新的三大核心之一，主要发展特色商贸、创新金融和文化创意产业，目前有深业、华润、宝能、招商、中洲等大型开发商参与旧改，建成后笋岗将会是全新的高端商务区和金融街，对八卦岭影响非常深远。

八卦岭小户型比较多，大部分是单间或者一房一厅，成交比较火热的有鹏益花园、旭飞花园、城市主场等小区。低首付便可上车八卦岭~

本文内容由乐有家研究中心联合乐有家八卦岭资深地产职业经理人陈立辉合作完成。

免责声明：以上信息和数据更新于2019年3月20日，因时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。

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