4月月报| 新房供应持续增加 小户型住宅及限价豪宅持续火爆

01  宏观经济 · 政策

制造业PMI连续两月维持在扩张区间

坚持房住不炒定位  落实一城一策

深圳加快住房制度改革

[宏观] 制造业PMI持续两月维持在扩张区间

• 2019年4月份，中国官方制造业采购经理指数(PMI)为50.1%，低于预期，比上月下滑0.4个百分点，虽然较上月小幅下滑，但依然高于临界点，处于扩张区间。

• 针对制造业减税降费、定向降准等提振实体企业信心政策不断，但制造业PMI下滑反应短期内中国经济下行压力仍大，随着利好逐步兑现，制造业PMI有望继续维持在临界点以上。

[政策]坚持住房不炒定位 落实一城一策

中共中央政治局：坚持房住不炒定位落实因城施策长效机制

4月19日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作；听取2018年脱贫攻坚成效考核等情况汇报，对打好脱贫攻坚战提出要求；审议《中国共产党宣传工作条例》。会议认为，主要宏观经济指标保持在合理区间，市场信心明显提升，新旧动能转换加快实施，改革开放继续有力推进，一季度经济运行总体平稳、好于预期，开局良好。但经济运行仍然存在不少困难和问题，外部经济环境总体趋紧，国内经济存在下行压力。同时，会议指出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

一季度国民经济继续运行在合理区间 GDP同比增6.4%

4月17日，国家统计局公布一季度经济运行数据。总的来看，一季度国民经济继续运行在合理区间，延续了总体平稳、稳中有进的发展态势，积极因素逐渐增多，为全年经济稳定健康发展打下良好基础。特别是3月份多数指标好于预期，市场的预期在不断改善，积极因素逐渐增多。但也要看到，全球经济增长和国际贸易有所放缓，外部不确定性因素较多，国内结构性矛盾仍比较突出，改革发展任务艰巨，经济下行压力犹存。

央行：5月15日起对中小银行实行较低存款准备金率

中国人民银行5月6日宣布，从2019年5月15日开始对中小银行实行较低存款准备金率。为贯彻落实国务院常务会议要求，建立对中小银行实行较低存款准备金率的政策框架，促进降低小微企业融资成本，中国人民银行决定从2019年5月15日开始，对聚焦当地、服务县域的中小银行，实行较低的优惠存款准备金率。约有1000家县域农商行可以享受该项优惠政策，释放长期资金约2800亿元，全部用于发放民营和小微企业贷款。

[政策] 深圳加快住房制度改革

深圳拟调整规则共有产权类住房可申请公积金贷款

4月28日，深圳市住房公积金管理中心发布《深圳市住房公积金提取管理规定》（征求意见稿）意见的通告，对相关政策进行了调整。文件主要调整租房提取额度将差异化安排、骗提职工将被限制提取以及实施联合惩戒，限制交易类型，以及共有产权类住房将可申请公积金贷款等。文件指出，属于基本住房保障对象的职工，新规规定每月可提取额度不超过住房租金支出，且不超过职工住房公积金帐户余额。本次新规拟新增限制交易类住房和共有产权类住房公积金贷款业务,同时还限制了提取住房公积金用于炒房或其他投机行为，拟对房产权属证书上存在配偶、父母、子女外其他权利人的购房提取进行限制。

深圳就公租房、安居房和人才住房管理方法征求意见

4月29日，为落实深圳市住房制度改革要求，深圳市住房建设局会同市司法局等部门起草了《深圳市公共租赁住房建设和管理办法(征求意见稿)》《深圳市安居型商品房建设和管理办法(征求意见稿)》和《深圳市人才住房建设和管理办法(征求意见稿)》，征求社会各界意见。这三个文件主要是针对2018年《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》而出的配套细则。在公租房方面，除了面向户籍中等偏下及低收入家庭供应以外，还将根据国家有关政策，面向新市民中的公交司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的相关行业人员，以及先进制造业职工供应。同时，为充分体现对特殊困难群体的照顾，在安居型商品房的分配过程中，抚恤定补优抚对象、残疾人家庭等可享受增加抽签次数、配置两个摇号号码、适当加分等优先政策。

中原点评

本次深圳出台住房制度改革更加具体的配套细则，加快完善住房保障体系建设，细则更加注重保障困难群体的住房需求。同时对公积金政策进行调整，共有产权住房可以申请住房公积金贷款，支持有一定经济能力的刚需人群，减轻购房压力。从4月中央政治局会议再提房住不炒基本定位可以看出，房地产调控不会放松，只会因地制宜，建立多渠道保障租购并举的长效调控机制依然是重中之重。

02  新房市场

住宅占比62%，公寓占比35%

访客指数有所回落

公寓成交均价持续上升

1000万以上豪宅成交仅占26%

住宅占比62&公寓占比35%

• 4月新房市场共网签4343套商品房，环比↓19.0%，其中住宅占比62%，公寓占比35%。住宅、公寓占比均有所增加，商办及其他占比网签套数大幅下降，占比减少一成。

• 4月豪宅网签454套，环比↓19.1%。

新房市场整体网签量有所回落

• 网签数据显示4月全市新建商品房共成交4343套，环比↓19.0%；成交面积为44.33万平，环比↓14.7%。

• 去年积压的市场需求在3月得到充分释放，4月新房市场成交略显疲软，但小户型刚需住宅及限价豪宅成交持续火爆。

新房市场六个项目获批

• 4月新房市场有6个项目获批预售，以住宅供应为主，仅少量商办产品供应。另外，4月还有个红树湾壹号宽玺、深业东岭两个现楼项目获批。

新房市场十二个项目入市

• 4月份新房市场共12个项目入市，其中8个项目主推住宅产品。4月入市项目中半岛城邦为2019年公证摇号的豪宅项目，开盘去化约76%，红树湾壹号宽玺以红树湾稀缺景观深受市场关注，开盘去化约70%，另外勤诚达正大城项目为光明刚需项目，营销主打名校学区，春节后成交持续火爆，4月新品加推当天去化约70%。

访客指数有所回落

• 4月周逢清明假期，楼盘活动减少，仅一公寓项目入市，访客量下滑。4中下旬深圳暴雨不断，仅少数市场关注度较高的项目访客量维持在高位，经过3月的火爆后新房市场整体成交略显疲软，访客指数有所回落。

住宅供应持续增加

• 4月有5个住宅项目获批预售，2个住宅项目获批现售，根据市场监测有8个住宅项目入市。

• 4月新房住宅预售3352套，35.2万平，环比↑39%，推售住宅5251套，49.0万平，环比↑45%，住宅供应持续增加。

一手住宅整体开盘去化约29%

• 4月8个住宅项目入市，一手住宅整体开盘去化约29%。4月入市项目中，桑泰龙樾、中森公园华府住宅体量均超过千套，周均供应量逐渐增加，最后一周住宅供应达到2770套。

新房住宅网签量有所回落

• 4月新房住宅网签2704套，环比↓12.4%，网签面积25.8万平，环比↓15.4%，同比↑37.7%。网签数据存在一定的滞后性，去化较快的壹城中心及本月成交较为火爆的红树湾壹号、半岛城邦均未网签，根据市场监测，2019年市场回暖比去年快，成色更足，但4月的市场成交情况较上月确实有所回落。

新房住宅存量略有上升

• 截至2019年4月底，深圳全市新房住宅存量为336.6万平，环比略有上升，根据过去一年平均成交量计算去化约需13个月。

  
  

福田区网签面积大幅下降

• 从区域网签面积上看，三区网签面积下降，三区上升，其中4月福田区仅网签住宅53套，0.55万平，环比↓82.9%。其次南山区网签住宅117套，1.13万平，环比下降39.1%。

• 4月龙岗区住宅网签面积环比上升20.8%至9.23万平，占比36%，宝安（含龙华、光明）网签13.27万平，占比超五成。

8万以上价格段占比大幅下降

• 网签数据显示，4-6万价格段占比继续攀升至57.3%，占比接近六成，4万以下、6-8万价格段成交面积占比也均有所上升，而8万以上价格段成交占比大幅下降至2.7%。

• 网签楼盘均价8万以上的仅万科香蜜府、中洲湾、天健公馆、枫叶望海公馆四个。

90-144平面积段占比继续上升

• 从成交户型面积段来看，4月60-90平刚需户型及90-144平改善性户型总占比高达97%，90-144平改善性户型占比继续所上升，144平以上面积段占比下降至2.3%。

• 一季度住宅供应相对较少，开发商以清库存为主，小户型刚需总价较低去化更快，库存面积相应较大，因此90-144平面积段成交占比持续两月上升。

6万+成交面积占比下降至23.3%

• 4月网签住宅项目共69个，其中有6万+成交记录的楼盘有19个，限价楼盘1个，安居房1个。

• 4月新房住宅6万+楼盘共成交664套，占全市成交套数的24.6%；6万+住宅楼盘成交总面积为6.0万平，占全市成交面积的23.3%。

勤诚达正大城成交面积

• 4月网签数据显示，勤诚达正大城网签2.5万平，位居4月住宅成交面积10榜首，其次是万科星城2.1万平。

• 4月住宅成交面积10共成交12.3万平，占全市成交面积的48%，10成交面积占比环比下降15个百分点。

深国际万科和风轩成交金额

• 网签数据显示，深国际万科和风轩以11.54亿位居住宅项目成交金额10榜首，其次是勤诚达正大城、万科星城。

• 4月住宅成交金额10楼盘成交金额共计107.99亿元，较上月减少了43.7亿元。

万科连续两月成交面积位居榜首

• 4月4号-30号万科住宅项目共网签3.3万平，位居开发商成交面积10榜首，网签住宅项目有万科星城、深国际万科和风轩、万科香蜜府三个。

• 4月4号-30号10开发商成交面积共计13.7万平，占全市成交面积的53%，占比环比下降15个百分点。

万科连续两月获开发商成交双料

• 4月4号-30号网签数据显示，万科成交金额16.75亿元，环比减少36.3亿元，仍位居开发商住宅成交金额10榜首，万科连续两月获开发商成交双料。其次是勤诚达集团，该集团在住宅成交面积、成交金额10开发商排序中均位居第二位。

• 4月4号-30号10开发商成交金额共计69.2亿元，环比减少36.2亿元。

公寓成交量持续上升

• 4月仅有一个公寓项目获批，批售面积为2.98万平。

• 网签数据显示，4月全市商务公寓共成交1514套，环比下降5.02%；成交面积10.57万平，环比上升7.21%；受瑞府、瑧湾汇等项目备案影响，本月成交均价环持续上升8.63%至78057元/平。

南山成交面积占比为四成

• 4月南山、福田、罗湖以及盐田成交面积较上个月有所上升，其他区域成交面积呈下滑状态。受瑞府和瑧湾汇项目备案的影响，南山区成交面积环比上升43.19%至4.23万平，成交面积位于全市首位，约占全市成交的四成。

• 4月龙华、宝安和龙岗成交均价呈上升状态，其他区域成交均价呈下滑状态。南山成交均价环比下滑7.45%至123093元/平，成交均价依然位于首位。4月光明成交均价环比下滑2.22%至23863元/平，成交均价。

60㎡以上公寓成交占比升至四成

• 45㎡以下小户型公寓成交占比下滑7.73%至30.98%，此面积段内会展湾南岸、中洲湾和佳兆业E立方为成交主力；

• 45-60㎡的公寓成交占比下降3.04%至30.71%，此面积段佳兆业城市广场项目备案量；

• 60-90㎡的公寓的成交占比上升7.46%至27.34%，此面积瑧湾汇项目备案量；

• 90㎡以上的公寓成交占比上升3.31%至10.96%，此面积段内京基御景峯和瑞府为成交主力。

600-1000万公寓成交占比升至14%

• 从成交总价来看，4月总价在100万以内的公寓成交占比上升0.37%至1.06%。总价在100万-300万之间的公寓成交占比为58.26%，环比下滑11.32%，此价段内佳兆业城市广场的备案量。

• 总价在300万-600万的公寓成交占比为19.68%，环比上升0.61%，此价段内福城前海新纪元成交最为活跃。

• 总价段在600万-1000万的公寓成交占比上升8.47%至13.74%，此价段内瑧湾汇项目备案量。

• 总价在1000万以上公寓成交占比上升1.87%至7.27%，此价段内瑧湾汇成交最为活跃。

10项目成交量占比占六成

• 4月成交量10榜单中，龙岗的佳兆业城市广场以183套的成交量位居名。

• 公寓成交量前十榜单共成交923套，占全市成交套数的60.96%。

瑞府为销售金额项目

• 网签数据显示，本月瑞府共备案34套，成交金额为22.37亿元，位居全市公寓成交金额名。

• 4月公寓成交金额10楼盘成交金额共计63.94亿元，占全市公寓成交金额的77.50%。

三豪宅项目获批

• 4月有三个豪宅项目获取预售，均位于南山。另外4月还有一个现楼豪宅项目入市，为福田的绿景红树湾壹号。

豪宅量跌价升

• 4月一手豪宅共成交454套，环比↓19.1%，成交面积为4.98万平，环比↓35.4%。

• 成交均价为118158元/平，环比↑11.9%。

公寓类豪宅成交占比近八成

• 分区域来看，4月南山、福田和龙华均有豪宅成交。南山区一手豪宅共成交276套，成交面积为3.70万平，面积占全市比重为74.37%，南山的成交以瑧湾汇和瑞府为主；福田成交162套豪宅，面积共计1.13万平，面积占全市比重为22.77%；龙华成交了16套别墅类豪宅，面积共计0.14万平，面积占全市比重为2.86%。

• 分类型来看，受瑧湾汇、瑞府等项目的影响，本月公寓类豪宅的网签量占比上升至77.83%，公寓类豪宅成交面积合计3.87万平。住宅类豪宅本月共成交0.96万平，占比为60.3%。别墅类豪宅本月成交0.14万平，占比为2.86%。

瑧湾汇位居成交量榜首

• 南山的瑧湾汇备案161套，位居4月豪宅成交量榜首。

• 本月一手豪宅成交套数5共成交391套，占总成交套数的86.12%。

1000万以上豪宅成交仅占26%

• 网签数据显示，4月1000万以上豪宅套数占比大幅下滑，仅占25.55%。其中1000万-2000万以上豪宅成交占比下滑显著，该价段成交占比下滑29.65至12.78%。2000万-3000万价段的豪宅成交占比下滑0.24%至5.29%。而3000万以上豪宅受瑞府项目的影响，成交占比上升1.96%至7.49%。

• 1000万以下豪宅成交占比上升27.93%至74.45%，此价段内中洲湾和华润城润府三期为成交主力。

五月潜在计划入市项目

• 预计5月潜在计划入市项目共十二个，具体项目入市时间有待进一步跟进。

• 5月潜在计划入市项目中华强城三期、新天鹅湖、海境界二期、宝能城等市场关注度较高，公证摇号选房项目增多，新房市场值得期待。

新房市场总结

• 网签数据显示，4月新房住宅成交2704套，环比↓12.4%，网签面积25.8万平，环比↓15.4%，同比↑37.7%，8万以上价格段占比大幅下降，90-144平面积段占比继续上升。根据市场监测，住宅供应持续增加，一手住宅整体开盘去化约29%。2019年市场回暖比去年快，“金三银四”成色足，4月新房市场访客指数有所回落，成交略显疲软，但小户型刚需住宅及限价豪宅成交持续火爆。5月潜在计划入市项目中有多个市场关注度较高，公证摇号选房项目增多，新房市场值得期待。

• 网签数据显示，4月仅一个公寓项目入市，因此全市公寓的备案依然以之前成交的项目为主，全市商务公寓共成交1514套，环比下降5.02%。受豪宅项目备案的影响，公寓成交均价持续上升，本月成交均价环持续上升8.63%至78057元/平。在市场情绪较为稳定的情况下，高品质的豪宅类公寓产品在市场上的认可度较高。但是低总价的公寓产品依然是成交主力，本月300万以内公寓成交套数占比依然高达六成。

• 4月一手豪宅共成交454套，环比↓19.1%。4月有三个豪宅项目入市，开盘去化约七成，预计未来豪宅项目备案量会有所上升。受瑞府项目备案影响，豪宅成交均价持续上升至118158元/平。今年一季度仅两个豪宅项目入市，目前一季度入市的项目中目前仅有瑞府项目进行了网签，因此本月千万豪宅成交以瑞府和之前成交的项目为主，千万豪宅套数占比仅为26%。