作者：公子小白
今年楼市火热程度，可以说除了苏州，就数深圳。
苏州抢地，深圳抢房。
因为地王，5月11日，苏州已经成功惹来了调控重拳：新房重点区域限售3年，二手房重点区域限售5年，土地出让溢价不得超过25%等狠招。
嗅觉敏锐的深圳，对于风向的转变立刻有了感应，这是作为改革开放前沿阵地与生俱来的本领。
这一感应，从今天前海片区千万豪宅新天鹅堡三期公证摇号现场，就能看出来。
话说这个豪宅，明天就要正式开盘了。
华侨城天鹅堡三期，是这个项目的收官之作。一期315套房源（A、B、C栋36层高）；二期474套房源（D、E栋41层高）。二期2018年年底时尾盘销售，建面260-290平大户型均价约14万／平米。
这次的三期，共1110套房源，住宅建面117-123㎡，备案价大约10.2-14.5万元/㎡，均价12.5万元/平方米，每套房子的总价，均在千万元以上。
位于深圳潜力的片区前海，也是粤港澳大湾区潜力的片区之一。可以说，无论是项目本身的品质，还是地段价值，这个项目理论上都会成为炙手可热的产品，或用于自住，或用于保值增值。
但我们看到的是，公证摇号现场冷冷清清。1100套房源，认筹的只有263个，让人大跌眼镜。
这画风，与深圳前四个月的表现完全不同。
前4个月的深圳楼市是什么样子？新房与二手房成交量创新高，豪宅上演了多伦疯抢。
4月份，深圳二手房成交量重返8000套之上，为8396套，创16个月以来新高，几乎要追齐2017年12月的8372套。
此外，上个月在南山开盘的半岛城邦四期，摇号选房的人买起这些千万豪宅，就像买白菜一样，争抢着付钱。
599套房子，当天的去化率就达到了86.9%。
3月份福田区某带学位的公寓盘开售，深圳人连夜排队。由于抢的人太多，处于安全考虑，最终被叫停。
可以看到，深圳人的购买力有多彪悍。
距离半岛城邦开盘不过20多天，为何今天的天鹅堡三期公证摇号会这么冷清，形成这么大的反差？
有人说，可能是这个项目的户型不好，定位除了差错。
你看，千万级别的豪宅，全是120平米左右的大小，且户型只有横厅和竖厅，使用率只有73%。项目所带的学位也不具备竞争力，华侨城小学与中学，在南山排位在10名以外。
本号的分析是，所谓的户型、学位可能是影响因素之一。但像深圳这样土地与住宅稀缺，房子是硬通货的城市来说，这些根本不是问题。
这个理由根本站不住脚。
当然，也不是因为深圳不值得投资。事实上，在粤港澳大湾区纲要落地之后，深圳无论是经济潜力还是地位，都有了巨大提升。其楼市潜力，可以排进前三。
真正的原因，是因为楼市风向变了。作为楼市风向标的深圳，岂能没有感知。
君不见，嘚瑟的不成样子的苏州，半个月里出了三个地王，上周六终于迎来了超强调控。
出地王的不止苏州，常州、无锡、杭州都上演了地王，南京土地与楼市成交量，也是一片火热景象，整个长三角的楼市，除了上海，都在躁动不安中。
在长三角一体化规划这一国家战略即将出炉前夜，长三角的楼市躁动不安，很显然，是刚需客与投资客一起出动的结果。刚需客担心再不买就更贵，投资客则是提前布局。
但苏州的调控意味着，在长三角一体化规划落地前，中央或许要安排一轮调控来打前站，扫清一切不安，锁定楼市。
它还意味着，和过去完全不同的是，这一次中央是铁了心要稳定楼市，虽不希望楼市像去年年底一样过冷，更不希望躁动再次上演。
所以，接下来本号判断，哪座城市的楼市敢冒尖，调控之手就会挥向谁。
嗅觉灵敏的深圳与深圳投资客们，早就闻风而动。聪明的深圳人，可不想往套子里面钻，被套牢。
子非鱼2019-05-15 18:23:54
