发掘深圳翻倍的机会,接下来这类资产有望暴击...

此时，我们要透过迷雾寻觅出价值的真谛，一些优质的低总价类住宅产品，反而有望拔得头筹，实现资产的。

大家都知道买住宅的机会更大，但在深圳买住宅真的太难了。

以新房来说，买到住宅产品非常困难，光明沙井宝安前海南山福田龙华的新盘，基本上都是开盘即售罄了。

而且今年打新积分规则又变化了，罗湖华润万象华府、缙山府后率先试水，打新变成了在深购房情况，有房无房直接积分差值达到40分，就算是无房也细分了10年内转让、积分差值也相对比较大。

这个积分对“有房”的概念非常严格，这对不少购房客极为不利，将会面临打新积分不够局面，只能当个陪跑。

而二手住宅方面，由于深圳出台二手房参考价，银行贷款严格执行，导致购买二手房首付大大抬升，买房成本越来越高。

而类住宅产品，不少产品由于面积小，总价低，购房客在购买住宅无望外，是可以重点考虑的产品。

但一定要选择核心地段的优质产品，才能跑赢大市，甚至有望实现。

目前的情况是，不少购房客正意识到这个现实问题，导致市面上的非住宅类产品今年来销售的非常火。

例如位于龙岗大运的恒明ONE，一期的精英居所推出400多套只用了半年时候售罄，三期也正在热销当中。

这些总价一百来万的低门槛类住宅产品，被各路资金追捧，再次证明了类住宅产品的价值正在提升。

不过值得注意的是，深圳核心区域内的房产都豪宅化，户型过大，投入过高，并不适合刚需或资金有限的投资客。

反而小面积段的类住宅宜居产品则供应极少，这种物业类型，未来将很大程度上会受到市场追捧。

核心的原因就是，深圳的不限购不限贷的置业需求是长期存在的。

并且，新入深圳的高端人群，他们会对居住房屋的品质、颜值、生活配套有更高的要求，精致小巧的流通性更强的高层次人居，更顺应时代的潮流。

02.

非住宅类产品具备哪些特征？

才能实现资产的暴击

既然类住宅产品，能实现资产的暴击，那么要具备哪些特征，才会更大概率的实现？

淘房志认为，类住宅产品要占据核心地段、有产业、人口支撑、周边配套完善，成长性强的区域估值才会很高。

例如有产业，带来庞大人流的类住宅产品。

以会展湾为例，它所在会展产业带来了庞大的人流。据估算，新展馆投入运营5年后，深圳会展业直接收入将达150亿元，直接带动相关产业收入约1350亿元。

有消息报道，未来会展中心相关产业的发展，预计一年人流量约1000万＋，单日50-60万人次的客流量，每年将吸引超过500万高端商务人群活跃于整个片区。

按一般展会外地参展人数占展会总人数20-30％左右测算，展馆周边区域需能满足每天10-18万人的住宿，按2人一间计算，需要5万～9万间酒店客房。

如此大的市场需求，离会展中心最近的类住宅产品租赁需求非常旺盛，投资价值也是非常巨大。

其次类似园区成熟的天安云谷，项目一期已经实现了整体招商率达99％以上的成绩，吸引了华为、艾比森等知名企业均入驻，300多家企业入驻，办公人员达3万多人。

庞大的人流和企业聚集，导致天安云谷的租赁需求非常旺盛。

当然最重要的是，位于深圳核心区的类住宅产品，无论投资还是租赁都是非常可观。

例如位于福田罗湖中心的京基滨河时代、京基一百大厦等核心地段的类住宅产品，其长线增值潜力与优质住宅相比也毫不逊色。

临近福田CBD的京基滨河时代，当年开盘4万多，现在二手7.4-7.8万，租金也高，一房可以租到9000元，两房租金大概是11000-13000元；

来源：链家网

京基一百大厦，坐落于罗湖租金价格和涨幅的蔡屋围CBD，63㎡的两房2017年租金为4200元，现在则涨到了7500元，涨幅接近80％。

坐落于科技园CBD的软件产业基地，2013年开盘均价为3.3万／平，现在软件产业基地的类住宅产品挂牌直冲10万大关，当年3.3万入手的业主，已经享受到2.5～3倍的涨幅。

纵观上述所说，非住宅类产品投资，背后蕴含了很多东西，包括产业、人口、配套等，总结起来大概有这么几点：

一是非住宅类产品投资一定要选在中心地段，集聚的各类资源。

二是有产业支撑，有企业入驻，人流量大。

四是小面积低总价，产品品质好。

关于这几个点，淘房志仔细分析后得出，位于深圳东部核心区的恒明ONE，值得深圳人重点关注。

03.

深圳东部核心区的非住宅类产品

恒明ONE——值得重点关注！

恒明ONE，这个项目为什么值得关注？

据淘房志了解，恒明ONE推出的建面24～44平米的小面积段类住宅产品，不仅宜居宜业，更适合资产配置，有望博取不错的投资回报。

更关键的是，项目符合上文提到的类住宅投资的几点要求：

恒明ONE位于大运新城，这里是深圳东部最核心的区域，是和前海、深圳湾、香蜜湖等并列的“城市会客厅”之一。

大运新城作为深圳东部的城市会客厅，政府直接和间接投入1800亿重金打造的新城市中心，综合配套丝毫不逊色于目前的深圳湾，甚至在教育资源和人才培养方面，已经形成独特的优势。

而恒明ONE所在地大运核心区域，充分享受到大运来自文、教、医、体、商等多方面成熟配套。

例如交通方面，项目接驳在建的地铁16号线龙埔站。并且大运枢纽，未来有5条轨道线路交汇，目前3号线已开通，14、16号正在修建，21、33号规划中，未来通往南山、福田和前海都在1半径内。

文化体育方面，周边围绕着龙岗区文化中心，三馆一城（青少年宫、科技馆、公共艺术馆，深圳书城龙岗城），大运体育中心。

如今，大运新城此刻正在价值兑现的前夕，也是买入的时机。

恒明ONE是一个集精英居所、产业研发办公、集中式商业、主题式商业街区等综合业态于一体的生态科技超级综合体。

一批批有核心竞争力、有影响力的世界500强企业、中国百强企业、民企百强企业等，将在恒明ONE设立区域总部、办事机构或项目落地，成熟运营后预计有4万办公人群。

（项目效果图）

而且恒明ONE所在的大运片区，已形成大运软件小镇、益田硅谷新城、天安数码城等高新企业聚集区，各大园区带来超55万的高净值办公人群，代表着租赁需求和居住需求。

不仅如此，恒明ONE附近还有深圳国际大学城，预计未来5-10年内高校人口达到约10万人。

目前，港中大、莫斯科北理大学已进行招生，深圳音乐学院等高校也正在规划中，未来还有同济大学、华南理工大学、美国罗格斯大学等13所高校。这里有望将成为世界上数量、实力最强、集中度的高等教育聚集区之一。

除此之外，恒明ONE还自带18万㎡特色主题商业（8万㎡ShoppingMall＆10万㎡ShoppingStreet），是目前区域内的商业综合体，足不出园就能享受城市精致生活所需。

综合而言，城市综合体是资金沉淀＋资产投资的优质选择，自带的写字楼大量工作人员同样是租赁群体，恒明ONE的投资价值不言而喻。

2020上半年，恒明ONE一期开盘，立马受到市场热捧，400多套产品半年时间就售罄。

恒明ONE如此热销重要的因素就是价格，项目三期精英居所约2.9万／㎡的价格，总价约88万起，可谓深圳真正的价格洼地。

目前，恒明ONE两侧的翰邻城报价接近9万＋，壹锦园也已经9万＋，周边最近世茂公寓大户型均价达到6万。

在价格优势之余，本次推出的精英居所建面约24～44㎡，层高达3.9米，这比市面上普通2.9米层高的空间，多出了很多创变灵活性。

且项目均带有外生活阳台和燃气，重点是不限购不限贷。

效果图

可以预见，未来大量的居住需求＋高端租赁需求，再加上明显的价格优势，恒明ONE这个科技超体的投资价值不言而喻。

据悉，三期产品现全城在售中，感兴趣的朋友可以莅临项目现场恒明ONE营销中心品鉴。

最后提醒大家，五一去深圳东部看房，千万不要错过这个项目了。