楼市“最危险的时候”,过去了

昨天（10月20日），“2021金融街论坛年会”在北京开幕。

中国金融监管领域的重要人物悉数露面，谈及了比较敏感的恒大暴雷、房地产市场和全球货币政策转向等一系列问题。

下面，就是这场信息盛宴的主要观点：

1、刘鹤副总理在书面致辞中表示：要推动中小金融机构改革化险，处置好少数大型企业违约风险。目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

2、央行行长易纲，在谈及恒大事件时说：

近期恒大的情况引发了较多关注。恒大是一家房地产公司，目前的主要风险是到期债务未能偿还，部分工地停工，已预售的房产按时交付有不确定性。总体而言，恒大风险是个案风险。

应对措施方面，我们一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。二是要避免风险传导至金融部门。恒大负债约3000亿美元，其中有三分之一是金融负债，债权人分散，还有抵押物，总体上恒大事件对金融行业的外溢性可控。

我们应对恒大事件的原则是，严格按照法律规定的受偿顺序，充分尊重并保护债权人和产权人的合法权益。在此过程中，尤其是要保护好已购房消费者的合法权益。

3、中国人民银行副行长，国家外汇管理局局长潘功胜则表示：

近期我国的房地产市场及相关的金融市场出现一些波动，这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。下一步，金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方政府坚定的维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

4、对于美联储即将启动Taper（缩减QE），潘功胜表示：

主要发达经济体实现经济较快反弹的同时，全球通胀压力持续走高，美联储等发达经济体央行开始释放货币政策转向信号。美国与非美经济体的经济增长差和货币政策差均小于上一轮紧缩周期，预计将限制美元空间。新兴市场对外账户脆弱性总体下降，预计新兴市场资本外流的风险将弱于上一轮紧缩周期。

5、证监会主席易会满表示：在注册制改革过程中，必须更加注重对资本的规范引导、趋利避害，加强对特定敏感领域融资并购活动的从严监管，减少风险外溢。同时，也希望相关方面同步建立防止资本无序扩张的责任机制和制度体系，统筹过程与结果，推进行业监管关口前移，实现行业规范和行业发展同步，“有序”发展、管控“无序”，共同促进各类资本规范健康发展。

那么，该怎样看待今天金融监管高层的表态？我的看法是：

，金融监管高层齐出面，大多谈到了房地产问题，而且释放了温暖的信号，这是比较罕见的。对于楼市的健康发展来说，这是好消息。

比如刘副总理说的“目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”

这句话非常值得关注，这是高层对楼市的一次表态。它向市场传递了三个信号：一是恒大的风险可控，不会扩散；二是对于房地产行业的资金支持加大了；三是告诉大家，房地产健康发展的整体态势不会改变。

言下之意，不要希望看到楼市断崖式下跌，或者出现当年日本式的泡沫大破裂。那不是我们调控的目标，我们的目标是——稳房价、稳地价、稳预期。

第二，金融支持房地产，说到底还是要给钱，满足合理的需求。对此，央行给出了令人满意的答案。

近期房地产行业面临非常要命的“死亡螺旋”：恒大、华夏幸福等一批房企出事——银行对房企“惜款”——房企获得贷款难度大增——更多房企面临困境——购房者普遍观望——房企回款越来越困难……

再加上有“三道红线”（针对房企融资）、“两道红线”（针对银行发放房地产贷款）的制约，银行出现“应激反应”。

在管理层干预下，“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。”

潘功胜副行长还表示：“下一步，金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方政府坚定的维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。”

也就是说，钱又来了，而且“价格”（利率）合理了。

所以，房地产市场最危险的时候过去了！

第三，央行高层首次证实了恒大的债务规模，提出了解决问题的思路和原则。

恒大负债到底有多少，年报上有数字。但民间一直有多个版本，众说纷纭。有些数字听起来非常吓人。

易纲今天证实，恒大的债务是3000亿美元，跟年报公布数据基本吻合。

易纲还表示，恒大债务“有三分之一是金融负债，债权人分散，还有抵押物，总体上恒大事件对金融行业的外溢性可控。”

易纲同时给出了解决恒大事件的原则：严格按照法律规定的受偿顺序，充分尊重并保护债权人和产权人的合法权益。在此过程中，尤其是要保护好已购房消费者的合法权益。

所以，购买了恒大房子的业主，基本上不用担心拿不到房子的问题。

今年三季度，中国房地产行业完成的增加值，同比出现了1.6％的跌幅。这在2000年以来的21年里，只有在全球金融风暴爆发的2008年三四季度，以及去年疫情爆发的一季度出现过。

通过主动调控，让房地产行业增加值出现同比负增长，这还是次。也就是说，楼市调控有点过于严厉了。

“过于严厉”，很大程度上是“应激反应”造成的。现在，纠偏出现了，应激反应在消失。楼市适度回暖是可以期待的。

但管理层也会吸取历史上调控的经验教训，不会允许楼市出现180度大反转，再次陷入过热。所以，利好会慢慢释放，回暖会分步进行——先适度放宽贷款额度，提高放贷速度，过冷的城市可能还会定向降息（减少加点）。

变局，即将到来。今天金融大佬们的信息轰炸，就是变局的一部分。