该不该抄底?房地产重归支柱,后地产时代、玩法变了

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房地产重归支柱地位。

刘鹤重提房地产是国民经济的支柱产业。

经济会议更是提到房地产对复苏经济的重要作用：

这只是起个头，后面会有更多细化政策的落地。

没有房地产，土地财政难以为继。

首先，就让很多地方zf感到为难——疫情叠加几年，抗疫开支、民生支持...土拍不可能只靠国家队托举。

土地财政不循环起来，很多地方会没米下锅。

没有基建、居住冲在前方，金融产业链、实业产业链，都转动不起来。

在大基建、房地产这大甲方面前，其他行业全是乙丙丁戊：没有了甲方，顿失订单。

据传，明年的目标是5-8%。

而今年的GDP增长可能只是3%。

病毒未灭，感染会影响工作效率。内需扩大，端的是来日方长。出口，眼前却遭遇美国宏观紧缩、欧洲缩表。

保3已然不易，冲5自然必得有强大依仗。

就算重启万亿放水，这个水，依然得让房地产兜着。房地产蓄水池一周转，再分流给其他行业。

参差落差，就如瀑布分流，大河分叉、激荡四海。

但是，历史必然不会仅是枯燥的重复。一旦厘定了阶级分化，富人更要承当“消费大升级”的领先责任。

共富裕、保民生，房地产大定位，毕竟还是变了。

变在人才房、共有产权房、公租房的分宗立派。

依赖巨量资金注入的房地产，最大的成本，天然是利息。造房没利润，连银行的利息都付不起。

港真，房地产年均增值10%，才能把利息和人工成本算清。不让房子涨，那就只有日本超低负利率那个路子了。

负利率暂且还行不通，所以房地产这把夜壶还是得涨点儿价。

但是，真刚需咋办？

居住的问题，全由zf接着那也不行。连曾经的苏联都做不到“按需分配人均一套房”。

而课代表新加坡、德国的控房价，至少在德国是失败了。在疫情和能源危机双加持下，德国的房价完全大起大落了好么，又涨又跌的。

所以，仅仅锁死流通性也不行。没有了流通性，更爱生意经的中国人，那就不作兴买房了。

因此，自然有钱人去“市场化解决住房”问题，并且允许房价温和上涨（覆盖利息）。

真正的低收入人群，就靠申请公租房和共有产权（深圳是保障房）。

但是，公租房、共有产权房的占比必然有限。否则，太多的低价地，怎么撑得起地方财政的一片天。

那，深圳先试出来的人才房，就是一个新路子了。

按：深圳8年前的福利房，就跟现在人才房差不多——有绿本、满10年能转红本。比如侨香村、桃源村。

人才房其实是个夹心饭，具6成商品房性质、4成保障房性质。

在土地财政来说，好在人才房价格高一点，对应的地价也高点。zf靠人才房，也勉强有点土地财政的味道。

人才房购房门槛其实不高，除了本科要求之外，都跟商品房门槛差不多。人才房比纯保障的门槛低多了——积分、排队容易很多。

把小刚需从商品房市场摘出来，释放到人才房、还能兼顾土地财政；把中小面积房从炒楼爆款里摘出来，人们追捧了人才房，就缓解了刚需商品房产生“万人摇、日光、连夜涨”的投机风潮。

人才房能缓解的社会问题，倒挺多。

商品房到底是面向谁？

谁从“市场上”买房？

随着国民收入的节节高，阶层有所分化，upper middle class是真的要独立出来罢。中上阶层，应该不仅仅纠缠买别墅=功成名就。商品房，就是中上阶层做出资金负担贡献的主场。CBD大平面，已经是豪宅风向标了。

这就对了。

中上阶层，要不是改善性需求、要不是顶校学位追求、要不是纯投资需求。

公寓，是他们的投资品；商品房，大概会逐步中大户型化、高端化，成为他们的改善需求。

就是追逐个老破旧学位房，大概也是他们的旧改投资机会。

只要中等和低收入阶层，有看得到的“房子解决”途径，需求各走各路，也就均衡了。

有心去看，哪怕深圳这种地少人多、住宅供应紧张的城市，各种新商品房，90/70政策也都逐步松弛。纯100平以上大户型新盘，是逐渐增多。

比如，深圳前海、福田南的新房，很多都是纯100平以上，甚至都是120平以上？没啥70%在90平以下的事了。

最近，龙华油松有个旧改新盘，也全部都是4房以上。

这信号，够清晰。以后的商品房，会是定向给高收入或改善家庭的。

小刚需、小中产摘出来，定向供应人才房。其实人才房也并不是真低廉，好歹也有商品新房价的6成。商品房如果多打点折，搞不好人才房就是商品房的7成价。

深圳福田、南山主流区域的人才房，大体定价是6万左右。一套小三房，也是5、6百万。

就是在坪山的人才房，2万多单价，一套3房也是奔200万。

买深圳的人才房，首付动辄也是得百万以上，月供1、2万也常有，并不是“真.低收入家庭”可以搞定的。

大胆推测，年入10-40万的家庭，是被认为“小中产”。小中产，拿一本本科学历，就可以申请人才房。

满10年后，自可绿转红，绿本摇身变红本。

人才房，还是主要的2房供应者，2房总价又更低一点。这让10-25万年入的家庭，留在深圳更有可能。

把这些需求摘到人才房里，以后支撑商品房日光的主流力量就小了许多。商品房的炒作热况自然也就少了些，市场不那么容易暴热起来。

那收入更低的家庭，就可以去买共有产权房。门槛更低一些，只是产权不能转红本。想退出时，房子也只能在保障房体系内内部流转。

如果连1-3百万的共有产权都倍感负担压力的，就靠公租房来兜底。

公租房，对积分（深圳居住年限）要求高。套均面积普遍更小。

公租房、农民房、长租公寓、商品租赁房...全方位解决年轻人或低收入人群的居住问题。

社会和谐，就在差异化供应。

可见，深圳先行试出的“住房分类供应组合”，是弹性很大的组合。也更具普及到全国的可能。房地产这样分化一下，即不伤害市场化，又遏制房价过快暴涨，也不影响地价，更能安抚社会民生，及达成居有其屋。

进而，金融和房地产行业都能顺畅转起来。其他产业链的从属企业，也都转起来。内需在很大程度上，也就自然循环着起来。

没毛病。

就是因为有了人才房、共有产权房、公租房的三保险，才可以2023年重提“房地产的支柱地位”。

否则，房地产行业真的波动性太大，难免会引发金融系统风险、地方土地财政风险。

咱置业者，理解到这个背景的变化，才能真正理解接下来的房子该怎么买。

否则，真的是会被“即要马儿跑、又要马儿不吃草”的宏观指向给弄晕了：

说起来似乎都是矛盾，其实解决起来不过是房地产类型分蛋糕。

因此，可以想想，2023年一季度之后，落地的细则或可推测。

1、人才房深入人心后，就可能放开商品房的限购。

   尤其是可能放开大户型的限购，疲弱地区的限购（如龙岗、坪山）。

2、市场冷冻即久，二手房纷纷接近指导价成交，指导价就有可能退出。

   商品房回归市场化供应：商品房、人才房分化，大道各走一边。

换句话说：购房政策有可能放松。

于是，房子抄底的问题，就可以进一步明确：

二手房黄金抄底期，可能会从2022年下半年，持续到2023年上半年。2023年夏天之前，还有点机会。

再之后，就难说了，二手房可能没那么多笋了。

新房呢，要推测到2024年去。届时，商品新房的限价也可能进一步放松。部分需求坚挺的商品房新房，很可能会上涨。

那房企的艰难时刻，可能也就是能持续到2023年一季度吧。当夏天的阳光来了，行业的日子就会好过了。

到2023年年底，房企的财报会纷纷好看点。只是许多昔日的民企王，恐再难回十强榜单而已。

俱往矣，英雄末路、霸王别姬。新的故事，由新的王者撰写，大浪淘沙、尽风流人物。

而咱们的小买家呢，该怎么做？

商品房方面，改善性3-4房，将成为主赛道。

买商品房，选这个面积段的，增值表现会好点。

毕竟，更小面积的需求，都分流去人才房、共有产权房了。

以后，小户型商品二手房，价格不会大起色。

所以，宿舍类房才改变政策，不再占用名额。或者说，暗示资金大鳄重仓宿舍、小公寓，都去为社会提供租赁房。

从深圳市场也可以看出，东部3、4百万的刚需2-3房强烈遇冷。

而南山、福田1、2千万的改善3-4房却还是销售坚挺。

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