作者｜张茂荣
房地产疑难案件专家，粤湾律所主任 首席律师
主攻：房地产大要案（重大、疑难、复杂房地产纠纷）、各类小产权房（历史违建、农民楼、厂办物业等）拆迁争议解决
开发商利用格式合同制定方的便利条件，大量设置霸王条款，肆意损害购房者合法权益十有八九，限制购房者合同解除权即为其一，一旦涉诉，该条款效力便是双方争议的焦点，而实践中，各地法院裁判观点也是非常不统一。
就此，最高人民法院（2018）最高法民申2127号案审理认为：
本案《补充协议》第13.4条关于“如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权”的约定，属于漳州万达公司单方提供的格式条款。
在商品房预售合同的履行过程中，应当允许购房人在出现法定或约定的购房人有权解除合同的事由后，有一段合理的时间向开发商提出异议、协商问题的解决办法。漳州万达公司提供的上述格式条款中关于30日的除斥期间的约定，并未合理设置解决问题的缓冲期间和缓冲条件，不符合商品房买卖合同履行中的实际情况，性质上属于排除购房人主要权利的条款。
原审判决根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，认定前述条款为无效条款，法律依据充分。漳州万达公司关于滕健新行使合同解除权的期限已超过了合同约定的30日期限，丧失了解除合同的权利的申请理由，并无相应的法律依据，本院不予支持。
持有相同观点的还有上海市第一中级人民法院和天津市第三中级人民法院
上海市第一中级人民法院(2021)沪01民终2869号案审理认为：
《上海市商品房预售合同》补充条款一第十条关于“除法律规定或双方另有约定外，乙方行使合同解除权的，应自合同解除权的条件满足之日起三十日内以书面形式向甲方提出，否则，乙方的解除行为无效，并视为乙方放弃该项权利，双方按合同继续履行的有关约定处理”的约定，属于上海地杰置业有限公司提供的格式条款，在商品房预售合同的履行过程中，应当允许购房人在出现约定有权解除合同的事由后，有一段合理的时间向开发商提出异议，协商问题的解决办法。上海地杰置业有限公司提供的上述格式条款中关于30日的除斥期间的约定，并未合理设置解决问题的缓冲期间和缓冲条件，不符合商品房买卖合同履行中的实际情况，性质上属于排除购房人主要权利的条款，故上海地杰置业有限公司提出的马向不满足《上海市商品房预售合同》补充条款一第十条约定的解除权行使条件的主张，不予采纳。
天津市第三中级人民法院(2020)津03民终5296号案审理认为：
关于双方在补充协议中约定解除权的行使期限是否有效的问题。双方虽然签订了解除权行使期限的补充协议，但该补充协议属于格式条款，约定的解除权行使期限明显少于法定的解除权行使期限，属于排除冯薇、刘怡主要权利，加重冯薇、刘怡责任的条款，且万达公司未尽提示和说明义务，该格式条款应属无效。冯薇、刘怡提出解除合同并未超出法定的行使解除权期限，应予支持。注：双方合同补充协议第15.3条约定除双方另有书面约定外，如出现法定或约定的乙方（购房者）有权解除本合同及补充协议的事由，甲方（开发商）自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照本合同及补充协议约定履行义务。
当然，也有法院判决例外，如新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院在(2022)新01民终927号、1164号案中认为：
本案中，杨方明与恒新佳诚房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第11-3条约定的买受人行使合同解除权，应当在解除权情形发生之日起三十日内行使，系对杨方明解除权行使期限的约定，依据该约定，期限届满杨方明未行使解除权则解除权消灭。
《商品房买卖合同（预售）》补充协议第11-3条约定并无《中华人民共和国民法典》第一遍第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形，且该约定仅对杨方明行使解除权的期限作出限制，并未排除杨方明享有法律规定及合同约定的解除权。
补充协议第11-3条约定对杨方明行使解除权期限的限制，是在充分保障权利人行使权利的基础上，敦促权利人积极行使权利，维护市场交易稳定性的约定，该约定虽然属于格式条款，但已充分保障权利人提出异议、协商问题的缓冲期间和条件，因此不能认定为对权利人主要权利作出的不合理限制，不能认定为无效的格式条款。
张律师说：法官自由裁量权导致购房者诉讼风险加大！
中国是成文法国家，很多案件的审理结果并不是非黑即白，而是与法官自由裁量权有关：为什么越是资深律师越不敢轻易给客户下结论，就是因为资深律师见的多，知道法院自由裁量权大，知道同案异判多。
负责任的律师不但关注案情，也关注法官裁量权，搜集于己有利的判例递交法官参考，给法官写陈情书，影响法官自由裁量权是合法且有效的方法。
（ps：为什么我们对圆满打赢那两套数千万别墅退房官司后，客户为逃避支付律师费，“先发制人”恶意投诉我们的事迟迟不能释怀，因为案件背后我们花费了非比一般律师大量的时间精力：检索上百份案例对比研究不说，还为客户代写万言陈情书《我们的购房血泪史——深圳XXX开发商是如何坑害我们的？XXX、XX泣泪陈情书》、《以朝圣的心态迎接公正的判决、以正义之剑惩罚世间奸商-XXX开发商——我被XXX欺骗购房的经历》，并且为客户联系媒体提供舆情支持，而投诉又发生在那个足以让律师疯了的治理整顿运动年......——话说，好律师的代入感热情都是被恶魔客户磨灭掉的！）
张茂荣律师团队2023-02-15 14:51:39来自广东省
