01
近日，越秀地产上了流量热搜，其在深圳的新项目——越秀瑞樾府，爆出了“请房托”行为。
图源：网络，待核实
事实上，爆出“请房托”之前，面对深圳来势来势汹汹的二手房抛盘潮，越秀瑞樾府被迫不得不忍气吞声，加入内卷，开始送物业费、送礼品……
图源网络
深圳人没想到的是，越秀瑞樾府不仅有越秀地产这个国企背书，还位于宝中这个属于深圳豪宅区的热门板块，按理说就算没那么好卖，也不至于要请房托。
究其根本，恐怕还是在于深圳购房者对炒房客重灾区宝中不信任，对瑞樾府产品不信任，对一向“虚假宣传”的越秀地产信任不足。
越秀瑞樾府位于的宝中，面对二手房巨幅降价，已经成为深圳炒房客的重灾区。
前不久，一套花样年花乡的小户型，成交单价已经从16万/㎡降到现在8万/㎡出头，业主还不上贷，免费送房子；
富通好望角，一套29㎡户型成交单价从16.2万/㎡降到8.3万/㎡；
西岸观邸一套96㎡四房，最新成交价总价整整跌了800万；
经典豪宅熙龙湾，成交单价从20万/㎡降到12.76万/㎡；
宝中，已经成为炒房客噤若寒蝉的滑铁卢。购房者失去底气，又何来信心。
02
就产品来说，越秀瑞樾府硬伤太多，并不是一个适合居住的小区。
首先是占地面积很小，还不到一万平，典型的“mini小盘”。小区容积率高达5.43，相比临近小区明显偏高。小区总计585户。其中商品房305套，移交正府保障房56套，自持保障租赁房224套。
其次，价格上项目限价8.86万元/平。按小区109和144平两种户型面积算，总价约966~1276万/套。花1200多万，买的是一半租客，统建楼似的商品房。
再次，产品户型规划设计落后。类似于内地城市十年前的产品，被媒体人视为“宝中巨坑”。其2栋2单元01与05单位，2栋1单元03与02单位，这四个单位的入户大门，都是门挨门的设计。私密性糟糕透顶，却让两家业主贴身肉搏才能进出，加大邻里矛盾。将会给宝中留下一处垃圾物业。
最后，越秀瑞樾府绿化覆盖率仅有25.01%，几乎没有花园，小区没有什么配置。作为刚需身段，改善户型产品，这就有不少矛盾。
109㎡四房两个户型的次卧开间只有2.3米，刚需看了别扭。而144㎡的4+1户型总价在1200万，改善型产品豪宅化，业主身处无花园无配置统建楼似的社区，内心肯定不安，这是改善还是生活倒退。
03
越秀做为广州国企，在广州本地有巨大的市场占率。但越秀的房子，购房会感到那么温馨吗？
2022年广州商品住宅口径的成交套数维度数据显示，2022年越秀地产市占率高达10%。在置业热区番禺，越秀更是做到了高达33%的市占率。也就是说，2022年广州每10个购房者，就有一个选择越秀地产！
然而之前，网络上却传出，有人买了越秀南沙的房子把底裤都亏没了，损失上百万。
2022年9月27日，自称为“越秀珠实天悦海湾”的业主称，凭借对越秀的信任，9月初购入“越秀珠实天悦海湾”商品房，但还不到一个月，同面积房屋的售价便从3.1W跌到2.2W，断崖式下降总价超过百万，令其深感恐惧。
图源网络
2022年10月14日，另一位“越秀珠实天悦江湾”的业主也称，“越秀珠实天悦江湾”以清盘特惠方式断崖式降价卖房，每平米降价1.52W，降价幅度达到创记录的40%以上，严重打击了业主信心，扰乱了房地产市场秩序。
图源网络
根据广东中原研究发展部统计，截至2023年1月，南沙的库存量为196.70万平方米，去化周期达39.5月。克而瑞数据，今年上半年，南沙区新房成交量为4231套，位居增城、黄埔、花都、番禺之后。南沙楼盘销售困难，库存量大，越秀为了跑量大幅降价，业主内心惶恐，指责其扰乱房地产市场秩序。
04
在搜索框输入：越秀 维权，竟出现了令人吃惊的16700000条，即1670万条。越秀地产全国各地众多项目因房屋质量堪忧频遭投诉，各类越秀业主维权案层出不穷。
截图图源百度
广州的越秀星汇云城项目，曾因质量问题造成一个7岁孩子坠落身亡！原因竟然在于水泥板碎裂，一个7岁孩童踩碎水泥板，这你敢信？！如此质量怎能让业主安心？
图源网络
至于房子质量，越秀星汇云城同样不敢恭维。业主反映，自己在装修过程中发现，洗手间的防水只做了一半，全屋地板多处空鼓，墙角还有建筑垃圾，千疮百孔的样子完全不像一间新房。
中国质量新闻网报道，在红网《问政湖南》、《百姓呼声》平台上，长沙越秀湘江星汇城项目遭遇“虚假宣传”、“楼房主体扭曲歪斜”、“房屋质量问题”、“偷工减料”、“存在安全隐患”等一系列投诉。
图源：红网《问政湖南》平台网站
四川日报《问政四川》平台网站上，越秀和樾林语遭到业主大规模维权，业主们投诉小区“高级改善楼盘最终交房结果与其宣传不符”、“虚假宣传”、“存在安全隐患”、“公共设施均有减配”等一系列问题。
图源：四川日报《问政四川》平台网站
因为质量问题，越秀地产还登上了各大电视台，例如广州的越秀星汇云城项目涉嫌虚假宣传，于2022年3月被广东电视台曝光；苏州的越秀江南悦府项目涉及严重质量问题，被苏州电视台曝光。
截屏图源：广东电视台南方卫视
05
对于越秀集团，近年来爆出的高管塌方式腐败案，令人目瞪口呆。
2019年，中房报报道，越秀集团前总经理朱春秀主动投案涉嫌违纪违法，朱春秀在2013年7月至2019年7月间，曾任广州越秀集团有限公司党委副书记、副董事长、总经理。
越秀集团的一位内部人士对中国房地产报记者表示，近几年，越秀集团有不少高管落马，光是2016年-2017年间就有十几个。
在朱春秀之前，越秀集团已有多位高管涉及贪腐问题被查。
2019年5月，广州市中级人民法院发布了一份刑事判决书，越秀集团旗下越秀地产原执行董事、原营运总经理欧韶因帮助他人与公司签订6500万元咨询合同受贿1167万元，被判处有期徒刑11年。
2019年1月，广州越秀集团原党委书记、总经理尚某英受贿3000多万，广州中院以受贿罪判处其有期徒刑15年，并处罚金300万元。
2017年8月，广州市人民检察院依法对越秀集团原副总经理、越秀地产股份有限公司原总经理梁由潘以涉嫌受贿罪立案侦查，并采取强制措施。据了解，他利用职务之便，伙同广州越秀企业（集团）公司原总经理尚玉英，推动越秀地产在2010年以10.38亿元购入沈阳沈北新区地块，收受2000万元回扣。
2017年12月，广州市纪委对越秀集团前董事长陆志峰进行了立案审查。那时，陆志峰已经退休4年，他在1997年11月-2008年7月间供职于广州汽车集团股份有限公司，2008年7月至2013年4月担任越秀集团董事长兼任越秀地产董事长。检察机关指出，陆志峰利用其担任广州汽车集团股份有限公司副董事长兼广州本田汽车有限公司董事长等职务便利，为他人谋取利益，多次收受他人贿赂，依法应当以受贿罪追究其刑事责任。
2010年，南方都市报报道，广州市检察院指控，1998年至2008年，区秉昌在担任广州市交通委员会主任、越秀企业(集团)有限公司董事长、总经理、广州越秀集团有限公司董事长、总经理期间，利用职务上的便利，为他人谋取利益、非法收受他人贿赂款物，涉嫌受贿三百多万。
目前，虽然身为国企，越秀地产却在维权不断、质量下滑、腐败不绝的情况下“逆势扩张”，留下无穷“隐患”。而高速扩张也给越秀地产带来了更大的债务压力。
据不完全统计，2021-2022年间，越秀地产合计融资1037亿元，达到2017年-2020年四年的总和。
年报显示，越秀地产总负债规模已经从2019年1795亿元增长到2022年2616亿元，资产负债率也维持在75%以上。其中，流动负债总额1785.1亿元，非流动负债大增46.04%达到830.5亿元。长期借款由去年同期的453.3亿元增至830.5亿元，同比增长58.65%。
越秀地产2022年末的有息负债总额也较2021年年末的755.34亿元增长了100多亿元，达到882.98亿元。
水天一剑2023-08-22 15:15:30来自广东省
