抄底式估价：全国看三亚，深圳看罗湖

最近，三亚的机票炒到1万、酒店28万。已经有人买海外联程航班，在国内城市中转机场就下机，弃飞后面航段来省钱。

酒店的价格就更是了，28万在三亚不说买个2套居，买个公寓是没啥问题的吧。这么一来，其实三亚小公寓就已经性价比盆满钵满了。

候鸟东南风，中国南方暖冬，已是中国北方，甚至俄罗斯、中东、中亚的硬刚需了。

地产行业，一直是以“旅居地产”为雷区。曾经买房避开旅居，就是赢了50％。

住宅是刚需，这个情况没有变。但是泡沫巨大、需求波动大的旅居地产，如果去掉泡沫，展露出的就是裸价——最真实的低价。

旅居王、曾经泡沫重地“三亚”，2023年的价格行情，就是中国房地产的裸价系数。

同样，四大一线城市，这一轮深度调整最受伤的深圳，大降60％的标题飞得到处都是。GDP很好看、整体价格波动小、炒风萧条些的罗湖，罗湖刚需盘就是深圳的裸价，是一线城市的裸价。

2024开年首篇，爱住家就给大家来爬一爬“中国楼市果奔价”。

中国抄底价，全国看三亚，深圳看罗湖。

一个是曾经的泡沫王，三亚现在的楼市如何？一个是深圳的炒楼冷板凳，没有泡沫的罗湖、有人买么？

关于三亚，芳姐年前去旅行过。给我们讲了讲三亚的情况。

三亚是活的。

1月，先是我们带父母一路往南、去了海南；后面，亲戚一家也是带老人从深圳开房车旅行到海南，并在除夕前回到广东。

作为出生江西的南方小土豆，其实即不care暖冬，也不羡煞尔滨雪。咱吴楚之地，不缺山峦、冬雪、春花。而深圳，又给出一年四季的艳阳，和免费的玻璃海。

可是，带老人家走走四方，了了他们的情节，是7080代的刚需。2022年去桂云贵，2023年去海南，“热门旅居”城逐个打卡，发现三亚是筑底、企稳最快的。

2020去过三亚，那时感觉就是泡沫，价格高企，人心浮躁。全国都喊着炒作三亚，但是全国都担心三亚深度下跌。

这次再去，三亚价格事实上降下来了。因为过去几年，海南的购房政策是“非户籍和居住证”不可买房。

现在的三亚，是“一座呼吸的城”，是活色生香的生活了。哪怕11-1月份淡季，但三亚景区都有人，市区更充满烟火气。很多商圈，比3年前还热闹。

我们最怕，旅居城市的“候鸟潮效应”：旺季爆满、价格高企，淡季没人、生活冷清。

可是，现在的三亚就跟内地其他三四线城市一样，有很多人在这里过一年四季、茶幽饭香，小日子悠悠。

淡季的三亚揭露了旅居的底色：候鸟已成常住人口，城市生态链闭环。不管过去三亚的价格如何泡沫，现在的三亚、陵水、海口、万宁...的价格，就是低价。

三亚的新房价格大概在3万左右，周边陵水、万宁价格在2万左右。

三亚越近海边，小区越高端，房子越新，就越贵。崖州区2万多，也有1万多的。天涯区3万为主，海棠湾有豪宅、就4、5万为主。

是的，三亚也崩过。但是，最低谷也都是目前这样。对于早年几千块、1万多买房的人，还是安全得很。

2020年海南房价：

三亚算是从平均4万多到6万多，回调到2、3万为主，下调幅度并不比一线城市学位房凶猛。

海南岛的南海岸线，是中国旅居地产的“价格巅峰线”，基本达到了一线城市郊区房价高度。

海口就只要1万多、2万了。

过了海，到了广东徐闻，房价就只要几千块了（2020也是上万）。湛江整体房价就很便宜，成熟市区有海景的平均报价也就几千，1万多的不多。

北海很多报3、5千多，银滩贵一些，1万多点。北海温度就很好了，暖和。防城港就更是很好的海景房也就5、6千。

是的，“1万多的进岛门槛”，把很多客户逼去了广东、广西。

不在乎海的，自然还是在云南找房。

西双版纳自2021年底复苏，到现在，好的楼盘1万多，但是几千块的也不少。依然是比海南岛便宜。

大理房价跟海口差不多，1万多到2万为主。买大理得风花雪月之景，四季分明。大理是买不起三亚的选择，而不是海口的平替。

其实，现在更多的人在“西南、广西、粤西”寻找宜居的5线和小城，希望20万拿下一个套房（1-5k单价），物价很底，彻底躺平过日子。

所以，在东南飞的过程中，海南岛的门槛不会无底线下降。买个满意的常住房，预算还是要打到1万以上，更好的城市和板块、还是在2-4万。

预算更低的，都去了南方其他省，甚至去西南不知名小城市。

供需决定价格，海南楼市狠刹车以后，目前的价格和常住需求是个均衡的状态。而且2023年底以来海南限购也不断放松，海南地产也熬过最凌冽的冬。

深圳楼市很萧条，泡沫板块腰斩不出奇。

自2023年8、9月起，深圳楼市调控频繁放松，但是起色有限。

根本问题是，基本面变了：

1、经济环境不好，企业不景气、股市不振，收入锐减。

2、人才房、配售房大举入市，彻底分流刚需。

3、投资都不赚钱，股市老跌，买房没有涨价效应，买涨不买跌、人们没意愿买房。

4、房企爆雷，楼盘烂尾，品质维权，买房的非可控风险频出。

但是，深圳还是四大城市里，楼市日子最难过的。

深圳历届网红板块，都一一落马。目前就留下南山、福田这种高端价位有些成交，关外也是二环-中环的中心品质物业有成交——改善置业需求在，但是总量有限，毕竟很多人没钱了。

无米难炊。都在躺平等机会。

在这种情况下，罗湖除了几个学位区暴涨暴跌，其他地方成交都还可以的。

真的，罗湖已经产生“刚需景气”度。

罗湖各板块的均价是：

-中心口岸板块，3万多到6、7万。

主要是罗湖口岸、春风路、地王、文锦。

-泡沫学位灾区，是6、7万到12万。

主要是东门、黄贝岭、翠竹、布心。

普遍跌了30-50％以后的价格，而且是小户型超跌、大户型价格还稳一点。

翠竹金翠苑、嘉多利这种深中学位房，基本上还是10万＋为主的。深中还是太猛了。

-布心-水贝，非翠园东晓学校的4-7万，翠园东晓的5-10万。

金迪名苑还是在9万多10万多报价，也算是小户型里相对抗跌的。

-泥岗，3、4万到7万。

这边也有翠竹集团、螺岭集团分校了，旧改也已经改变部分面貌。

这一轮楼市下跌，彻底吃掉了8090年代的小户型投机者。当年炒作学位房，蜂蛹吃入老破小学位的，都把钱捐给了空气了。

罗湖贵到8万以上到12万多，主要是这个几个地方：

-红岭南，以幸福里、中海天钻这2大豪宅为主。

但是，城市天地广场、都市名苑也还是4、5万。

-东门-黄贝岭，以深业东岭、金城华庭、东方华都、合正荣悦、天玺1号、缤纷时代、华盛君荟名庭为主。

-翠竹，深中学校。金翠苑、嘉多利、德宏天下、柏丽花园、合正星园、金丽豪苑、愉天小区、嘉湖新都、阳光天地、明德公馆、鹏公馆。

-布心，翠园东晓的金迪名苑，山环水抱的淘金山。

-莲塘：整体4-8万为主，豪宅点的8-10万。

所以，如果在罗湖不追名校，其实大把4-6万的房可选。位置能很中心，商圈可以很繁华，地铁就在家门口。

其他公园等配套啥也都不缺。

罗湖整体泡沫除尽，过半板块房价接近关外，整体没比布吉贵，这就是“深圳的市区级裸价”。

而且看得出，中国投资客全部撤场，刚需分流人才房、配售房，只有中高端的改善客在行动。

大城市，买小不行了！而且，中心社区、一流学校还是更有长期价值。

刚改入场2024分部解冻

2024，必然是个刚改进场年。

人们必然纠结、徘徊，但是会逐渐入手。

在人才房年上市2万套的情况下，中低端刚需奋起乏力，市场热点还是在主城区或中环。

北京、三亚、深圳罗湖，三大flag，可以作为参考的对标。

高端豪宅看北京二环价，大城市刚需看罗湖价，旅居和刚需看三亚价。这些地方撑住，则中国楼市已探底。