最好的投资，就是等市场冷静下来。
今年，呼声很高的，必有鸿荣源胤璇。春节一过，很多博主就开始分析鸿荣源胤璇的可买性。
据网友爆料，项目最快将于今年上半年入市。“包括89㎡”的户型——对宝安中心区来说，新房7、8百万的4房，那简直...比新安还便宜，新安3房都要这个总价了。
鸿荣源，很“刚需”啊！
鸿荣源率先拥抱“刚需时代”，暂别豪宅之王宝座，是真的把“活下去”放第一：做市场能跑量的项目，让资金回得了笼。
不矜持在“深圳的高端豪宅引领者”，鸿荣源这两年的盘，其实都很刚需。
领衔刚需现象，产品全线刚需化——洞察了市场，也是需要有勇气的。
鸿荣源这两三年的盘，基本上以60-130㎡为主，更大的户型也只是项目中的点缀。
市场趋势是预测对了的，从2020到2023这个下滑的市场里，项目们开盘也都算好。
冻雨期的楼市，宝贵的客户，是拿脚投票的。
2021年的博誉府，强势启动，还是以“改善”为主，面积段落中94-143，加上较大的规模、较快的建设进度，目前整体已经跟红山核心板块融为一体了。
但是，2022年一开始，鸿荣源的尚璟就直接“超刚需”入市，面积段60-80㎡。虽然位置是宝安和南山科技园北区的枢纽关口，但是总价太香、瞬间吸引了码农刚需。
后面博誉府的加推，也是有7、80㎡的，总价进一步下降、引领着红山降门槛的大势。这就给上塘、民治项目施压，甚至不怕给自己的尚云施压。
作为壹城中心超级大板块的楼王地块，鸿荣源尚云也没有曲高寡和，虽然不能像壹城中心那样做超高使用率户型，但是尽量让更多刚需买得起，81-120㎡的3-4房，直接吸引90后客群。
而能在2023年掀起销量高潮的，鸿荣源珈誉府，就直接拿出来76㎡的3房王牌产品，300多万总价得“3房”，还带深外学校，科技园非名企的小码农也是能来买得起——300多万，也就是长安、虎门价了。
原来，这些项目相对也不是太市区，面积段往刚需走，也有其合理性。
可是，今年鸿荣源胤璇，在宝中的王牌位置，89㎡的4房，就挺狠——哪怕做刚改，也是把宝中价格再压一截，让周边竞品都很尴尬。
楼盘的规划和建设，有个提前期。鸿荣源大概率在2020就已经不太冒进，2021就非常现实，所以才导致后面的项目的“面积段进一步减小”。
谁能想，熙龙湾、壹方中心的锻造者，也有耐心精作刚需呢？
宝中这房，真是不作兴“早买早得意”。
最后的出手机会，就是“等得起才买得起”。
鸿荣源胤璇2021年地块（A004-0175）拍卖时，周边豪宅成交都有17-20万的。限价8.55万，那不是套均送2000万吗？
哪怕今天，壹方中心148-149的5房，也大概在1900-2800万左右（已经是大降过的）。连139的3房都是要2000多万。
套均让出个大几百万的利，也是有的。
2000多万的房，真不是普通工薪能买的。
但是800万的房，科技园拿工资的码农勒勒裤腰带还是可以上场的。
89㎡总价是刚需的、但做成4房算刚改，133㎡的就1200万左右、也就是刚改——谁见过宝中的5房卖1800万以下？
听说项目只有131套可售商品房，感觉也是能轻轻松松卖出去的。
这样一来，深圳降幅第一梯队的花样年花乡、花样年花郡，就更觉得没日子可过了。最便宜都188万了，直接就是腰斩。
当8.55万限价的新房要入市，89㎡是4房，就说明使用率很突出。新房8万多，二手房6万多，简直有点莫名其妙的天经地义。
花样年花乡等房价，再难轻易回昔日高度！
鸿荣源从“豪宅专属”，到“刚需大佬”，是战略层面的大变。
因为稳健低调点鸿荣源，也由二代成功接班，年轻人上来了、营销风格就可以机动。
长子赖俊霖担任鸿荣源总裁、壹方置业董事长。次子赖柏霖负责金融事业，担任深圳柏霖控股的董事长和法人，以投资入股的方式，为利安人寿、鼎诚人寿、华兴银行等多家机构的股东。
为了鸿荣源珈誉府大盘的炫耀入市，赖俊霖一出手就是请王心凌出席了深圳鸿荣源珈誉府的开盘商演，当时仅几分钟，其商演视频就火出了圈。
之后，珈誉府就一路知名度暴增，直到热销开盘，创造西部销冠。
二代操盘，刚需拿稳——年轻人，更懂年轻人的需求。
从接班来说，鸿荣源没有碧桂园关注度高，但是鸿荣源的二代也是很磊落的直接接过了运营的担子。并且甩掉了过往的各种“品牌”包袱。而且，运营团队也是改换就换，比如最近姚晓凤加盟鸿荣源壹方商置，担任前海壹方城总经理。
活下去，民企断臂高端豪宅，走量、回笼为上，“交得了楼”的鸿荣源，也是市场的一种安慰。
新时代的企业，不会像古代的太子、东宫，分分钟上戏。
夹缝定位商品房到底该怎么走
楼市大转折时代，商品房与保障房定位的问题，是政府、房企、置业者的共同问题。
广东省人口都要上到1.5亿了，中国人口增速虽然拐点了，但是新锐人口依然往沿海城市、各城市群中心城市迁移。
新深圳人，面临了“大保障房时代”。
来了大城市，保障房能为新人托底居住问题：人才房、配售房、公租房。
有学历的人才、青年才俊，都在往保障房钻，商品房拿什么来吸引他们？居住和配套保障问题，由保障房解决了，商品房的金融属性、不能不提上台面了。
如果没有金融价值、不具备投资增值潜力，人们为什么要去买更大的3房？（保障房覆盖了紧凑型1-3房）。
或许，89㎡的4房，就是对人才房3房的一种冲击：就是偏让你多一间房，三胎梦的你就可能怦然心动。
可是，商品房不能无限的“迎合刚需”——越低预算的置业者，越流向保障房。东部和远西，商品房操盘日益艰难，就是他们不折不扣的刚需客群，真的太容易转投保障房的大怀抱。
70多平的小3房，可能能跑赢2021、2022年，但是未必能跑赢当下和未来。这是保障房（如配售房）的主场面积段。
89㎡的4房，放到更中心的位置，确实是个刚改的客群。但是这个面积哪怕往郊区摆，依然会摆脱不了“总价跟人才房、配售房碰瓷”的客群跑路。
未来的商品房，主要还是得在100㎡以上的市场，做精产品创新——以比配售房3房仅贵1.5倍的价，得大4-5房，才可能是个错位定位。
否则，改善升级不成的80后，将原地踏步换小新房：宝中、新安老居民，面向鸿荣源胤璇vs碧海越秀vs尖岗山万科们，是实现了居住升级么？
选房路上“当无视鸡肋”。
ps：深圳2024，好产品接力上线。越来越多的高性价比刚改盘，是值得好好关注一把。
商品房、保障房如何分流？前海、蛇口人才房 vs 宝中刚需品质新房，白领的你、房票投给谁？
—— END ——来源：咚咚找房，搜房
爱住家投研圈2024-02-26 22:31:13来自广东省
