房天下>  资讯中心  >房产大象>  正文

手机看新闻

房价真的见底了吗?

房产大象2024-08-17 11:07:56来自北京市
房价真的见底了吗?这是大家都非常关心的问题。
因为中国居民60%以上的财富都集中在房子上,这几年房地产的深度调整,房价下跌30%左右,直接导致居民财富大缩水。
问题是房地产这一轮调整还要多久,房价到底何时见底?
虽然这是中国第一次进行房地产的深度调整,但或许我们可以从已经经历过城镇化、金融化道路的发达经济体中,得到一些启发。
全球跌幅最大是爱尔兰,跌幅接近55%,但6年之后就开始上涨了;
最痛苦的是日本,房价跌幅50%左右,时间长达18年,就像慢刀子割肉,如今核心区的房价也回调了上来。
再看其他国家,英国最大跌幅16.7%,下行周期是1.5年;
韩国最大跌幅20.8%,下行周期是7.5年;
瑞典最大跌幅21% ,下行周期是2.51年;
美国最大跌幅21.2%,下行周期是4.25年;
挪威最大跌幅25.9%,下行周期是5年。
整体来看,一旦遇到房地产下行周期,全球的平均跌幅在30%,下跌时间为5.44年。
我们国家目前调整幅度是多少呢?大家会发现有很多的统计口径,这里我借用中原地产的数据,例举了几个一线城市的房价数据。
北京距离高点下跌27.4%,上海是27%,广州是26.8%,北上广的跌幅都相近,最惨的是深圳,下跌了37.3%,也是四个一线城中跌幅最大的。
当然,这是一个城市的平均值,全国平均普跌大概是30%,一些城市或地区甚至已经腰斩以上。
我们从2021年跌到现在,其实也就三年多时间,从时间上还没达到全球的平均水平,但跌幅上其实已经达到平均了。
这是否意味着我们的房价要见底了呢?
大家有没有想过,真正决定房价调整幅度和未来是否上涨的背后原因是什么?
我先说结论啊,最终决定房价走势的有且只有一个因素,未来经济是增长还是衰退。
我们会用不同国家的数据来验证这一逻辑,大家都听说过这么一句话:短期看政策,中期看土地,长期看人口。
这在房地产上行周期里是不上进,但是在房地产下行周期这种判断就站不住脚了,不然大家看当前政策已经很积极了,土地也放开供应了,为何房地产依然在调整?
因为需求变了啊,房地产的需求一个是投资就是炒房,在下行周期的时候谁会去投资呢?
另一个就是刚需居住,有很多专家认为刚需变弱是因为人口老龄化导致的,说日本房地产泡沫后房价没涨起来,很多人说的老龄化导致;
但是美国,英国,德国,荷兰,比利时等国家调整完毕之后却继续房价创新高不断上涨;
这些国家同样面临人口老龄化,这些背后其实有个共同的原因,就是经济增长的力度越强,房价调整的时间会越短,调整的幅度越小,未来上涨的幅度也更高。
大家看日本房价与经济的走势,在1991年之前日本经济强势,随着日本房价也创了30多年10倍以上的涨幅,但1991-2010年,20年的时间里房价也随着经济同步下行。
2010年日本经济有所起色之后,房价开始见底,慢慢回升,美国更为明显,2008年金融危机整个经济受到很大影响,房价也随之下跌,但美国经济持续螺旋上涨,所以美国房价跌幅小,恢复的时间也比较短,
从房地产本质上来看就是一个是居住属性,另外一个是长期伴随经济发展带来的增值属性。
我们的房价2021年到现在,平均跌幅30%,跌了4年。
未来房价如何走?确实需要取决于我们的经济发展情况。
另外517房地产形成之后,官媒说我们的政策底出现了,那么价格底怎么去观察呢?有几点可以参考下。
第一,我们要密切关注二手房的成交量,就拿当前深圳的二手房成交来看,每月4000多套,并且每月在增加,但是还没有达到深圳的荣枯线每月5000套,当二手房能站上荣枯线,市场转向的机会就变大。
第二,观察法拍房成交情况,我们深圳的法拍市场看,7月挂牌了606套,另外还有350套等待上,法拍房的去化率不足30%,法拍房的价格会影响二手房的价格。
第三,观察出租回报率,当一部分房出租回报率达到3-4%时,房价见底的概率变大,因为这时的房子月租抵月供了,这样的情况出现会提高购房的积极性,对有能力购房的人群来说租房性价比降低。
第四,观察利率,当利率接近或低于2字头时,也会推动购房的积极性。
第五,如果你想买房,又想摸底,那么时刻关注你想买价格段新房的去化率,一旦去化率加快也说明价格见底。
-END-

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:400-153-3010 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈