深圳5万套房源库存大揭秘：收储政策能否解困？

深圳楼市近期发布了新的收储政策，目的是缓解新房库存压力，增加保障性住房供应。然而，符合条件的房源并不多，开发商是否愿意低价出售也成了问题。本文详细探讨了深圳楼市现状和收储政策的可行性。

最近，深圳也加入了“收储”大军，市政府在8月7日正式宣布了这一政策。有人可能会问：深圳的楼市真的需要这样吗？其实，深圳的新房库存确实很高，再加上还有建设保障性住房的任务，这个政策也算是顺应时势。根据深圳住建局的数据显示，目前可售的一手住宅接近5万套，而新房住宅去化周期已经超过21个月，所以缓解库存压力也是出台“收储”政策的原因之一。

从政策对房源的要求来看，可以总结为：商品房性质的住宅、公寓、宿舍等；临近地铁口、公交站，配套设施齐全，靠近区域发展核心；主力户型面积在65㎡以下；拟收购项目必须四证齐全，合法合规；优先选择整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。其实，符合这些条件的房源并不多。比如京基宸悦府和柏悦湾的三单元房源相对符合要求，但整体来看，市场上大部分项目并不完全符合条件。

对于很多开发商来说，价格是一个关键因素。尽管深圳安居集团没有公布具体的收购价，但以保障房“保本微利”的原则来看，购入成本会受到限制。如果作为配售型保障房，出售价格可能是周边商品房的5-6折，收购价更会进一步降低；如果作为出租型商品房，也需要考虑租金回报率，这在深圳目前不足2%的住宅租金回报率情况下，同样很难给出与市场持平的收购价格。对一些价格较低的公寓来说，这或许是个不错的选择，比如京基御景荟都的备案均价为2.96万/㎡，折后约1.8万/㎡，这几乎是6折销售，开发商到手的价格也接近5折。总体来看，这项政策对公寓市场或许有更大的吸引力，而住宅项目参与的可能性较低。

从整体楼市和项目来看，减少库存和增加保障性住房数量是市政府的重要目标，但这也带来了一些挑战。首先，小户型住宅数量本身就少。其次，小户型住宅通常去化较快，比如天曜府项目的57㎡房源，只有少数未售出。最后，开发商能否接受低价收购也是一个问题。但不论如何，增加保障性住房的数量，对深圳市民来说总归是件好事。