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10月月报 | 新房供需两旺,二手创三年新高

中原大咖2024-11-05 20:14:44来自北京市


1年期、5年期以上LPR较上期均下调25个基点


深圳:住宅装修补贴升级 四季度计划入市公布


中原点评:10月份,深圳出台热点政策较少,市场成交量创近年来新高。纵观全月,住宅装修补贴进一步升级,扩大补贴范围,简化补贴程序,让政策惠及更多人群。此外,住建局公布四季度计划入市的商品房状况,相较于三季度,四季度计划入市的住宅数量减少近4000套。在区域分布上,四季度住宅项目主要集中于南山、宝安两区,合计占据近六成,关注度较高的项目有都市茗荟花园、招商四海臻邸等;宝安、龙岗、光明三区减少较为明显,大鹏延续零供应状况。11月份,政策端边际效力仍将显现,供给端房企进入全年业绩的冲刺阶段,折扣力度不减;需求端居民购房成本进一步降低,未来预期得到有效改善,预计整月成交量有望延续强劲势头。


深圳商业银行房贷利率情况

2024年10月,各大行首套利率和二套利率下调25个基点,首付方面维持不变,房贷额度宽松。

20



新房


住宅成交占比大幅上升
10月,新房市场4675商品房,环比↑99.5%住宅4153,环比↑146.3%豪宅网签166比↑23.0%商务公寓网160,环7.0%商办及其它网362,环29.7%

其中,住宅成交占比88.8%,上升16.9%;商务公寓成交占比3.4%,下滑2.6%;商办及其他占比7.8%,下滑14.3%。


18项目获批 13项目入市

深圳中原研究中心监测显示,10月深圳新房批售项目18个,较上月增加9个,其中14个为住宅项目,为今年目前为止新高。

10月,13项目入市,较上月份增加7个。新政实施后市场需求大增,开发商预期乐观,叠加年末资金回笼等因素,项目入市步伐明显加快,预计11月份入市数量仍有望维持近期高位。


访客指数冲高回落

10月份,新房市场成交量大幅反弹,访客指数冲高回落。月初5项目取证,市场方面,929新政的实施和黄金周节假日的到来,市场信心出现较大反弹,访客指数升至年内高位,多项目出现访客量剧增,主要分布于光明、龙华一带,关注度较高的项目有中建观玥、天曜府、绿城桂语兰庭、满京华金硕华府;月中6项目取证,2项目开盘售罄,整体开盘去化率较新政前出现较大幅度上升,关注度较高的项目有中建观玥、天曜府、满京华金硕华府;月末6项目取证,月新房认购量突破万套,为近年来最高值,市场热度方面有所回落,但部分热门楼盘依然畅销,不同区域项目分化加剧,关注度较高的项目有卓越前海未来城、中建壹品鹏宸云筑。11月份,新政效应持续显现,龙华、光明、宝安、龙岗区热度预计依然领跑全市,新房认购量较上月份有所回落,访客量逐步企稳,市场信心维持乐观态势。


新房住宅成交均价为2020年12月份以来新低

10月,新房住宅成交4153套,环比上升146.3%;成交面积40.8万平,环比上升137.3%,成交均价50239元/平,环比下滑5.0%,为2020年12月份以来的新低。

去化周期下滑幅度较大

10月,深圳全市新房住宅存量为428.9万平,环比↓10.2%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为17.64个月,去化周期较上月下滑3.05个月,连续两个月呈回落态势。

龙岗区成交套数第一 所有区成交量均上升

10月,从各区网签套数上看,龙岗区网签1041套排名第一,环比上升163.5%;宝安区网签1034套排名第二,环比上升166.5%;龙华区网签831套排名第三,环比上升172.5%。

从各区变动看,所有区域成交量均呈上升态势。西部区域宝安区成交量最多,光明区上升幅度较大;中部区域龙华区成交量和上升幅度均较大;东部区域龙岗区成交量和上升幅度均较大,大鹏仅为个位数成交。

6万以下价段成交占比持续上升

从成交单价来看,4-6万价段上升幅度最大,6-8万价段下降幅度最大。其中,4-6万价段成交占比44.5%位居第一,大幅上升了9.1%,此价段内,鸿荣源·珈誉府、鸿荣源尚云、卓越珺奕府项目成交活跃。4万以下价段成交占比37.1%位居第二,主要为中海时光境、勤诚达誉府、名居·山河里项目。6-8万价段成交占比11.1%,主要为金众·云山海公馆、中洲迎玺项目。

从成交总价来看,300-500万价段上升幅度最大,500-800万价段下降幅度最大。其中300-500万价段成交占比54.2%位居第一,上升了8.5%,此价段内,鸿荣源·珈誉府、鸿荣源尚云、中海时光境项目成交活跃。500-800万价段成交占比18.2%位居第二,主要为万丰海岸城、仁恒公园世纪三期项目。300万以下价段成交占比16.5%,主要为勤诚达誉府、静安府项目。

鸿荣源·珈誉府网签套数居首

网签数据显示10月,鸿荣源·珈誉网签339,位居住宅成交套数TOP10榜首,其次是鸿荣源尚云、中海时光

10月网签套数TOP10项目中,光明、龙岗各占据三个位居第一;龙华占据两个位居其次,南山、宝安各占据一个。

10月住宅成交套数TOP10共成交1581套。




二手


全市过户套数创近43个月新高
10月全市二手住宅过户套数为6118套,环比上升91.7%;二手住宅成交57.4万平,环比上升86.0%;过户套数为近43个月最高

中原领先指数为813.8,环比上升0.9%;二手均价49686元/平

龙岗成交居首
10月各区二手成交中,龙岗成交1586套,位居首位;其次为福田,成交953套;南山第三,成交926套。

从环比变动来看,10月各区成交皆上升。其中,大鹏升幅最大,成交43套,环比上升290.9%。

议价空间7.0%
10月二手住宅议价空间下滑至7.0%

套均总价768万
10月二手住宅套均总价为768万元,环比上升33.4%

4-6万价段成交占比30.5%

从成交总价段的分布来看,10月350-500万价段成交占比为20.3%,位居首位;250-350万价段成交占比为18.5%,位列第二。从环比变动来看,1000-2000万成交占比上升5.9%,升幅最大;而150-250万价段成交占比下滑7.8%,跌幅最为明显。

10月从二手住宅成交均价段的分布来看,4-6万价段成交占比30.5%,位居首位4万以下成交占比为27.7%,位列第二。从环比变动来看,4万以下价段成交占比下滑8.3%,跌幅最大;10-15万价段成交占比上升8.6%,升幅最为明显。
0-10年、20-25年楼龄成交活跃
从楼龄来看,100-10年、20-25年楼龄的二手住宅成交最为活跃,占比皆为26%其次为15-20年楼龄,成交占比18%

而从成交变化看,0-10年楼龄成交占比上升4%,增幅最大

3房户型成交占比43%

从面积段来看,1060-90住宅成交占比41%,成交占比最大;90-144住宅成交占比29%,位居第二。

户型方面,10月3房户型成交占比43%,成交占比最大;4房及以上户型成交占比27%,位居第二。




租赁

租金回报率1.68% 

根据深圳中原研究中心监测显示,10月全市住宅租金为69.6元/平·月,环比上升0.9%。

租金回报率与上月持平,为1.68%

仅宝安租金下滑

10月,南山为全市租金最高的区域,为102.2元/平·月;其次为福田,租金为101.1元/平·月。

从租金变化看,仅宝安租金小幅下跌,其余各区租金皆上升。其中,福田、龙华租金上升1.5%,升幅最大。

宝安租赁占比18.8%

10月宝安租赁占比18.8%,为租赁占比最大的区域;罗湖紧随其后,占比18.4%。

从环比变动来看,10月福田、盐田租赁占比上升。其中,盐田占比上升4.4%,升幅最大;罗湖租赁占比下滑4.8%,跌幅最为明显。

3房户型租赁占比35.4% 
103租赁成交比最高,为35.4%其次为2房,占比28.7%

中原研判

 温 馨 提 示

以上内容为月报节选

如需完整版

中原研究-深圳楼市2024年10月刊

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