观山海的竞品新盘来了,中海开发!

南头板块房价约6.52万/平，周边的二手房主要有豪方天际和前海东岸，其中：

豪方天际（2016年）

88平3房 730-780万 单价8.3-8.86万，租金8600-10000/月；

143平4房 1136-1140万 单价7.9万左右，租金14900/月。

前海东岸（2016年）

89平3房 756-796万 单价8.5-9.05万，租金8400-9500/月。

参考下来，中海云启源境预计价格会在8万左右，90平低楼层总价预估600多万起。

不过项目属性比豪方天际和前海东岸要差一些，后两个盘都是大社区、车位充足，户型设计和小区绿化都更好。

中海云启源境新房竞品对标观山海，目前观山海价格：

95㎡3房 折后总价689-758万；

110㎡4房 折后总价837-909万；

113㎡4房 折后总价795-856万。

总价门槛预估差不多，但观山海相比容积率更低，车位充足，还是小高层纯商品房大社区，周边环境和景观更好，不过观山海驾车到科技园要20分钟左右，离地铁站也更远些。

90平2房 折后总价727-772万

110平3房 折后总价891-1039万

111平3房 折后总价1057-1098万

155平4房 折后总价1617-1734万

186平4房 折后总价1960-2143万

相比天源华府，云启源境位置要差一些，不过户型设计和价格上会有些优势。

整体来说，中海云启源境处于荔源雅苑/缙樾府和天源华府之间的位置，优势是总价门槛更低，刚好补上片区90平三房的新房空缺，地段虽然比上不足但比下有余。

综合点评：

位置还行，紧邻科技园，位于科技园、宝中和留仙洞三大板块之间！临近附北环大道和南山大道，驾车到科技园约3.8公里，仅8分钟；到前海约2公里，仅6分钟。

图源百度地图

紧邻南山实验园丁学校，该校在南山口碑还不错。据民间数据统计，2023年公办普高率85%，2024年90%。

周边环境比较一般。周边有少量商品房，多为工业区、物流基地和老旧小区，旁边就是农贸批发市场、原南头直升机场。

产业价值比较弱。片区定位以生态、居住为主，休闲娱乐、景观资源比较突出，但产业很弱，主要依赖科技园和留仙洞的辐射。

最终还得看开盘价格，如果能压到600万左右，刚好填补600万南山三房的空缺，还是有些吸引力！