深圳的住房结构要发生翻天覆地的变化了。
十四届全国人大三次会议9日下午举行记者会，住房和城乡建设部部长倪虹表示：把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。
一时间，引起了广泛关注，本次壹地产也是盘点了全深圳2000年前建成的小区，据不完全统计有1800+个。另外据不完全统计，深圳目前居改方向的项目有55个（包括但不限于2000年前的小区），快的已经开始在建样板间了。
具体情况，一起来看看。
01.
1897个2000年以前建成小区
福田、南山、罗湖最多，超7成
2019年，首次提出2000年以前老旧小区的改造措施；
2025年，两会加入了“都要”二字，进一步明确了改造范围将全面覆盖。
一时间，关于2000年以前房源的占比以及改造的完成量，成为了社会各界关注的焦点。据国家统计局发布的《中国人口普查年鉴-2020》显示，把全国45791305户居民按住房建成时间划分，全国范围内2000年前建造的房屋占比高达35%，相当于有超过1600万户家庭居住在房龄超过25年的老小区里。图源真叫卢俊
具体到深圳，据壹地产不完全统计，在2000前建成的老旧小区大约有1897个，其中福田最多515个，占比27.15%；其次是罗湖500个，占比226.36%；第三是南山371个，占比19.56；再是宝安有230个，占比12.125。龙岗、龙华、光明等区域2000年以前的楼盘相对较少。要是以空间总体规划来分，整个中心区2000年以前的楼盘占总数量的85.2%。倘若这些老旧小区均面临改造或拆除重建的计划，无疑将对整个深圳的城市面貌、居住环境和房地产分布结构产生深远影响。![]()
02.
55个项目立项居改方向
有的已经在做样板间了
之所以能引起如此广泛的关注，主要和居民的居住环境和收益相关。一方面，老小区由于建筑年代久远，基础设施存在损坏且不够完善，迫切需要进行改善。
以前海月亮湾花园为例，业主在留言板上反映，小区存在安全隐患，如钢筋锈蚀、石块掉落等问题。针对这一问题，深圳已经积极开展了相关工作。数据显示，截至2024年8月底，全市已完成1363个老旧小区的基础类改造，据深圳官方公布2025年的改造目标将完成老旧小区改造100个以上。如益田村，距今已有29年的楼龄。从2023年开始启动翻新，截至2025年1月改造竣工，休闲、健身、教育、生态等方面全部翻新，也成为了示范区。值得一提的是，老小区的翻新同样能提升价值，如上海和平小区，加装电梯和保温改造后，房价飙升20%。在深圳的旧改惯例中，赔偿面积通常为1.2倍，而旧改后的新房价格往往比老房子价格的价格高出不少，也是我们通常讲的博旧改。例如去年南苑新村拍了一套法拍房，从起拍价的约4.1万/㎡，抢到9.9万/㎡，价格翻了2.45倍。之所以能拍出这么高的单价，也是因为南苑新村旧改即将动工，协议称回迁面积94.5㎡、送1个车位，即使不算车位，折合单价就是7.47/㎡，而目前项目周边的次新房翡翠明珠花园挂牌价已达10.7万/㎡，两者价差1.43倍。
经壹地产不完全统计，目前深圳拆除重建类城市更新单元计划立项居改方向项目34个，其中罗湖占比最多有11个，福田、盐田各7个，南山5个，龙岗和龙华项目相对较少。像其中的华泰小区、南苑新村、木头龙、金钻豪园、鹤塘小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区8个项目，共同被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，但目前只要一半项目开发建设，另一半项目仍在一级推进过程中。
棚改方面，居改方向的项目有21个，其中开发建设的项目有14个，像比较熟悉的丽岛花园、华南村等都在其中。规划批复有4个，华富北区棚户区改造项目、香蜜二村旧住宅区（棚户区）改造项目就在其中。
两者加起来，拆住重建+棚改有居住改造方向的确定项目有55个。其中像丽岛花园棚改项目目前已经确定为售保房，前段时间壹地产去实谈发现，建筑主体已经出地面15层+，疑似在做样板间了。（35㎡起、3万/㎡？福田、南山售保房，营销中心&样板间开建了！）
03.
小结
1800+老小区，现在确定居改方向的才55个，其中2010年提出了8个老小区的旧改，过去了14年还只完成了一半，可见改造和拆除重建也面临着诸多挑战。
过往深圳拆除重建类旧住宅区更新改造聚焦城市更新和棚户区改造，近两年也在探索新模式分别为旧住宅区改造试点、土地整备房屋征收、独栋危房捆绑周边城市更新、业主自筹资金原拆原建。如岭南公司住宅楼被认定为危房，就捆绑红岭统筹片区城市更新单元共同改造；罗湖红岗花园则是采取业主自筹资金原拆原建模式启动旧住宅改造，该项目也是深圳首例旧住宅区业主自筹资金原拆原建项目。据悉，该小区原本在2019年5月已启动过棚户区改造模式，但实际推进缓慢，所以业主采取自筹资金原拆原建模式，从领导留言板上可以看到，目前4-16, 18栋都超过了90%， 但部分楼栋业主把一楼的商品房改为商铺出租，部分公司房没有签约而停滞不前。从回复来看，政府也表示，此次改造政府引导和支持，必要时相关政府部门亦会介入提供政策宣讲等协助。在结合本次两会也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅，或将迎来新进展。
最后，在大家认为迎来全面旧改，是博旧改的好时机时，壹地产也要再次提醒各位，博旧改有风险，城市更新改造需要一定的周期，要考虑周全。
注：部分信息来源乐有家、合一城市更新。
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深圳壹地产2025-03-14 11:32:18来自北京市
