[摘要] 随着上市募资房地产企业的增多，如今市民买楼也应学会看房企的财务年报。进入3月，公布财务年报的房地产上市公司陆续增多，包括万科、招商地产、富力、雅居乐等，如何从年报中看到上市公司的获利能力和前景，自然成
随着上市募资房地产企业的增多，如今市民买楼也应学会看房企的财务年报。进入3月，公布财务年报的房地产上市公司陆续增多，包括万科、招商地产、富力、雅居乐等，如何从年报中看到上市公司的获利能力和前景，自然成为买家和股民关心的事情。不过一个财务系统细分起来足有一百多项指标，这对于专业人士有用，对普通的者和买家来说，只要关注几个方面就可获得足够的信息量。所以，本期精选几个简单而又实用的方法供市民参考。
1看获利
一个上市公司的财务年表，主要包括财务分析指标、利润分配表、资产负债表和现金流量表四个主要表格，当中有很多数字和比例，市民一定要懂得把握关键数字。
关键词 净利润增长率
对股民来说，上市公司的获利能力为关键，所以首先要看净利润的增长率。净利润就是企业总利润减去所得税后的余额，即税后利润。通常一个正常的企业要看连续三年的平均指标，如果超过20%，证明该企业是高成长的企业。
举例说明
以东华实业2005年年报来看，净利润4349.33万元，同比增长22.9%，而该公司2004年、2003年的净利润增长分别为216.7%和-68.7%，可见该公司的获利能力不稳定，即使有两年的业绩都呈现高增长，但变化过于反复，需要更具体、详细的考察。
关键词 每股
每股要看历史比较，这反映净利润与股本扩张之间的关系，如果公司股本扩大，每股并没受到影响，则表明稳定持久；相反，如果股本扩大而使得每股下降，那就表明公司的新项目并未产生原有存量资产所创造的利润。
举例说明
如万科从2004年底的约22.7亿股扩至2005年底的约39.8亿股，每股从0.39元下降至0.36元，而该公司在去年通过多种方式新增了651.2万平方米的土地储备。
关键词 净资产率
净资产是一家公司拥有的净资本总额，净资产率是公司税后利润除以净资产得到的百分比率。用净资产率同样可以分析公司获利能力，而且弥补了每股指标的不足。例如，在公司对原有股东送红股后，每股盈利将会下降，者可能认为公司的获利能力下降了，而事实上，公司的获利能力并没有发生变化，这种情况下，用净资产率来分析公司获利能力就比较适宜。
举例说明
从北京金融街控股2005年的年报可以看到，该公司经过2005年年中的派息，每股从2004年的0.68元下降到0.59元，但净资产率就从原来的15.67%上升到18.1%，说明该公司的获利能力并没有因为派息而下降。净资产是一家公司拥有的净资本总额，净资产率是公司税后利润除以净资产得到的百分比率。一般来说平均8%、9%的净资产率就是很不错。
关键词 现金流量
西方有一句名言叫“现金为”，有利润没现金流量，肯定不能变现，企业经营无论在市场还是销售都会出现问题。从经营活动产生的现金流量金额可以看到盈利质量。由于内地的会计制度是权责发生制，简单举例说，公司在卖出房子后是不会马上收到钱的，但法律上有权利要收回，记账时就会记为应收账款，成为收入。可是应收账款就存在收不回来、无法变现的可能性。
举例说明
如上海兴业房产公司的2005年三季度财务报表上，主营业务收入958万元、净利润679万元，净利润增长率为71%，光看这个觉得这家企业的获利能力还不错。但该公司2005年三季度其他应收款高达7208万元，大大高于主营业务收入，同时现金流量表中反映公司“经营活动现金流量金额”为-33.95万元，而其经营活动现金流入更只有2233万元，与其他应收款的差额甚大。如此异常的财务状况公布后，该公司的股票随即在市场上出现极大波动，对这种公司，普通者在决策时就一定要谨慎。
2看稳定性和长期发展
对普通的买楼者来说，除了参照上述指标考察一家房地产公司的盈利能力外，如果买了或将要买该公司的产品，那该企业的稳定性和长期发展就更为重要。
关键词 主营业务利润
主营业务利润可以反映公司盈利是否稳定。如果利润来源大多数是依靠主营业务，那么其盈利就比较稳定；如果在净利润中主营业务利润所占比重少，则说明公司盈利情况不稳定。买家需要观察上市公司业绩增长是真正来源于主营业务收入的增加，还是来自于偶然性收入，如：、补贴收入、营业外收入、债务重组、因会计政策变更或会计差错更正而调整的利润等。
举例说明
从中房股份2005年第三季度财务报表可以看到，其利润总额除了主要来源于主营业务房地产业，、其他业务利润等合共都占了将近一半的比例，这是由于该公司投入2.35亿元巨资购买国债，不幸去年遇到亏损，2005年整间公司经营惨淡，随之影响到股票跌停。
关键词 主营业务收入和主营业务利润同比增速
一家房地产上市公司是否有发展和成长性，产品是否具有竞争力，市场份额在逐年提高还是缩小，可以通过看主营业务收入和主营业务利润的同比增速是否高于同类房地产公司的平均增速来判别，而有的人士则会参考主营业务收入和净利润的同比增速来判别。
举例说明
根据万科2005的半年报可以看到，其主营业务收入和净利润的同比增速分别为75.55%和152.60%，而根据德鼎的统计数据资料显示，我国房地产行业主营业务收入和净利润平均同比增速为20.92%和82.56%。万科的两组数字都高于行业平均数字，不难判断万科会成为我国房地产上市公司的代表。
关键词 摘要部分
在房地产公司的年报中，后面的摘要部分同样不可忽视，尤其是当中披露已建成项目或在建项目将在何时可以销售并产生盈利能力，这些是未来潜在的利润增长点。另外，房地产公司的“业务回顾”部分也值得关注，一般房地产公司会回顾一年当中的开工面积、竣工面积、销售面积和拿地的面积、土地储备面积，这些数字都显示了一个房地产企业的开发实力，与上面的财务数字同样重要。
举例说明
如富力集团在“项目发展状况”中就说明该集团目前共有17个在建项目，部分预期于2006年底落成，其中上下半年度预期落成之总建筑面积分别约130万平方米和200.2万平方米。这说明该集团的销售业绩和盈利能力将会在下年度有新增长。
3看房企经营状况
由于房地产企业经营的特殊性，在公司年报中一些数据，市民需要关注，由此判断该公司的发展情况。
关键词 预收账款
预收款增长表明销售形势向好，这为新一年收入增长奠定了基础。预收账款中大部分是已签定房屋销售合同，而且房款也已收到，但由于收入尚未确认，只能暂时计作预收账款，到收入确认条件全部达到后，即可确认收入。预收账款越多，表明房地产销售形势越好，而且销售回款快。通常预收账款在第二年转为收入。
举例说明
如恒大地产2005年年报中显示，该公司在2005年预收帐款约为2764.12万元，比2004年增长了约146%。
关键词 预提费用
预提费用是在房地产项目开发过程中，由于项目开发周期长，批房屋销售后确认收入时，尚有许多费用需要在以后支付，这部分费用必须通过预提费用体现出来。
举例说明
如恒大地产，虽然该公司2005年的预收帐款增长很大，证明2006年销售回款加快，但预提费用却比2004年增长了-26.9%，证明该公司在新一年开发将会有所放缓。
提醒
目前，不少内地房地产企业都选择到香港上市，像富力、雅居乐等，当中也有部分企业已经公布了2005年的财务年报。但必须指出的是，内地会计准则财务报表和香港会计准则财务报表的具体列示方法不同；并且，由于内地会计准则和香港会计准则存在不少差异，像对于房地产预售业务会计处理的规定就不同，所以根据同一套原始资料所计算得出的财务信息也不同，如果简单用以上判断标准来评价香港上市的内地房地产公司业绩是行不通的，必须另行分析。
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