[摘要] 我们知道，房地产业在九十年代还远非支柱产业，规则也不清晰，但伴随着新世纪以来的大讨论，市场规模急速放大，规则越来越清楚。尤其是宏观调整以来的实战（2005年是关键），市场表现如何业已明显，大是大非既定，剩下的就不是讨论能解决得了的了。
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（一）
年初年尾大家聚在一起话题多离不开中国房地产形势，翻开各财经媒体，这时也是新年经济走势的专题，2006年与前几年有点不同的是，讲宏观走势的经济学家越来越多，而企业家越来越少。
记得去年以前，房地产企业家们关心、愿意讨论市场走向。几个大腕，与其说是公司业绩影响力，不如说是大胆直言、对中国房地产走势挥斥方遒和指点江山造就的。那么今年为什么出现了明显的“失语”呢？
什么时候人们讨论形势的热情？当然是在形势不明朗、形势转折和多变的时候。现在学者普遍对上世纪八十年代“精神大讨论”充满了激情的回忆，《读书》为此还想搞一个“精神失落”的大讨论，但人们激情不再，应者寥寥，显然是时过境迁了。
企业家为什么愿意大声讨论形势？因为形势的发展直接影响到企业的赢利和经营的空间。我们知道，房地产业在九十年代还远非支柱产业，规则也不清晰，但伴随着新世纪以来的大讨论，市场规模急速放大，规则越来越清楚。尤其是宏观调整以来的实战（2005年是关键），市场表现如何业已明显，大是大非既定，剩下的就不是讨论能解决得了的了。
问石如何看待形势？答曰：形势是政府官员的事儿，万科充其量占份额也不足1％，我们还没有资格谈，形势的变化对1％而言没有那么大的影响。
问潘石屹，回答更是简单：老老实实盖好房子，按章纳税，多与网民沟通，形势由别人说。
他们两位如今的态度之平静与几年前，甚至是一年前形成了这么大的反差，原因就在于市场的容量已是今非昔比了。
（二）
2006年较2005年基本的供求关系会发生明显的变化吗？虽然各地情况有所不同，但基本面大致相同。所谓基本面就是供应与需求,这方面几乎不用再讨论。
2006年政府出台的新政策会有根本性的不同吗？其实新政中的增加交易量税费、交易秩序和明码实价等已在2005年实施；物业税的大讨论也在2005年进行，关于打击豪宅等从04年就开始了。06年统一的严厉措施并没有基础，06年政策面的主题是“执行”，而非“出招”。
经济走势有一个叫“预期理论”，政策的预期会使市场提前消化，没有人会预期前面有火坑，而勇往直前地向下跳，我们看主流发展商大举储备土地就会明白。
（三）
那么是否06年就没有其它的变数？不是。06年一开年，建设部就传达了一个明确的信息——反贿赂，这是下达的除进一步宏观调控以外的主要工作。
房地产行业的贿赂问题不是小问题，此时提出，本人认为是意义重大。否则，行业规则就会因贿赂而变形，整个行业极大发展同时形象恶化的趋势明显。
长远来讲，扫清行业内的黑箱，明确资金的管理，清理业内的害群之马，这是市场容量加大后的必然要求。但2006年本身则对具体项目、具体公司、具体地区而言就充满了变数。目前南京地产界有几个大佬级人物出事，就使得行业风声鹤唳，从而影响消费者的信心。
我历来强调房地产业的趋势问题是大问题，而大题应小做；具体项目是小问题，但小题应大做。
说句实在话，在商言商，对于如此宏大的中国房地产市场比较，与我们相关的问题，一定都是区域的、个别的小问题。
（四）
即使是大题小做，要知道不是不做，那么怎么做？
以前我们用一些GDP、人均收入、土地供应量、开工量和销售量等来判断阶段特征，用模拟平滑曲线来判断价格增长等，不是说不行，而是一些条件限制我们，使结论似是而非。
比如GDP、人均收入之类，本身国家正在调整中，数字不甚可靠。而行业内项目情况又存在信息黑箱和不对称。
我认为几个关键的影响区域市场（中观）因素被我们长期忽略了：
1）区域中的人口结构数据（真实的或接近真实的）：
2）各的数目、年龄、收入的数据等是直接影响房地产走势的。请大家参考《下一个大泡泡》（亚马逊畅销书，国内已有翻译），在这里我不详述。大家看了之后即可理解为什么深圳05年楼价的大幅上升。
3）目前人口流动趋势和结构
在城市化过程中，人口的集中和流动是一个大变数。外来人员的、年龄等与原有人口的研究同等重要，甚至对某些项目至关重要（比如潘石屹的）.
4）中国人和资产的分布情况和趋势
这是重要的数据，没有这个研究对某些类型的房地产趋势就根本说不清楚。
目前这些数据的缺乏，要求地产顾问公司要做一些典型调查，然后利用概率分布得出一些基本的模型。虽然不太准确，但好过对未来完全凭着经验和感觉。
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