[摘要] 主持人肖慜：我介绍一下另外一位主持，他叫方，房天下博客运营总监。主持人（方）：我们这次讨论主题是小则思变，这次国家政策已经很明确了，直接会影响以后的建筑设计这块。可以说一个小户型的时代已经开始了。
主持人肖慜：我介绍一下另外一位主持，他叫方，房天下博客运营总监。
主持人（方）：我们这次讨论主题是小则思变，这次国家政策已经很明确了，直接会影响以后的建筑设计这块。可以说一个小户型的时代已经开始了。社会上有很多人说小户型时代来临，建筑设计可能是一个挑战。今天我们请到一个博客，戴欣明，以前做过建筑设计师，现在是出名的一个商务，同时是几家公司的顾问。我想请戴先生谈谈，怎么看建筑设计这块的挑战，以后的小户型应该怎么样创新？应该体现在哪些方面？
戴欣明：感谢方，这里面有些朋友见过，有些人没有见过。像流云就比较熟，原来在装饰设计论坛我也发表过一些言论。我发表言论的地方比较多，什么地方都有。身份变化也比较多。这是我的搭档，佳的设计公司。一会儿你给我做点补充。我想强调一下，很多人不知道我是设计师，我做设计有16、17年了，看的和做的已经很多，多的程度我自己已经记不住了。这里面有一个问题，新政下中小户型设计与创新，对这个问题我有自己的看法。包括现在所说的90、70说法，我上次已经做了表态，我赞同。这和我在2006年2月23日提出一个观点，叫舒适房，实际上不谋而合的。这是什么意思呢？实际上这个房很小，不是很大。在环境上应该建的很舒适。任何人不会坐飞机后说这个卫生间小得可怜，还是觉得很舒适。比如香港90平米以上就是豪宅了。90平米到底是大还是下，我认为不小。我认为现在这个政策定位很好，90建筑平米的占70%，我们都知道有一个理论，20%和80%的定律，90平米的建筑面积定在80%是不错的。
小户型设计创新我认为宗旨就是舒适。这就是商务中国、商务说法主要的一个观点。我们现在看到很多Townhouse，Townhouse有一个特点，占地很小，恐怕有的就90平米，都不是很大。但是更多的来讲，他占地面积很小，但是他感觉很舒适，当然他可以好多层。单单针对一个小户型设计来讲，我们可以把小户型稍微提高一点，稍微提高几十公分可能舒适度就完全不一样了。比如说从舒适性来讲，我们可以做到这一点。不管从设计角度，空间角度。其实Townhouse这种感觉都是很窄，但是他区别就是稍微高了一点点。
另外关于小户型创新问题，实际上我认为更多的还是从我们软环境上下手。这个地方住的好不好应该是说跟整个周边环境、物业管理公司所能提供的服务是有很多关系的。再大的房间，管理环境很差，我相信你居住也不是很舒服的。我认为现在这种说法是一个正确的说法。只是说摆在我们面前操作难度更大，我们强调现在这是一个新阶段，强调运营下的房地产建设和设计。设计、营销、服务管理我称之为是它的三个方面，关键。设计费肯定要提高，这是国际上通行的。像流云更清楚这方面，装修搞免费设计，吃亏的肯定是住在那里的住户。营销方面，我认为以前在卖方市场的前提下的营销，我们说营销占了多少而来评估我们整个房地产项目到底起多大作用，我认为这个作用相对比较小。真正的营销其实基于什么情况下，基于我们是卖方市场。实际上摆在我们面前的几个问题，就是运营商真正要考虑运营，这里面包括设计、营销。另外一点，我们的居住软环境。这三个方面相辅相成。刚才我说到关于底价的问题，北京就有一个说法4.9米算两层。我记得以前有房子有2.5米的。
第二个问题，针对中小户型如何创新，有效提高空间。大家担心房价高还是低了，我认为这个担心有点多余。很多人买房是越买越大，现在有规定了。如果我们说这个90平米成为一个主流的话，现在明显大户型是主流，大家都是奔着这个主流，如果这个发展下去对社会任何一方都不是有利的。我个小户型，设计的很好，环境也不错，个90平米相当于原来一个120平米的，相对来讲还是少了一些。我已经知道有些人认为买小户型脸面过不去。
提高生活品质的话，这里面又一个问题出现了，我们的服务质量。早些年深圳的物业管理公司把每一个客户当成班子成员来管理。6-7年前，深圳当时有一个导报，这个导报名字就不好，实际上我们的物业管理应该叫服务公司。如果我们有一个很好的环境，我知道在银湖有一些小区，车就被人砸了。你认为你的房子很好吗？你很安全吗？你很舒适吗？不太可能。当然名字不管怎么叫也好，更多的应该在服务软环境下功夫，这样才能称之为一个舒适的小户型。
结合一个案例探讨如何在小户型里避免同质同价的竞争，提高产品的竞争能力。我认为设计费往后一定会提高，而建筑作为一个产业应该有一个合理运营，不像以前所说进入房地产，不进入不行，因为在别的产业形成规模了，只有房地产会产生暴利。
到底能不能同质同价？我用这个话来结束我的谈话。我们作为房地产开发商也好，作为业内人士也好，可能强调在运营之下。不是说我们建一个东西就可以卖了。比如说原来包工头搞不下去了，突然之间搞房地产了，反而大发特发了，这是不正常的。今后都是有能力运营项目的人在各方面都能匹配得好。就像我们提供了一个合理的空间和一个舒适的环境，在这样的前提下提供的产品应该不是同质的，当然也不可能是同价的，因为你提供了服务。更多的来讲我相信未来会向更好的方向发展。而作为我们开发商也好、设计师也好、营销者也好，面临的问题更严峻一点，或者说我们应该多做一点实际的事，把我们的能力显示出来。
主持人肖慜：谢谢戴先生，戴先生从社会学的角度阐述了这个问题。现在有一个说法，小户型在没有装修之前就不好卖。上海早在01年以后就已经淘汰毛坯房了。现在看得出来装修对于房产是一个附加值或者说是一个空间，不管还是自住，它的作用都很大。现在我请几位室内设计师谈谈小户型怎么室内设计，营造一个舒适的居住环境。我们请流云谈谈，流云在装修论坛实战经验比较多。
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