[摘要] 2006对于全国房地产市场是个不平之年，一轮又一轮的调控着实让政府、开发商和置业者一整年没过安生，政府担心房价节节攀升一直想着用怎样的手段可以使房价平缓，开发商则提心吊胆担心、战战兢兢，担心一个不
2006对于房地产市场是个不平之年，一轮又一轮的调控着实让政府、开发商和置业者一整年没过安生，政府担心房价节节攀升一直想着用怎样的手段可以使房价平缓，开发商则提心吊胆担心、战战兢兢，担心一个不小心就触犯了规则，而置业者只能看着不断攀升的房价永远也不知道何时才是该出手时，有人形容房奴的生活是“痛并快乐着”但究竟怎样估计只有自己明白。从的国六条、九部委十五条意见、建设部165号文、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，到深圳的98号文、土地“7+1”文件、“十一五”住房建设规划，无一不把土地政策作为房地产调控的重要手段加以深化并从土地供应环节着手调节住房供应的方方面面。06年深圳政府也积极响应国家号召，个出台了“70、90”相关细则，较先调整了土地出让形式，并对税收、信贷等交易环节也做出了更多的规范，即便如此，纵观一年来深圳楼市的发展：住宅价格持续上涨，二手楼成交量渐超新房，高品质写字楼租售价格快速攀升，大型商业项目供应增加，工业物业需求持续扩大……深圳房地产市场依然呈现总体上升的态势，据戴德梁行统计2006年深圳房价大幅上涨，1-11月全市商品住宅均价达9081.24元/平方米，较2005年同期上涨30.37%。
非普通住宅表现突出 宝安房价拉动全市均价
据戴德梁行统计截止2006年10月，占全市住宅销售总套数11.46%的非普通住宅（114平方米以上）价格为14312.67元/平方米，同比增幅高达59.58%；占全市住宅销售总套数88.53%的普通商品住宅价格为7307.88元/平方米，同比上涨20.37%。由于2006年政府对住宅供应结构进行了调整，致使非普通住宅物业稀缺性突显，从而导致非普通住宅价格飞速上涨，尤其是“90、70”相关条例出台后，大户型的稀缺性更为突出，相信2007年对于大户型也将是个不平之年。
2006年深圳房价大幅上涨，1-11月全市商品住宅均价达9081.24元/平方米，较2005年同期上涨30.37%之多。戴德梁行统计数据显示，1～4月全市商品房均价在8000元左右，但5月却冲到了全年峰全市均价达到12023元，戴德梁行研究顾问部江冰河分析，深圳房价被大幅拉升的重点在福田和宝安，2006年福田区价格增幅达到54.40%，居各区之首；而新房供应量的宝安区则在宝安区快速建设发展的带动下以48.96%的价格增幅着实地拉动了全市均价的快速上升。
新房供应减少，关外比重继续增加
在深圳土地资源极其稀缺的情况下，特区内可供建设用地日趋减少，深圳住房建设重心向特区外转移成为必然，而由此带来的住房供应的外移也日趋显著，戴德粱行统计数据显示，2006年1-11月间关外住宅批准预售面积在全市总供应中所占比重由去年同期的57.08%增加至63.14%。2006年1-11月，深圳商品住宅批准预售面积为599.83万平米，较2005年同期减少10.04%，特区内除罗湖、福区两区减幅较大外，其余四个区新房供应面积与去年同期基本持平。
值得关注的是，2006年深圳市对存量土地的利用尤其罗湖区多个烂尾项目的重新启动及城中村的改造，都为特区内较成熟区域带来一定量的住房供应，目前已经入市的有皇岗口岸城中村改造项目“金地名津”，正在改造的还有岗厦村，这都将成为未来深圳关内住房供应的重要来源。
调控政策影响成交，住宅市场经历波动，型客户逐渐减少
2006年5月中旬后“国六条”、“九部委十五条意见”等一系列房地产调控政策密集出台，对住宅市场产生了较大的影响，消费者的观望情绪致使商品住宅销售量在7月跌至全年，大量客撤出市场；戴德梁行统计数据显示：7月全市住宅销售量跌至33.37万平方米，直至10月销售量仍在50万平方米上下；随着对政策的逐渐消化，有自住需求的客户在经历了4个月的观望后于11月开始大批进入市场，该月销售面积迅速增加约30万平米达到80.68万平米。
纵观全年，宏观调控对住宅销售市场的影响相对较大，1-11月新房销售面积仅为625.10万平米，较去年同期减少了21.91%；而楼一手销售面积则增加了75.78%，一手商业用房成交量也与2005年同期基本持平。
二手楼市发展快速 住宅成交首超新房 成交均价上涨24.2％
特区内住宅开发用地的连续五年零供应和新房供应量的逐渐减少加速了深圳二手市场的发展，其分流新房需求的功能也日益强大。戴德梁行统计数据显示：2006年1-11月，在新房供应减少的情况下，二手住宅交易面积较2005年同期增长23.95%达到642.04万平米，超过一手住宅销售面积，两者交易量的比例达到1.03：1。预计随着二手市场的进一步规范和发展，未来其在房地产市场的比重还将继续提高。
此外，新房价格的快速上涨，必然拉动二手楼价的上升；而处于卖方市场的二手住宅交易，业主多要求实收价而将营业税、个人所得税等交易费用转嫁给买方，也变相提升了价格。美联物业深圳市场研究部所统计2006年除2月份外，其余各月的成交均价同比05年均有20％以上的涨幅，其中7月以及10月的成交均价同比涨幅接近40％。全年成交均价为8300.60元／平方米，同比上涨24.2％。
据戴德梁行统计：2006年1-11月，深圳市房地产开发额持续上涨，完成开发400.87亿元，较去年同期增加11.12%；其中住宅开发达273.54亿元，同比增长26.73%；全市商品房竣工面积达到528.58万平米，同比增加30.14%；但商品房新开工面积较去年同期亦减少了28.30%，这意味着07年商品房竣工面积将出现缩减，商品房市场供应短缺，戴德梁行董事总经理程家龙表示07年政府必将继续巩固和完善原有的房地产调控内容，由于经济的增长、市场需求依旧旺盛，深圳房价某些区域仍然会上涨但不会全面大涨。
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