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戴欣明:《物权法》法制进程中 政府作为是积极的

房天下博客  作者:戴欣明  2007-03-29 15:25

[摘要] 近央视12台,一个公益广告有一句台词,“凡是皆规律,法制合天下”。我认为政府在积极倡导一个主流思想,强调法制。虽然这任重道远,政府还是要会做的很好的。

2007年3月28日下午搜房网博客沙龙举办了“搜房网博客沙龙六方会谈:解读《物权法》”话题讨论。直播请进入》》 以下是嘉宾发言:
专题请进》》  

 企业教练/总经理;实战派管理学家、项目营销学家、社会学家、学家 戴欣明
2006年深圳十大地产博客之一

主持人(方):谢谢梁律师。大家看屏幕,戴欣明之前也发过一个图片,关于《物权法》的历史,讲的是从光绪到文革时期的房契,很有特点。下面请戴欣明给我们谈谈他的看法。
 
戴欣明:《物权法》我是肯定的,举双手赞成。并且我认为这种“法”太少了。
 
我今天上午接受了一个专访,也是讲这个话题,上午用了1个时间讲,从社会、企业和业主三个方面来讲。刚刚崔元星在讲话的时候,我出去接个电话,遇到“妖精宝贝”,他问我,怎么就看到崔元星在讲没有看到戴老师在讲哪?我说要讲的。既然今天算是六方会谈,虽然是五方人士到了,但是我们每个人还是有说话的时间的,这也算是一种权力吧。(大家笑)
 
这是我一个朋友,阳光置业总裁丘伟的收藏品,他给我看了这些东西后,我有深深的感触(见图),这些契纸,从光绪年代开始,包括房契、约定、执照这些东西,我发现一个特点,只有一个起始日期,没有结束日期。所以刚才我们梁律师在我博客上留言也让我感慨,我和他也算是做了一个小小的对话。梁律师提到:“《物权法》乃法之源,土改时的地契实际上现在也是有效的。”我说:“是吗,这会涉及到很多东西出来。”一个网友“似曾见过”看到我的图片说:“类似解放前的这些土地证、房契等似曾见过。……想起来了,1964年四清运动时看过一个教训展览。展览中有一个玻璃棺材,棺内放着这些罪证。当时,那是地、富分子妄图复辟的罪证。东西当然是抄家获得的!”
 
这些东西是否与《物权法》其中的一条是否有异曲同工之处?当中有这么一条,49条规定:住宅建设用地使用权期届满的自动延期。这个是大家在网上已经谈了很久的,我看到这些东西以后(见图),根据这一条有引发一个感触。所以我把这些东西发上来了,只有在文革以后这段时间,我们物权有一个截止的期限,到今天又没有了。我认为这实际上对广大的人民群众是一个保障,我为什么这样讲呢?我们国家这么多年很明显一个感觉,经济在我们社会当占的比重比较大,或者我们称为“人治”。
 
我现在为什么赞成《物权法》的出台呢?应该是人治和法治这个交战中,法治战胜,这也是社会发展的必然。这么多年,我们在管理企业也好、在社会当中也好,经常所看到一个法治的社会和人治社会之间在进行博弈,怎么样?你付出的成本是什么?有很多人说为什么贪污腐败这么多,跟我们经济有关,我是赞同的。我前一段时间去管理一些建筑、装饰工程企业,属于房地产下游企业,这些企业有一个法律出来了,实际上是一个深圳市的法规,既2003年开始政府项目进行招投标,我们企业当中运营的“成本”骤然下降了70%,70%是什么概念呢?大概一个比较像样的企业一年花在“成本”(注明只是业务费用:请客吃饭)上面的费用300多万。我们很多行业如果法治健全后,很多事情是可以得到一个妥善解决。我可以看到我们这么多年一直在做一个法治和(人治)之间的斗争,当然现在《物权法》出来后,它虽然有很多地方让我们感觉到是进步了,但是我认为很多很多地方还有它的不足。我前一段时间发了一个讨论,跟贴的人不多,一个经理人的合约,我们可以做到6万字,而《物权法》才2.2万多字。2.2万多字可以把事情说全面吗?我相信不可能。
 
《物权法》在结尾的时候也说了一句话,“地方性法规可以依照本法有关规定做出规定。”我现在已经看到了一本关于《物权法》的精读,有好几十万字。但是这样来做的话,实际上我提出一些异议了,往后有人在进行解读的时候或者制定小的法律的时候,是否能做得详细。我相信《物权法》经过这么多年才出来,这个阻力一定很大。但是既然已经出来了,这里面还有很多不完善的地方怎么办。比如广州现在就出现一个例子,一个物业公司把地下停车场开始突击抢卖,我认为这里面就有很多问题了,《物权法》笼统的说先满足业主的需求,然后可以卖出去。但是问题是这一个车位卖多少钱,业主可以接受呢?他现在卖10-22万之间,如果业主接受不了呢?实际我提这个目的是什么?这些东西实际上都还没有明确,很多类似这样的细节都没有明确。如果属于量化上的东西、数字上的东西没有明确的话,我相信我们法律执行的时候会遇到很多问题。
 
我们大家都比较清楚,去年6月份“国六条”对我们行业里企业来讲,感觉到去年的“国六条”起到一定作用了。有人甚至说,房地产市场已经开始从卖方市场逐渐向买方市场过渡,但是有时间。并且还有回光返照。近我感到深圳南山的房价有一点点这种感觉。但是“国六条”一个特点,他有数字化的东西,就是“90、70”,如果没有“90、70”的话,我认为执行起来还是没有什么作用。比如说从企业角度,管理企业,企业的超额利润从哪里来?是从制度和法制不健全的空子当中实现的超额利润。早些年我们听说有些人这么讲,近忙什么呢?忙赚钱呢。怎么赚钱呢?法律如果允许我,我都去赚。那法律怎么允许你啊?我要探求法律的底线在哪里?我敢去雷区,但绝不把雷踩响。很多人就是这样发达起来的。所以说这样来讲的话,我认为《物权法》执行起来有很大难度。这里面有很多很多我认为不完善的地方,这种东西接下来再去完善也好,这里面会不会又存在一个权力寻租问题?
 
从另一个角度来看,深圳目前有这么一个说法,深圳的维权意识在排列,并有逐渐“蔓延”到之势。前段时间我的一个朋友,是北京搜房网站长席军,做了一个关于维权的论坛,请了李敖的之女李文,李文说出了一个境况,我现在在大陆只租房子,不买房子。为什么呢?她说大陆的很多法律法规都很不完善。我如果买了房子,在那一个地方,如果那里面有狗犬、有鸡叫,是没人管的……我难道跟它们打官司吗?她说我是惹不起,可以躲。就不买房,而是租房。
 
这个是在《物权法》还没有出台之前的说法。但是她明确告诉我们目前的法制还是不健全。我认为一个小家要管理好,实际上就需要法制、法规、条例等等这些东西,或者有时候表示出来是一种模式也好,但是从大的角度来讲一定是法制要健全。但是法制能不能健全?健全到什么程度?93年有这个讨论(《物权法》),到现在才出来。我相信在这个过程当中,很多维权的斗士已经去世的,很多开发商已经转行了或者移居国外了。既然《物权法》出来了,我认为我们还是应该举双手赞成,我们应该更理智一点,相信政府在市场上的学习速度应该是很快的。由于近太忙,我是昨天晚上才通读了三遍《物权法》,开头第三条提出这么一个说法:国家在社会主义初级阶段坚持公有制为主体,多种制经济共同发展的经济制度。我关心的是“社会主义初级阶段”这个字眼,在这样的阶段明显告诉我们不能跟发达国家看齐,甚至不能跟台湾的法律看齐,我们只能根据我们的实际情况。我在这里只能是一个呼吁,呼吁在下一步《物权法》执行当中,大家都能理智的看待这个问题。因为近大家明显看到房地产界大家是不理智的,用一个系统的思维来思考这个东西。我们真正去解决可能应该是多方的利益,已经不是双方的。能从这个角度去解决问题的话,我想可能我们未来在物权这条路应该是光明的。我想用这么一句话来讲,齐家、治国、安天下,就能得到很好的实施。近央视12台,一个公益广告有一句台词,“凡是皆规律,法制合天下”。我认为政府在积极倡导一个主流思想,强调法制。虽然这任重道远,政府还是要会做的很好的。
 
……
 
主持人(方):时间也差不多了,每个人用一句话来总结今天各位的观点,包括对法律的预测、对业主的建议。先从崔总开始。
 
……
 
戴欣明:首先我们要看到在社会主义初级阶段有很多不健全的地方,也有很多需要特殊性的地方,但是我们更重要的应该强调加快我们的法制法规建设,在这条道路上我认为任重而道远。

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图片读物权:光绪到文革时期房契■物权那些事儿不如烟……

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