华灯初上，璀璨明亮。霓虹闪烁，醉眼迷人。在香港、在东京，一个城居住区的亮灯指数往往直观地展现着这里的繁荣与成熟。对于一个纯居住社区来说，夜幕下每一盏灯后面，就是一户人家。如果漆黑一片，那或许是主人尚未归家，或许是楼房一直空置，未曾使用。
在宝安新区、红树湾、香蜜湖以及深圳区这些近年来深圳楼市炙手可热的，究竟有多少业主自住其中？又有多少房子依然在二手市场通？没有准确的答案。只有明亮的灯与黑暗的夜，在这里或可得到一个大体而模糊的认识。
国外以往的经验是，如果一个城市大多数楼盘入伙两三年后，亮灯率依然不到三分之一乃至更低，说明性购房者的比例太高了。他们的目的就是等待后转手，这实际上是在透支未来的实际购买力，一旦出现房地产价格见顶迹象或利率上升后，这部分购买力就会突然消失。因为，他们是虚的！调查此四大夜幕下的亮灯情况，也算是给性买家提个醒，也让居家型买家看看楼市的真实情况。
【现场探察】
13.1％－30％
香蜜湖豪宅用家很少
3月28日晚上8点刚过，记者来到香梅路西的水榭花都小区的大门前，发现小区门外右侧停着一排各种小车。记者在小区大门前观察了五，只看到一对散步回来的母女进入小区，显得比较冷清。经过观察，记者发现其中临路的一栋楼44户当中，有12户亮灯，亮灯率达27.3%。据目测，除了香梅路口方向的那几栋楼亮灯率比较高以外，剩下其他能看见的十几栋楼的亮灯率也偏低，香梅路与莲花路交汇处的一栋楼，其临路的几十户当中竟然只有一户亮灯。
与水榭花都不同的是，香梅路与莲花路交汇处另一边的俊景豪园，其面向三岔路口的小高层临路的50户当中有15户的灯是亮着的，亮灯率达30%。
20:56,记者来到香蜜湖1号小区，这是整个香蜜湖地带的。从香梅路往里面看，小区内楼与楼之间的距离比较大。香梅路两旁浓密而高大的树木使得小区的正门有点暗。据观察，面向香梅路的其中一栋房子175户中有23户亮灯，亮灯率只有13.1%。
21:25,记者走到位于香蜜湖北的新天国际名苑，发现临路的93户中有28户的灯是亮着的，亮灯率是30.1%。从新天国际名苑朝着香蜜湖路的方向走，不到十，就来到了熙园。这是一个高尚住宅小区，由十几栋楼组成。从远处看，隐约可以看见小区里面的别墅和小高层。21:34,记者数了数，临路小高层的72户当中有21户亮灯，亮灯率为29.2%。
15％－28.9％
红树湾一带豪宅冷清
3月27日晚上9:37,记者来到国际市场交流旁边的石洲中路，沿着石洲中路一直走到尽头，就可以看到中信红树湾三期还没拆墙的楼盘了。“你从这儿打个车过去吧，那边灯光比较暗，行人也比较少。”石洲中路北的一个报刊亭的大叔在给记者指路时说。中信红树湾一期在三期的前面，那一带晚上几乎没有行人，车子也不多。21:57,记者来到中信红树湾一期小区的门前，与三期的一片漆黑不同，从路旁就可以看到小区里面零星的灯光。据观察，除了偶尔一两辆车进入中信红树湾一期小区的大门外，小区外边的深湾一路上几乎看不到车辆和行人，小区周围也没有任何商业设施。记者数了数中信红树湾一期临街的90（30层×3户/层）户，其中只有26户的灯是亮着的，亮灯率约为28.9%。
沿着深圳湾一路往前走，过了中信红树湾一期就是海滨，而红树西岸就在海滨的旁边。“红树西岸地理位置好，楼盘定位是物业，比较贵，一般人买不了。”石洲中路北世华地产地铺的一个销售经理告诉记者。记者看到，位于深圳湾一路旁的红树西岸与滨海大道和沙河东路都比较接近，但是小区的大门前只有空旷的深圳湾一路，小区没有公交车站，也没有超市之类的生活、商业配套设施。小区门前没有行人，也没有车。记者看到，路边的60户人家中，只有9户的灯是亮着的，亮灯率约为15%。
22:10,记者离开的时候，小区门前的保安正无所事事地摆弄手里的传呼机。
25％－31％
深圳CBD生活气息较浓
3月28日晚上9:55,记者开始统计中海华庭临街的一栋楼房，33户楼房当中亮灯的有9户，亮灯率为27.3%。据记者目测，周边其他几栋楼的亮灯数目也差不多。
星河国际位于福华三路和滨河大道交汇处，距离中海华庭，记者一路走过去，花了大约15。一路上行人也不算多，散步的大部分为年轻人，老人和小孩相对较少。但是快到星河国际时，人渐渐多了起来，有很多小孩随父母出来，在街边嬉笑打闹。由于是十字路口，来往车辆川流不息，街边的小吃店、饭馆、杂货店等都是灯火通明，还在营业，进出的市民也比较多，生活气息较浓厚。22:10,记者在星河国际对街的路上数了数其临街的一栋楼，统计后发现，一共约84户，当中亮灯的为21户，亮灯率为25%。
随后，记者步行约五，来到了位于新洲路与福华三路交汇处的城中雅苑。小区的行人与星河国际相比要少一些，店铺依然很多，但是进出的市民不多。走近城中雅苑向里面看去，几乎看不到什么人，与热闹街景相比，小区明显要安静许多。记者在22:20左右统计了其临街的一栋楼房，一共64户，当中有20户亮着灯，亮灯率为31%。查看原帖
【现场探察】
17％－68％
西岸门户商圈差别悬殊
3月27日晚上7:47左右，一群七八岁的小孩正在位于丽晶国际左手边的广场上溜冰。旁边西城上筑的华润万象灯火通明，购物者进进出出，华润万象旁边的两排小凳上有约三四十人分散坐着，广场上许多老人散步。丽晶国际的广场摆着四个小摊铺位，不断有人走上前去看商品。广场的停车场和路边停车场停的车辆约有三四十辆，衬托着周边热闹的环境。记者此时统计了丽晶国际宝安大道和广场的一栋楼，发现这栋约有206户的楼房，亮灯数约为116户，亮灯率为56%左右。
接着，记者来到丽晶国际的天悦龙庭。记者走在路上时发现，该小区前面有个工程正在施工，而在天悦龙庭活动的市民并不多，小区的大门口也只有寥寥数十人。20:20,记者统计了天悦龙庭东侧的一栋居民楼的亮灯率，一共有26层约52户的楼房，亮灯数为28户，亮灯率约为54%。
位于好望角一楼的小店铺大概有一二十家，大多为便利店、小杂货店等，店铺都在营业，但记者走过时发现，进出店铺的市民不多。20:40,记者在统计好望角小区临街的一栋住宅楼时发现，这栋共有64户的楼房亮灯数为44户，亮灯率为68.75%。
随后，记者回到了华润万家广场，这时广场的人数和车辆比之前减少了约1/4,溜冰的小孩已经散去了，华润万家依然灯火通明，不过进出的购物者较先前明显减少。记者此时粗略统计了西城上筑的亮灯率，发现这栋31层的高楼只有20户亮着灯，亮灯率不到17%。旁边一家世华地产公司的置业顾问肖先生说，目前该楼盘有比较多单位在二手市场流通。
20:50,记者在离开西岸前特意又数了一遍丽晶国际的亮灯数，发现和一个前并无多大区别，不同的只是，在广场散步休息的市民已经少了近一半，周边嘈杂的声音也已经小很多。
【指数分析】
从初掀起开发热潮，到2005年成功的营销战役，短短几年时间，香蜜湖聚集了水榭花都、香蜜湖1号、熙园和中旅国际等大批高档楼盘。近两年来，香蜜湖的房子一直在，认为香蜜湖的豪宅很大程度上带动了整个深圳楼市价格的上涨。但是从记者现场探察到的情况来看，香蜜湖这两年的楼盘入住率并不高，而来自中介的信息显示，香蜜湖的豪宅在二级市场上很活跃，流动性比较强。显然，这种现象值得人们深思。
此前有报道说，整个红树湾已经有2000多户业主入住。如果考虑到红树湾近年来的高强度开发，推出新项目、新单位总量之大，这样的入住率确实不能说高。宁静、空阔，或许是其成为豪宅区的要素，但富人毕竟不是不食人间烟火。从记者现场探察到的情况来说，确实过于冷清。为什么没有人入住？这是个值得考虑的问题。
目前整个宝安新区已经入市的项目大约在15个左右，其中已经入伙的项目超过10个。从踩盘情况看，丽晶国际、西城上筑、好旺角、天悦龙庭区域的成熟指数大概在55%左右。值得注意的是，这四个楼盘所处的区域是整个宝安新区成熟的地段。显然，相对于庞大的推盘量来说，目前的实际居住人口还很少。
中海华庭、星河国际和城中雅苑三个楼盘的入住时间分别是2000年6月、2003年10月和2004年6月，入住至少都有两年半的时间了，基本上也不存在装修的问题，而为何亮灯率却只有百分之二三十呢？这样的数字和其区的地位不太相符，不排除含有市场泡沫的成分在里面。客在分析市场行情后，应该多考虑是否要出手放盘。
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