聚焦渔农村 西丽桃源 田面 清水河改造[图]

房天下业内论坛  作者：管亚东者廖万育  2007-11-05 08:21

新渔农村俏丽动人

昔日道路交通拥挤、违法抢建突出的渔农村，如今村中道路“经络通畅”，现代化社区拔地而起，变成了口岸边崛起的现代新城；过去交通堵塞、破败落伍的南山北部——西丽、桃源，如今正变身“深圳硅谷”；昔日破旧的田面旧工业区，如今“腾笼引凤”引来创意精英，成为创意与灵感涌动的地方——设计之都；过去曾是两不管“插花地”的清水河，如今变成了温馨家园和现代化国际综合物流园……近年来，深圳许多的老旧，经过市区各级政府的大力改造，如今都旧貌换新颜。连日来，本报记者兵分几路，深入到几个的老进行实地探访，耳闻目睹了这些发生的翻天覆地新变化。

现在

深圳河畔矗立新社区

3年前，记者次到渔农村采访的题目是“5万人进出一条路”，一条名为裕亨路是这个和外界的惟一通道，当时有人开玩笑地说这里是一片“被遗忘的角落”。

今年11月1日，当记者再次前往时，这里可以用“换了人间”来形容：从保税区入口进村，首先见到的是气势非凡的福田新口岸和落马洲大桥，那曾经破旧颠簸的裕亨路如今铺了沥青，渔农村人新居——金地名津虽然还在建设当中，可现代化的大楼勾勒出新的天际线。

大路打通循环修到门前

当年进行股份制改造时，渔农村给自己选择了一个叫“裕亨”的名字，其含义自然是希望以后的日子富裕亨通，这两个愿望由于道路不“亨通”都没有充分实现。虽然皇岗口岸，但进出村都只有一条城市入口——裕亨路，所以虽然身处城，却难以享受经济繁荣。“路不顺，地不旺”，股份公司修建的商铺出租率曾经只有半成左右。

而今天的裕亨路不仅变成了双向四车道的新路，而且新增了北侧东西向道路，原路的东段T字口禁止掉头，使得这条渔农村人的“大动脉”变成了一条“口”字形，可以循环的道路大大减轻了交通压力，裕亨路通畅很多。

由于原来的港城华庭、港田花园与正在开发的金地名津开放式围合组成的改造正在建设看不到路况，记者只得询问福田区旧城重建局，得到的答复是小区内有完善的微循环，一条东西向的主干道是小区的主要机动车道，也是划分现状和改造居住小区之间的界限，与小区内专用步行道将形成严格的人车分流。

而预期中的是2009年深圳四号线全线贯通，总站为新皇岗口岸，向南与香港西铁落马洲接驳，向北与深圳新客站接驳。届时，渔农村可以形成一种多模式、多出口的交通体系。

生意有望旺起来商家忙着抢商机

走进渔农村，到处可见正在装修的店面，连港城华庭这样的住宅区裙楼，也被一家号称全深圳的“水疗”在搞外部装修。一家海鲜餐馆的老板告诉记者：“十二月份渔农村的人就能搬回来了，已经清淡了快两年的生意估计就会好起来了。”

明显多了的还有地产代理公司。记者在新开张不久的冠达地产了解到，渔农村改造项目金地名津年初一开盘基本，而且均价达到了2万元左右。波的“淘金潮”已经过去，但由于是港口物业交投依然十分活跃。一位地产代理说：“这里主打户型都是小户型，商务赠送高档装修，包括40~45平方米一房、52~68平方米两房、76~93平方米三房为主力户型，绝大部分人买来主要用于出租。我们看准了年底入驻后的庞大租售市场，相信可以赶得上第二波淘金潮。”

记者在地产代理的带领下看了几个样板房，发现不仅有“巨大”会所，而且门庭和花园设计漂亮，房间里都是大凸窗。由于有的户型临街，开发商考虑到噪音问题，安置了的通风系统，可以不开窗子就有干净的空气进入。

社区配套齐全年底居民回迁

虽然还在施工，不过已经可以看到一些雏形，改造内有一个很大的合围庭院，据工人告诉记者，这里规划有4600平方米的公园，很多户型都是内可以看庭院，外可以看深圳河。

据福田区城中村改造室主任郭鹏生介绍，一些地下室公共车位、邮政、幼儿园、社区配套等等都完善了；主体结构9栋塔楼也已经建设得差不多了，很多已经内部装修。从2005年开工到现在，整个工地几乎没有休息。他预计，今年12月份配套公共设施全部完工，居民就可以搬回来住。

而在裕亨路上的一家服装店老板说，年底还将有一间大型超市和口岸上层的大型商场开业，到时可以吸引更多的旅客带动这里的消费。据了解，重建后的渔农村将有9栋26至32层楼宇，总面积20多万平方米，成为镶嵌在深圳河畔的又一美丽新社区。

过去

和伟人结缘的村落

曾经的渔农村是深圳河畔的一个小的居民聚落，和香港一河之隔，透过它的名字可以知道这里的居民曾经过着一种“有渔有耕”的生活，这里不似深圳其他村落“一姓独秀”，而是几个大的姓氏聚居的地方，到现在也只有60多户人家268位原村民。

记者辗转采访到了一位80多岁的樊姓老先生。他告诉记者，早时村里没几个人，大家全住在草棚里，基本以打渔为业。记忆中，解放后，村子的面貌也没有太大的变化，但很多人已经开始不从事渔业了；改革开放后，村民的生活开始变好了。

渔农村曾经和一位世纪伟人有过关系。由于距离皇岗口岸之近，1992年，邓小平同志来到这里，眺望对岸的香港，深情地说，1997年香港回归，如果我还活着，我一定要到香港看看。由此，这里便成为历史纪念地。小平同志曾在这里指着桥下的河问：“这条河是什么河？”工作人员告诉他：“这是深圳河，就是香港。”他又指着桥右侧的小村庄问：“河的右边是什么村？”“是渔农村。”邓小平还问：“怎么，渔民村不是在罗湖桥边吗？”工作人员向他解释说：“那是渔民村，这是渔农村。”

上世纪90年代城市化以后，渔农村人都变成了“城里人”，大部分人家都开始靠收取租金过日子。作为福田区小的集体股份公司，渔农村改制后有个新名字叫裕亨股份公司。这里的违法抢建曾一度比较严重。

未来

港深密切联系带动繁荣

福田区城中村改造室负责人接受记者采访时表示，由于特殊的地理位置，渔农村的一个很大特点就是“口岸”。目前，福田口岸开通后，横跨深圳河的长204米、宽16.5米的跨河大桥连接深港两地，西面是深圳福田口岸联检楼，东边则是香港落马洲口岸联检楼，口岸的设计通过能力是每日25万人次，高峰时可容纳30万人次。预计深圳4号线到2009年开通，同时香港落马洲支线开通，届时两地市民将真正享受。口岸便捷的交通带来的巨大人流，加上整个渔农村经过仔细规划，形成了包括住宅、商业、、酒店等配套设施在内的综合性区域，而且解决了包括、健康服务等必需的配套设施，结合区、CBD的，使得渔农村必然可以成为未来深港密切联系的“桥头堡”。

百姓说法

“现在感觉舒服好多”

港田花园住户香港人Mike

2005年，我亲眼看到这里爆破成了平地。以前我家楼前面是密密麻麻的村民房，而且越建越高，景观很不好。现在楼下是幼儿园和花园，感觉舒服好多。

餐厅服务员叶小妹

以前这边脏乱差，到处是狭窄的小巷，路灯之类很少，出来时没有安全感。改造后好多了，不过房价涨了租金肯定涨，以后不知道自己还会不会在这里继续租住下去。

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改造难点

渔农村改造经历了抢建、制止、再抢建、再制止、推进改造、阻止改造、谈判僵持、实施拆除等复杂反复的历程，几乎涵盖了城中村改造中可能发生的各种矛盾和难点。

难点：原村民抵触情绪

对策：一线主导方式

原村民的抵触情绪是改造工作的障碍，从感情上他们不愿意接受改变。福田区果断决定采取一线主导的方式，组成渔农村改造工作组进驻渔农村现场，采取了“领导一线决策”、“干部一线工作”、“问题一线解决”的一线主导方式。

从工作组刚进驻时根本无法与原村民沟通，原村民不接电话、不愿见面、不让进门到开始交流、理解改造直至签约，工作组屡战屡败、屡败屡战，上门自备礼物、长时间耐心守候……其锲而不舍的精神和真诚无私的诚意，终感动了的原村民。

难点：涉及多方利益

对策：触动原村民内心

涉及到村民、股份公司等方面利益关系，政府要有“算大账”的理念，要让原村民有能看得见、摸得着的好处，才能保证改造工作高效有序推进。市委市政府赋予福田区对渔农村改造的主导权，市规划、国土、环保等相关职能部门通力，确定了整合周边近1万平方米的土地、减免地价、开通第二通道等政策支持，极大地疏解了改造压力，奠定了改造成功的基础。

同时，编写《为了明天渔农村改造宣传读本》，以朴实的语言详细分析了改造的利弊，极大地吸引了村民，触动了村民的内心，成功地将改造效益灌输到每一个村民心中。

改造亮点

2005年5月22日下午13时整，被称为“城中村改造爆”的深圳市福田区渔农村改造爆破工程准时实施爆破，一次性爆破拆除16栋高层私房。这一次也被称作是“次对接城市文明的改造”。

亮点一：封闭旧村融入现代都市

很多城中村都是相对封闭的，渔农村通过改造后，原来格局被打破，村民们回迁的赔偿房子和金地名津售卖的商品房是一个住宅小区的，有助于他们融入现代生活。通过灵活的拆赔比、合理的规划指标、复合的规划功能和系统的市政基础设施建设，让原先封闭的旧村彻底融入现代都市。

亮点二：解决多年的产权纠葛

改造前，抢建的私房没有产权承认，无法进行交易，只有市场价的一半左右，很多店铺由于只是住宅功能，而无法办理到合法的手续，无法进驻。改造后，的物业都可以合法交易，解决了多年来城中村内产权的纠葛，也为的大型商业进驻提供了条件。

亮点三：集体经济实现可持续发展

单一的物业出租是城中村集体经济的一个主要模式，产业结构不调整，将来会面临发展后劲不足的问题。改造后，不仅租金水平可以大幅提升，而且产业结构多元化也为集体经济带来了新的活力。

简介

渔农村位于福田区东南角，西邻保税区，北邻皇岗口岸，南临深圳河。占地面积29451.6平方米。改造后规划总建筑面积201721平方米，其中住宅83188平方米、商务81533平方米，商业31000平方米，会所2000平方米，幼儿园2500平方米，配套用房1500平方米（其中居委会200平方米、社区警务室50平方米、邮政用房150平方米、环卫250平方米、康复等850平方米）。

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