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2007年 盘点深圳房地产市场的10大政策关键词

房天下业内论坛  2007-12-14 00:36

2007年已接近尾声，深圳楼市可谓喜乐参半，上半年的甘甜仍在嘴边回味的时候，苦涩却在无声中来临了，7月份 楼市突然“大变脸”，有点让人措手不及。2007年深圳楼市在年尾画了一个让人“看不懂”的符号。

2007年上半年深圳房价上涨50%，在经过了楼市政策狂轰乱炸的2006年，2007年政策也是接连不断，中国房地产市 场伴随着宏观调控的脚步，在风雨中蹒跚前行。这一年，发生了太多的事情：有年中的楼市，也有年底的“冷淡 ”。在2007年即将画上句号的时候，让我们用心去整理记忆……

关键词一 土地税

国家税务总局发布通知，2007年2月1日起，从开发商每宗房产交易净中征收30-60%的土地增殖税。受其影响沪深 两市的地产股遭受“重创”。截至1月19日收市，和前几日值相比，万科、招商地产和华侨城这三支深企地产的龙 头，股票跌幅已经分别达到了19．8％、19．9％和20．1％。

研究股市多年的万先生在接受采访时表示：30%-60%的土地税是一个相当高的比例，对于房地产开发企业的现金流会有明显影响，可流动囤地的资金将有限。在这样感的时期，国家对地产进行打压，征收高额的土地税，开发商的预期利润有可能压缩，股市便出现这样一个利空的情况，地产股下跌也是理所当然的。

沈阳建筑大学管理学院副院长刘亚臣表示：此税主要是针对开发商的，如果相关的部门能够在房价的制定、税费的缴纳方面进行严格，开发商即使要将纳税成本进行过多转移也是不可能的。“不过，一旦出现不力，将可能出现房价上涨。”

关键词二 物权法

2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。这部法律与生活关系密切，也是开国一来争议多、审议次数多的 法案。对业主权利在法律上予以保护道路、绿地、公共场所属于业主共有，地上车位归业主，地下车位由当事人约定等。

土地使用权70届满续期的问题是多年来关注的焦点，物权法明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 维权舒可心表示，这无疑给大家吃了定心丸。不过，和谐社区理事长蔡若炎提醒业主，所谓“自动续期”延续17173的只是建筑物使用权的权限，并不是土地权，所以一旦建筑物报废，土地将收归国家，因此，提醒业主好好保护物业,70年以后只要建筑物还健康，那么建筑物还是你的，“该交的物业费要积极交，好好养护自己的房子”。

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关键词三 央行10次加息

中国人民银行12月8日宣布，从2007年12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备基金率1个百分点。此次调整 后，普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，该标准创20余年历史新高。

深圳市社会科学院、深圳市社会科学联合会 燕博士在接受采访时表示：央行加息对深圳开发商没有很大影响。现在主要的地产商、尤其是一些品牌开发商，融资渠道多元化，融资能力比较强，不一定完全信赖银行一个渠道。而且，从一程度上来说，在没有完全解决房地产暴利的情况下，这点加息是微乎其微的，不会影响到开发利益的实现，所以他们根本就不在意这0.27%。

关键词四 限外令

根据今年7月深圳市国土房产局和外汇管理局出台的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，港澳台地区 居民和华侨只能购套自住房，其他境外个人要在境内工作、学习超过1年，才能购套自住房。

深圳市国土房产局解释，境外个人在境内工作、学习超过1年时间的，属于国民经济的“居民”范畴，其经济活动 的成果计入我国的GDP，因此允许购套自住的住宅。

将于今年12月1日起施行的“新限外令”明确表示，我国将继续限制外商于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展的建设、经营，外商土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅用地开发建设”从现行《目录》(2004年修订)的鼓励类别中删除，将不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设。

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关键词五 新版二手房合同

2007年8月1日开始，2007版《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房买卖合同》将正式启用。新 合同中增加了"必要费用约定"条款，规定在这份居间合同签订时，买（卖）方就要向中介支付数额不超过中介可收取 总额20％的款项，如果因买方或卖方的原因导致合同不能继续履行，中介收取的违约方必要费用不予退还，守约 方支付的费用中介当退还，中介所损失的合同一方必要费用，可要求违约方赔偿。

关键词六 二套房首付提高

中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知，规定对已利用贷款购买住房、又 申请购买第二套（含 ）以上住房的，贷款首付款比例不得低于四成，而且，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加 而大幅度提高。政策一出，各大银行紧锣 密鼓酝酿相关细则，各种讨论汹涌而来，房地产市场观望气氛加浓。

“政策出台对我们在售的项目影响很大，7月9号开盘销售了80%，7月底之前我们差不多已经卖了90%了。政策出台之后，我们9、10两个月份基本上非但没有销售，还有一些因为新政出现了退房。银行提高首付，没有办法办按揭，于是有几套退房！”布吉百合御都销售代理， 深圳市杰联房地产有限公司总经理胡继尧告诉记者。虽然退房只是个别现象，但在某种程度说明了政策对房地产的影响。据了解，07 年放盘量较大，福田区很多盘已经取得预售许可证，但有些盘负责人表示：“暂时不打算开盘！”

关键词七 小产权房

6月18日，建设部新闻发言人发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建 设的房屋”。因为“非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。”

中大恒基不动产营销公司总经理赵晨明分析指出，“租用集体土地用于房地产开发”，这是目前小产权房建设中的政策漏洞。国务院的要求完全堵住了这方面的漏洞。

中大恒基不动产营销公司总经理赵晨明分析指出，“租用集体土地用于房地产开发”，这是目前小产权房建设中的政策漏洞。国务院的要求完全堵住了这方面的漏洞。

目前，一部分农村集体组织打着建设新农村的旗号，以低廉的价格将农村集体土地长期出租给经营者进行房地产开发，改变原有土地性质，建设了大批位于城市周边的小产权房。

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关键词八 39号令

11月1日起正式实行。《规定》强调，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，未 按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。对此，业内人士解读认为，这 意味着开发商拿地将不能进行“分期付款”。然而，国土资源部有关部门负责人表示，这种理解不确切。如果不违反 合同约定，开发商拿地还可以“分期付款”，但不可以分期拿证。

刚刚在香港上市的中国董事会主席潘石屹在接受《华夏时报》记者采访时认为，39号令对资金雄厚的地产公司尤其是融资渠道灵活的上市公司影响很小。

“这一新政对上市地产企业是一利好消息，因为开发门槛的提高将使得一部分竞争对手自动出局。而对资金实力薄弱的地产企业则是利空，这意味着如果没有钱，就没有可能再在地产市场玩。”潘石屹强调，地产企业欲规避39号令带来的风险必须考虑上市融资，“资金是惟一的解决办法，但目前的地价如此高，可以说要拿地要发展，常规的募集资金的方式已经远远不够，首付提高，封顶后才能办贷款以及刚出台的未缴清出让金不得进行土地分期拿证，地产企业在这样的大环境下寻求发展需要大量资金，地产企业如果不上市，基本上很难再玩转地产市场。”

关键词九 经济适用房

深圳国土房产局有关负责人接受记者采访时介绍说，“年底将要入市的6000套政策性住房正在建设中，其中，计划于 今年竣工的项目有龙祥苑B栋(南山区龙珠大道与珠光路交会处)，204套；深大书香文苑(盐田坳)，254套；嘉欣苑(龙 岗城)，995套；大芬油画村(龙岗布吉街道)，455套；横岗经济适用房(龙岗横岗街道)260套；坪洲一期经济适用 房772套等。此外，桃源村单身(南山区龙珠大道与龙珠路交会处，578套)已经竣工。”该负责人表示，将确保年 内开工、在建经济适用房和公共租赁住房2.5万套，可用于出售和租赁的不少于6000套。

关键词十 个税

结合国家税务总局日前公布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，深圳地税8月2日在其网站 发布了个税征收的实施细则，深圳地税局在细则中明确了“无法提供完整、准确的房屋原值凭证”情况的税率标准。 普通住房按住房转让收入1.5％核定；非普通住房按住房转让收入3％核定。上述普通住房，应同时满足以下条件：住 宅小区建筑容积率在1.0以上，单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米），实际成交价格低于同级别土地上住 房平均交易价格1.2倍以下。讨论近一年的个税在深圳仍未实施。

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