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2007年深圳房地产市场回顾及2008年展望

房地产门户房天下  2008-02-27 10:43

关键词:
1、价格走势及成交量
2、政策总结
3、个案——“半岛城邦”
4、展望

█价格走势及成交量

判断一个楼市走势如何，价格和成交量是直接的。

2007年深圳的楼市无疑是引人注目的焦点，1到7月份全市商品房是住宅销售价格一路上涨，在城市房价涨幅榜上位列。

7月份是深圳楼市的分界点，7月份之前，深圳楼市总体呈现“越涨越买，越买越涨”的状态，商品房的价格是住宅价格一路走高，住宅的价格在7月份达到顶峰—19169元/平方米，而后就开始大幅下滑，成交量也呈现相同的特点，1季度，市场处于明显的供不应求状态，商品房销供比高达8.75，住宅的销供比更高达9.64，4至7月份，供销比在0.73-1.07的范围内波动，供需基本平衡。7月份之后首先从住宅开始，销售量大幅下滑，到12月份，住宅的销供比跌至0.18，商品房跌至0.17，市场陷入“量价齐跌”的尴尬境地，市民持币观望气氛浓厚，负资产开始增多，众多炒家被套牢。

数据显示，整体来讲，2007年虽然政府出台了一系列的宏观调控政策，但是2007年深圳商品房价格还是持续上升，12月份达到16336元／平方米，较年初的11875元／平方米增长了37.6％。12月份住宅均价由峰的19169元/平方米降到16151元/平方米，但较年初的10872元/平方米仍上涨了48.6%，总体上仍是增幅快、价格的城市之一。

2007年1-12月商品房及住宅交易价格走势（表1） 

2007年1-12月商品房及商品住宅交易量分布（表2）

 
数据来源：中指调查，深圳国土局

2007年1-12月商品房及销供比走势（表3）

█07年总结

那么，引起深圳楼市骤然变脸的原因是什么呢？一方面是因为2005年以来房价持续的快速上涨，除了真正的住房需求所引发外，主要还是由于旺盛的需求所推动，房价涨幅已远远超过了人们的收入涨幅，使得居民购房支付能力逐渐下降，抑制了广大群众的合理住房需求，而“房价上升、需求减少、进而抑制房价上升”的市场规律终开始发挥其自身调节作用，使得房价向理性回归。

另一方面，国家和深圳本地的房地产宏观调控政策的不断落实，尤其是深圳商业银行住房贷款额度的控制和国家有关部门规定第二套住房执行40%首付加1.1倍利率并以家庭为单位来认定住房贷款次数的政策，是对2007年房地产市场影响力较大的新政，使住房市场的资金来源得到了严格控制。此外限外令、6次加息、保障性住房政策等一系列涉及土地、金融、住房保障、税收、市场整治、外资利用等各个方面的宏观调控政策纷纷出台，宏观调控的综合作用逐渐显现，使深圳市场的和投机现象得到了有效抑制， 避免了市场规律失灵而陷入“越涨越买，越买越涨”的怪圈。因此，深圳房价出现下降，是市场和宏观调控政策多种因素综合作用的结果 。

█个案——“半岛城邦”

针对深圳楼市的冰火两重天现象，央视曾多次进行专题报道。其中，央视曾三次提过深圳楼市变化的典型代表“半岛城邦”。

“半岛城邦”是深圳关内拥有一线海景的豪宅项目，总建筑面积为100万平方米，是深圳市超级大盘。一期1012套于2006年2月18日公开发售，五天售完，当时实现均价11500元/平方米。

07年初，一期的二手房开始进行三级市场流通。上半年，市场异常火爆，再加上“半岛城邦”一期占有了稀有海景资源，它的价值受到买家的重估，其临海景单元峰时直逼5万元/平方米，一期的业主一转手，就能赚到200万以上；随着9.28政策第二套住宅需首付40%及1.1倍利率的实施，深圳楼市开始走向价降量跌，“半岛城邦”也不例外，具体体现在海景单元3万元/平方米左右，就有业主放盘，比起峰时，明显跌了不少。

当然，有钱赚的，有交易的，有买家的，才有炒家，“半岛城邦”能成为07年风云的楼盘，其自有过人的地方，不说其它，光它是深圳市区内的进海社区就足够人想象了。

█展望

深圳楼市在经历了2007年的“大起大落”，2008年又将会迎来怎样的市场变化呢？各种猜测，使目前的深圳楼市再次成为关注的焦点。

从宏观调控背景，国家已经明确2008年将实行紧缩的货币，2008年缺乏积极信贷支撑的需求将会越来越少，需求主导的市场逐渐让位于自住需求市场，住房供应结构调整和住房保障政策进一步推进等使2008年的市场供应更为充裕，因此房价缺乏大幅上涨的动力。

从另一个方面来看 ，当前国内资金流动性过剩、经济快速增长、居民收入持续增加、物价上涨因素导致的负利率（储蓄利率低于通货膨胀率）将不断地把居民储蓄挤向股市、楼市等，加上深圳人口持续快速增长，自主性需求和改善型需求旺盛，土地空间有限等因素，长期来看，房地产市场仍有持续增长的支撑；再者，从国家宏观调控的目的是在抑制投机性需求的同时，鼓励合理的住房消费，综合上述因素，预计2008年，深圳房地产市场将继续处于调整期，房价2008年将继续调整，并逐渐向理性回归。

·维港

看市场，首先要看龙头大盘和品牌商的表现。08年即将发售的楼盘“半岛城邦”二期、“维港”、“宝能项目”等，而只“半岛城邦”二期就要推出2000多套住宅，近29万平方米，而且后期还有60万平米的销售面积，如此大的放盘量，放在那里，都是重头戏。07年领导品牌中海、万科突先，08年，它们将采用什么策略，对其它中小开发商来说，也只有跟随其后了。而诸如“半岛城邦”这些楼盘在市场的表现，也会对其它中小楼盘产生巨大的影响，它们对深圳市08年的楼市和今后若干年的房地产市场有着怎样的影响，它们能否影响到深圳市房地产市场的格局，甚至成为房地产市场的风向标，值得关注和研究。

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