从八十年代末至今，纵观深圳这十年的楼盘外销历史，可以发现其中经历了四个发展阶段： 阶段：抢购 时间：八十年代末――1993年 特点：卖方市场，个盘外销比例高，区域性特征显著。
从八十年代末起，香港人已经开始零星地在国内置业，91年，香港有了成规模的国内物业介绍，珠江三角洲的物业尤为引人注目。92年，邓小平南巡讲话后，港人兴起在国内物业的抢购潮。 此阶段深圳畅销的外销楼盘主要有：海富花园、海丽花园、天安国际大厦等等。这段时期外销佳绩频传，主要历为当时深圳楼少价高，消化者多为港人，而深圳本地及内地的个人购房欲望不强。又由于福田、南山的规划开发尚未到位，港人活动区域多集中于口岸及老城区，因此当时的外销盘多集中于罗湖区。
第二阶段：回落 时间：93年下半年――96年初 特点：三年宏观调控，卖方市场逐渐向卖方市场过渡，整体外销 回落、个盘突出。 93年下半年，鉴于通货膨胀严重，政府开始实行宏观调控，港人置业信心受到打击，深圳外销市场转淡。这一阶段突出的外销楼盘如沙头角的海滨花园、莲塘的畔山花园及万科开发的荔景大厦等等。
第三阶段：复兴 时间：96年初――97年上半年 特点：回归概念、区概念兴起，外销市场复兴、置业热情高涨，置业不再局限于某一区域。 96年起，大陆经济软着陆，而本年度亦是深圳实施“九五”计划及进行二次创业的首年，经济形势好转，房地产市场复苏，重新激发了港人在深圳置业的热情，进入97年，随着回归，一些外销楼盘更是大放异彩，成为当年地产市场的兴奋点。此时期畅销的外销楼盘不可胜数，置业区域也大为拓展，如罗湖的佳安广场、庐山花园、汇展阁、皇岗的海滨广场、区的中银大厦、农科的东海花园、南山区的南海城等。
第四阶段：调整 时间：97年下半年至今 特点：外销市场与整体楼市回落，理性调整期，竞争加剧促使营销手法多样化，畅销个盘不多，典型的买方市场。 97年下半年，金融危机爆发，深圳楼市全面回落，外销迅速转淡。98年上半年，深圳经济回稳，小户型持续热销给楼市注入生气与动力，同时香港政府积极救市，制止了楼价的继续下滑，但楼盘供给量的持续上升导致竞争加剧，营销手法开始多样化，开发商为了销售无所不用其极，进入新千年后，深圳的外销市场出现了一个小高潮，形势的利好加上楼盘不断涌现，使外销市场逐渐走出低谷。 这一时期较突出的外销楼盘有：罗湖的和平广场、长丰苑、福田的海悦华城、皇御苑、金海湾花园、布吉的中海怡翠山庄等等。
来深置业几年间已发生变化 一项调查全盘显示港人心态 统计数据表明，2000年在港外销的珠三角楼盘143个，其中深圳外销楼盘72个，占外销比例的一半。2000年7月深圳房地产（香港）展望会在港举行，实际成交312套，8月又举行了2000年广东名优楼盘香港展销会，由此可见内地发展商极为看好港人北上置业的需要，深圳楼盘也越来越受港人重视。 去年6月中旬，深圳房地产界在香港举办了房地产展销会，黄埔雅苑一期售出几百套，均价达到7800港元/平方米，令人惊叹香港人对深圳房地产市场的消化力。
香港人对在深圳买楼有什么想法？在这次展销会上，一家公司进行了一项细致的调查，发现香港人来深圳购房的考虑与前几年有很多不同。 据这项调查测算，有37.5万香港人计划两年内来深圳置业，计划于一年内买楼的有24.4万人，这比过去估计的要多。 置业以自用及度假居多 被访人士在深圳买楼的原因以自居占首位，占被访人数的48％，33％的人为度假用，退休居住排行第三，供亲友居住主只占9％。几年前的一些统计表明，港人在深圳购房以退休、度假、供亲友居等目的为主。 计划来深圳置业人士中有82％的人年龄介于30至50岁的壮年期，据此可推断“香港工作，深圳居住”正成为许多香港人追求的生活方式。 中上加入购房大军 大部分被访者的家庭月收入在3万港元以上，近三成被访者家庭收入在4万港元以上。
在这些有意来深圳购房的人士中，4成为专业人士及工商管理人员，如律师、医生、工程师等。 物业品质及交通为首要考虑 调查显示，香港人选择物业考虑多的是楼盘品质及交通情况，分别占被访者的69％和67％，楼价因至少居第三，占47％。其余为物业管理（46％）、周边环境（45％）等。仅占9％，说明港人来深买房主要是自用，想倒手炒卖的不多。 福田区为之地 84％的港人希望在福田及罗湖置业，其中福田占45％，罗湖占39％。估计未来福田及罗湖的楼价会跑赢大市。这是次在类似调查中发现福田区，过去罗湖及布吉镇独领风骚的局面已被打破。福田区将成为未来的深圳区，这一历史性规划已经提升了这一地区物业的价值，并得到港人的认同。 90平方米物业 在选择物业方面，这次调查也显示出新的趋向。65％的港人选择1000平方英尺（以一平方英尺等于0.0929平方米计，约合92.9平方米）以下的单位置业，超过八成的被访者愿买三房两厅及两房两厅的户型。58％的被访者选择带电样的高层及小高层楼房，选择多层及别墅式楼房的各占22％和13％。
估计未来深圳发展商除兴建在本地较受欢迎的1000平方米英尺以上的大单位外，也将会兴建更多1000平方英尺以下是650至1000平方英尺的中小型单位。 购房预算上升 59％的被访者预算购置20万至60万港元的物业，而预算购置60万至100万港元物业的人，占被访者24％，相对购置20万港元以下物业的人数比例（11％）多出13个百分点，这反映港人对在深圳置业的预算比过去有较大增加，中高价物业需求也有上升趋势。
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