[摘要] 公司债频现说明中国房地产已进入到了高成本时代，无论是融资还是项目开发上。一个原来由大部分依靠国家政策、宏观经济基本面向好、银行宽松信贷、股市牛市支撑的房地产行业开始回归企业本位。
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每周地产评论
公司债信号:房地产业已进入高成本时代!
■方
对于上市房企来说，股权融资曾是其的融资和扩张方式，但股市从去年的6000多点跌到现在的2000多点,近70%跌幅的大幅度调整使得层和公司均不敢轻举妄动。代表性的案例就是，7月29日金地集团增发不超过7.2亿股A股、总额不超过85亿元的方案未获证监会通过。即使是有一些已经进行增发的公司，市场表现不容乐观。冠城大通8月初以8.66元每股增发不超过1.2亿股，作为主承销商的中信证券由于余额包销而持有了3,191.17万股，一跃成为冠城大通第三大股东，占有总股本的5.21％。而后，冠城大通的股价也迅速跌破了其增发价格。
正是在中国金融日益从紧和全球金融市场动荡的背景下，开发商在股权融资和银行贷等方面的阻力越来越大，而公司债的出现，无疑是开发商提的选择。尽管发行债券会增加公司财务成长，增加负债率，但在淡市之下，不失为是理性的选择。
据统计数据显示，继今年3月金地集团发行12亿元公司债后，证监会又密集批准了地产上市公司的发行公司债计划，其中万科地产、保利地产、新湖中宝、北辰实业和中粮地产已分别发行59亿、43亿元、14亿元、17亿元和12亿元公司债。另外，金融街、万通地产以及在香港联合交易所上市的首创置业也于近期公布了拟发行18亿元、56亿元、10亿元公司债的方案。
目前各大公司进入到了发行阶段,行业龙头万科近日对外宣布，发行不超过59亿元公司债券的申请获得证监会核准，募集资金用途为，拟用15亿元调整公司目前的负债结构，优化负债比例；拟用剩余募集资金补充公司流动资金，改善公司资金状况，并终确定本期公司债券有担保品种票面利率为5.50%,无担保品种票面利率为7.00%。中粮地产8月25日公告，10年期固定利率债券票面利率为6.06％。而目前商业银行一年期贷款年利率为7.47％，五年以上贷款年利率为7.83％，公司债发行利率低于银行贷款利率。新湖中宝于7月2日开始发行规模不超过人民币14亿元的“08新湖债”，债券期限为8年，票面利率为9%，创下公司债发行利率新高。该债券发行首日就受到者的热烈追捧。
众所 ，在房地产销售回款和贷款日益艰难的情况下，再加上股市低迷、滞胀预期影响、加息动力不足、国内渠道少等因素，公司债成为开发商融资重要来源和者的新选择，备受市关注是必然的。但其审批也有严格的条件，并非公司都能享有发债权利，按照《公司债券发行试点办法》，发行公司债的公司其债券信用级别须经资信评级机构评级为良好；近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息；本次发行后累计公司债券余额不超过近一期末净资产额的40％。规模较小、经营不规范和非上市公司都很难获得发债融资的机会。
由此看，公司债的发行要看企业的实力和偿债能力。而这与股权大有不同：公司债券的人是公司的债权人，与公司之间是一种债权债务关系，债券持有人无权参与公司的经营事务，更无权对公司事务作出决策。公司债的利率一般是固定的。不论公司是否有盈亏，都应按约定的利率向公司债的债权人支付利息。所以，公司债的利率一般是固定的。而股份的红利有无、多少取决于公司经营情况。另外，公司的利润只有在弥补亏损、提取法定公积金、公益金之后尚有盈余可资分配的情况下，才有可能向股东分派股利，股东分配股利的多少一般是不固定的。公司债期限届满，公司应向债权人归还本金，而公司股东则无权请求公司退回出资，唯有在公司解散、清算时，分配公司的剩余财产。公司债的认购，于给付：股份的缴付则不限于货币，也可以实物、无形财产等折价抵缴。公司解散时，公司债优先于公司股份得到偿付，而公司股份只有在公司清偿完包括公司债在内的公司债务后，尚有剩余财产时，才可参与分配。应该说，公司债就是以老本来搏市场认可，以企业经营能力来搏企业的不确定性。
由此，笔者判断，公司债频现说明中国房地产已进入到了高成本时代，无论是融资还是项目开发上。一个原来由大部分依靠国家政策、宏观经济基本面向好、银行宽松信贷、股市牛市支撑的房地产行业开始回归企业本位。尽管各家上市公司都在宣传公司债“稳赚不赔”的理念，但仍然会存在一定的违约、通胀加息风险，更有无担保的券种风险，如果企业经营情况恶化，者可能就会“血本无归”。
事实上，明年的中国房地产公司将面临大面积的负增长,甚至会出现破产潮。公司债的信号即是向市场取时间，并主动承受来自于市场的压力和沉没成本。近期由万科发债和其引发的楼盘大事件，大都可以说明万科有实力吸引者和，并正在把握企业生存的“底线”。相对于股市的无成本融资，开发商必须要在淡市中，不仅需要尽快回款，还要保证一定的现金储备来锁定风险。因为这场调整过程会很长，会很艰苦，数据还是很难看，房地产行业今年上半年资产负债率为63.60%，依然超过50%的安全线，再加上空置率节节上升，这导致银行贷款不敢贸然进入，同时正在酝酿着成的“住房积压”和“生产过剩危机”。
所以“薄利多销”既是开发商无奈的选择，也应该是未来楼市的总指导方针,因为房地产业已进入高成本时代，跑得快就意味着企业有活力、有生存空间。尤其在房地产业深度调整时期，开发商需要在没有利润，甚至在亏本的状况下也要快速回笼现金，过去的高成本已经成为“泡沫破灭”后的代价。
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