深圳市禾田居房地产开发有限公司执行董事陈忆 将“金田风华苑东区商务成本测算”和“工程造价结算核准表”公开., 陈忆说得很简单：“为什么我愿意公开底价，我要活命，第二我要发展，第三我成本低我还可以跌！”
深圳楼市回暖了吗？楼价还会降吗？现在可以“抄底”买楼了吗？从开发商述说他公开楼盘底价和利润的来龙去脉，大家或许能找到一些答案。
陈忆是湖南益阳人，1992年来到深圳，不久便踏入了房地产行业。他个执行操作的项目是龙岗城的“楚风广场”，那是栋、小户型，2001年预售时仅2500~2600元/平方米。他说“那个时候，若控制得好每平方米能赚100~200元，控制得不好就得亏本。”。
陈忆说，这次他公开“金田风华苑”的成本价是4147.61元/平方米，现在卖4500元/平方米，利润每平方米300元左右，这与此前的情况差不多。
富力、保利两大地产巨头表示：
日前，金融研究撰写的一份《2008年中国房地产行业资金报告》预计今年房地产行业的资金缺口为6730亿元。资金紧张是众多开发商目前面临的问题。
富力地产联席董事长张力表示 为渡过明年楼市难关将发行60亿元债券
不一样的2008年，不一样的中国楼市。房价从一高价到普降，作为楼市主导的开发商，他们面临怎样的问题，又将如何寻求自救？日前，在珠江新城富力54层上空，向来低调的富力地产联席董事长、总裁张力，保利房地产(集团)股份有限公司董事总经理宋广菊女士接受了记者的专访。
两大房地产巨头表示，2009年将是更为困难的一年，明年、甚至后年都是房地产企业的调整期，明年底楼价将到底并站稳。为能有更充裕的资金，富力将发行60亿元的公司债，估计明年上半年可以发行完毕。
银根紧缩 计划发行60亿元债券
资金紧张是目前众多开发商目前面临的问题。在珠江新城，富力有15个项目，富力、富力丽思卡尔顿酒店、富力君悦大酒店等等，涉及酒店、大型写字楼、酒店、购物等多种业态。曾经以盘活旧厂房起家的富力，前两年大举进入商业地产，在房地产市场低迷的现在，这一点被业内称为是富力资金链紧张的关键原因。富力2008年的中报显示，富力仅一年到期的短期贷款达80.73亿元，长期贷款达到了125.16亿元，此外还有88亿元的土地出让金未付，下半年需要付38亿元，以及建筑费20亿元。
对于资金链紧张，张力并不讳言。他表示，这不仅仅是一个公司的问题，也是整个行业的问题。但是资金链紧张并非外界所传的大举进军商业地产。资金链紧张主要是公司前两年高速度发展，大量买地，导致银行借贷较大。今年银根紧缩，带来了连锁反应。为此，公司董事会已经计划发行60亿元的公司债，估计明年上半年可以发行完毕。
回笼资金：加快卖楼 出售物业
在解决资金链紧张的办法中，主要的一招是加快卖楼，尽快回笼资金；同时取得银行的信任，争取贷款。
此外，富力还准备将一些好的物业进行出售，出售比例在1/3左右。而保利房地产(集团)股份有限公司董事总经理宋广菊认为，现在开发商的资金来源主要集中在三个途径：一是上市公司从资本市场上筹集，二是向银行贷款，三是靠销售回款。“我们将进一步做好计划，减少开工规模，做到以销定产。”
调低销售预期：下调20%左右
“整体的销售比起去年制定的计划不是很理想，原来计划是200多亿元(240亿元)，现在来说只是200亿元，下滑了大约20%。”张力表示。
销售业绩的降低在业界已经是不争的事实。保利房地产(集团)股份有限公司董事总经理宋广菊表示：受到外围经济环境的影响，保利也受到了一定的影响，对年初制定的各项经济指标进行了20%左右的调整。
相比去年 “楼价已下跌25%~30%”
年末，“万科”领头开始了大规模的行动，房价还会继续下降吗？张力表示，相比去年，各个大城市的楼价已经下跌了25%~30%，价格的下降空间已经不大。“明年相对会平稳一些。”他主张稳步下调，不要大幅下跌，因为“对市场并不好，谁也不敢去要一个买了就贬值的房子。”
宋广菊表示：其实现在楼市消费还是个信心问题，明年应该有个回暖的过程，“我觉得，明年的楼市价格应该达到底部并能够站稳。”
慎过冬：缩减开工面积主动瘦身
对于2009年，张力表示自己既不悲观，也不乐观。“明年的房地产行业应该和现在的情况差不多，变化不会太大。富力将根据今年的销售情况，采取‘以销定产’的方式，将销售目标下降25%左右，尽量做到更加均匀一些。”
“谁也没有料到金融海啸的影响会这么大。”张力表示，如果自身的调整，而没有的金融海啸，房地产行业要恢复元气应该没那么难。在房地产行业，前几年的扩张30%都是低的，是2006年以后，几乎是每年翻一番。从2000年开始计算的话，房地产行业的年均增长速度在60%左右，大家都是地买地和扩张。但是今年之后，行业变得理性起来了。比如拍地，大家都谨慎，除非是地段好，或者是的，一般的地产商都轻易不拿地。而政府推地的节奏也放缓了。“这种情况估计明年还会继续存在，快则到明年底，慢则两三年，才能有所改观。”
“以后公司的速度(业绩增长)会控制在10%~15%左右，买地、开工还有销售都会控制得比较好。”
楼市的冬天会比2008年的冬天更长，为了度过这个冬天，张力表示富力内部已经出现了裁员现象，而之前一直是增员，“明年或者是后面，都将是企业的调整期，主要是提高企业的内部管理，进行成本控制。”
与此同时，今冬明春将大量减少开工面积。因为现在大家手头上的存货比较多，房屋空置率正在上升，“至少要将手中的存货消化掉。”张力透露，明年年底开工面积将比今年减少30%~40%，总共减少150万平方米左右。
要政策：呼吁提高收入减收
任何经济危机实际上就是心理危机，信心比更为重要。那么信心从哪里来？“主要是从政策上来，而且地方政府大有可为。”宋广菊表示。
宋广菊认为，广州在支持房地产发展的时候曾经有过很好的经验和措施，比如允许土地分证，分期付款等，可以方便开发商的融资，减缓房地产商的压力。第二，过去房地产市场过热时候采取的限制消费的措施，比如对二手房交易税费、改善型住房的税费政策等等，应该尽快取消，因为现在的市场已经不是过热而是“过冷”。第三是70/90政策等手段，一刀切的做法并不是很合适。第四是税收预增政策，在当前利润很薄、前景不明朗的情况下，对房地产的所得税和税预售制度能否取消。
而张力则呼吁银行对开发商的贷款能够放松一点。在当前需要刺激消费扩大内需以拉动经济的背景下，快的手法是提高收入和减收。
他指出，只有等老百姓手上有钱了，才能够增加消费，才能够有钱买房，而买房是消费项目中的一笔支出。
房贷新政推出已经“满月”了,广州深圳楼市也进入今年一轮冲刺,但两地却冷热不均。数据显示,10月25日到11月24日,广州全市一手房成交总量为5011套,比传统销售旺季的10月总成交套数下降了10%,整体虽有起色但寒意仍重。与此相对照的是,深圳楼市前十月一手房成交同比下降42.43%,二手房成交面积更是大幅下降65.8%。但进入11月,深圳楼市成交量开始大幅上升,环比涨幅接近两成,呈逐步反转行情。
暖
深圳前十月“冰天雪地”11月“破冰”逐步反转
深圳市国土房产局日前发布了《2008年1—10月深圳房地产市场形势分析报告》,该报告显示前10月楼市颓势依旧,新建商品房销售面积296.32万平方米,同比去年下降42.43%,房价持续回落和调整。但即将结束的11月份行情,成交在显著放大,颓势有望减弱。表示,深圳楼市的春天已经到来。
前十月新房销售下降四成多
1—10月,深圳房地产开发和商品住房建设规模有所减小。全市完成房地产开发343.49亿元,同比去年下降0.9%。同时,新建商品住宅销售规模继续下降,前十月新建商品房销售面积296.32万平方米,同比去年下降42.43%。其中,住房销售面积274.64万平方米,同比去年下降40.8%；楼销售面积2.73万平方米,同比去年下降86.21%。今年8、9、10月住宅销售面积分别为26.9万平方米、33.7万平方米、34万平方米,销售规模仍然较小。
房价整体下降近两成
在新建商品住宅批准预售面积上,有所增加。1—10月,商品住宅批准预售面积499.32万平方米,同比去年增加18.7%,但10月批准预售面积为29.54万平方米,较9月的115.81万平方米,下降幅度较大。
房价方面,按深圳市房地产信息系统统计口径,1—10月,深圳市商品住宅均价为13217元/平方米,2008年各月商品住宅销售均价每平方米分别为15080元、16315元、13618元、11962元、11014元、12681元、16198元、14449元、12431元、12706元,整体回落近两成。7、8月份房价上涨主要受个别高价楼盘集中入市拉动的影响,9、10月房价有所回落。
二手房成交比降六成五
相比新房,深圳二手住房交易规模下降的情况更为惨烈。1—10月,二手住房交易面积281.49万平方米,同比去年下降65.8%。二手住房与新建商品住房交易面积的比例为1.02:1。今年8、9、10月份,二手住房成交量分别为29.04万平方米、27.95万平方米、24.37万平方米,交易规模较小。
在这份报告中,撰写人、深圳市房地产研究副主任锋又再次呼吁深圳政府出手“救市”。他表示,深圳市需要结合本市房地产市场发展的实际状况,实施针对性和实效性强的政策措施,以促进深圳市房地产市场健康发展,并拉动内需和刺激本市经济增长,缓解国际金融危机对深圳市宏观经济的冲击。
11月成交大涨逐步反转
在此同时,深圳楼市行情在悄然发生变化,成交量在明显回升。11月1日到15日这半个月,深圳市一手房共成交2977套,与10月份全月的成交总量相当；日均成交量198套,创今年以来新高,其中有4天的成交套数超过200套。接下来的16日,成交达到262套。从上周(11月17日—11月23日)的成交情况来看,深圳一手房市场共成交1650套,较前周又有大幅上涨,环比上升22.6%,同时成交均价为11957元/平米,较前周有小幅回落,环比下降4.3%；二手房市场成交量上周出现大幅上涨,共成交1027套,环比上升17.1%。世联地产研究人士表示,从上周总体成交情况及各方面表现来看,一手房成交量呈上升走势,有大幅上升；二手房成交量也呈现出大幅上涨的态势,这些现象表明,深圳楼市行情正在逐步反转。
按照北京市相关规定,普通住房在北京可以享受到优惠政策。例如,购买普通住房缴纳的契税可以减半,即总房款的1.5%,而非普通住房则要缴纳3%。因此,如何认定“普通住房”,将极大影响市民购房所能享受的优惠政策,进而影响市民的购买意愿。北京市出台的新政,正是从这一点发力,以期提振目前相对冷淡的房市。
此前,北京的“普通住房”须同时满足3个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格1.2倍以下。
北京市建委人士表示,新标准对“普通住房”的定性,前两条规定都没有变化。第三条则修改为:“实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下”。同时,享受优惠政策住房平均交易价格调整为:三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套。
以新标准衡量,普通住房的价格标准比以往有了较大幅度的放宽。业内人士说,新标准实施后,可以定为普通住房享受优惠政策的房屋将大幅增加。
此外,北京市11部门出台的房地产新政包括,“加大住房消费信贷,是公积金贷款支持力度。进一步加大住房保障力度”、“明年计划新开工政策性住房850万平方米等”。
冷
近一月成交降一成广州楼市寒意仍重
视点
成交459套,楼市阶段性回暖?
近一段时间,深圳一手房成交连续保持在200套以上的高位,“楼市回暖”的话题备受关注。同样是楼市调整中的难兄难弟,上周日广州全市一手房成交数达到459套,这是不是广州楼市“暖冬”的标志?
“一个说明不了太多问题。”广州房产韩世同表示,459套房中就有111套是限价房,不能反映市场的真实情况。上楼盘单日成交量仅为18套,可见市场情况不算良好,整体观望情绪严重。
有业内人士指出,此前股市和楼市多是以紧缩控制、防止泡沫为主,而上月底新政出台,4万亿元救市资金落实,接下来对“两市”的调整将更侧重于鼓励和盘活。政策风向的陡然变化,市场很快就有了回应,深圳、上海等一线城市的楼市成交相继放大,都与政策暖风劲吹、信心开始恢复有关。
广东中原地产项目部总经理黄韬(黄韬博客,黄韬新闻,黄韬说吧)分析说,深圳楼市近期成交出现阶段性回暖的状况,由于一些楼盘推出超低折扣,有楼盘甚至五折甩卖,因此刺激成交量上升,而广州楼市并未出现那么大力度的折扣优惠。
他表示,广州楼市较好的日成交量应该维持在每日200套左右,而从数据来看,目前广州楼市难有起色,由于救市新政尚未落地、总体经济环境变化,影响了人们对于房价的判断,购房者还在观望,救市新政依然没有带来理想的改观。
预测
下月或有新一轮
现在,广州楼市进入了今年一轮冲刺。三字头、四字头的洋房正在城郊出现,而番禺大岗某楼盘更是表示将于下月初推出每平方米2680元的200套首期洋房。从赠送露台、凸窗、入户花园,到现在赠送面积直接可以做成房间,“二房可变四房,三房可变五房”的大手笔赠送不断刺激着消费者的眼球和钱包。金沙洲某别墅则打出了“花3层价格买6层空间”的促销手段。280平方米的别墅,业主还能拥有3个产权式车位,实际赠送的面积居然高达200平方米。
合富辉煌市场研究部分析师黎文江说,开发商年底用钱的地方很多,如交付施工费用等,因此在12月还将会通过和其他促销手段冲刺成交量。在这种情况下,有预测,新一轮的短时间内可能会给广州楼市带来“小阳春”,但是幅度应该在5%-10%以内。
数据
成交有起色但观望气氛仍浓
从10月22日住房新政出台算起,广州楼市在这一个月内经历了一个抛物线,它延续“十一”周的余波上升开场,以新政出台后的真空期成交萎缩转折,又从年末的打折促销逐渐爬升。
市场对于新政后的广州楼市寄予厚望。但是,根据阳光家缘数据,10月25日到11月24日,全市一手房成交总量为5011套,相比10月的成交套数下降了10%,但是比9月的成交套数上涨了30%。业内人士表示,在11月能够保持与“金九银十”销售旺季相提并论的成交量,已经实属不易。
从新政开始冒风声到正式出台,广州日签约成交量呈直线下滑。10月22日晚新政出台后9天内,广州市的网签量只有925套,相比此前每周1600-2100套左右的网签量,大大下降。
房贷新政本月开始实施,广州楼市成交有所回升,每日的成交套数均在130-180套的区间内徘徊。其中,有5天的日成交套数超过200套。但业内人士表示,由于新政细则尚未出台,楼市观望气氛较浓,楼市新政的效果也未能全面体现,楼市仍难言乐观。广州某网的调查也显示,在上万名受访网友中,有60%的网友认为,广州楼市两年之后才能回暖。
业界
期待尽快出台落地细则
在新政出台后,广州各大开发企业即翘首企盼本地救市政策的出台。但是,时至今日,广州本地的救市细则迟迟不见出台。对此,黎文江表示,救市新政其实也为地方政府、银行留下一定的政策空间,北京从昨日起已经开始实行普通住宅新的认定标准,广州也可以效仿这种做法,出台本地的落地细则。
有表示,促进广州楼市回暖需要各方努力,开发商应尽快放弃“暴利”幻想,进一步以刺激市场需求,而地方政府降低土地价格,管理部门对房地产业实行力度更大的减税政策。
韩世同表示,新政关注置业者的购房需求,但细则“难产”使这部分人仍然观望,导致市场有效需求不多。如果二次置业能够松动,楼市成交则会更加活跃。因此,总体来说很难预料广州楼市何时回暖,关键还是看新政的“后续动作”。
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