2009年春节以来，楼市，尤其是深圳楼市迎来了令人疑惑的“小阳春”，新房、二手房成交量齐齐放量上涨，更有开发商扬言要，于是业内人士展开一轮地产论战。楼市真的回暖了吗？“小阳春”到底能持续多久？楼市与股市有什么关系？政策刺激与回归理性有什么区别？房价是要下跌还是要上涨？地产复苏的动力是什么？楼市是呈V型还是W型？我们该如何看待当前的“小阳春”现象？2009年4月1日，深圳搜房网诚邀星博客、资深地产博客参加博客沙龙现场直播，对话题：“星博客深圳论剑：楼市小阳春能持续多久？”进行了热烈的讨论，以下是嘉宾发言：
宋丁的博客
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宋丁：我们一些媒体所讲到的房地产形势往往是以北京为代表的房地产，他们喜欢把北京作为一个标杆。我一直强调中国房地产这张脸是深圳，明显是深圳率先下跌，然后去年深圳率先企稳。北京这两个月才出现了所谓的成交量回升的势头。但是央行他们基本上都是不讲深圳。所以我们经常被人误导，一讲房地产，就串到去了。深圳有它的独特的特点。去年10月份，我们看到所谓的金九银十还让大家喘不过气，大家觉得没有希望的时候，突然一股春风过来，大家小心翼翼求证是不是已经回暖了，然后业界不敢做出判断，这种时间已经持续了半年。这半年以来我们始终做求证。刚才老师说的很对，小阳春、暖春这都是冬天里的话语背景。我个人看，半年过去了，到现在我们应该有一个结论，我觉得回暖已经成为定式。而且近这段时间格局，用暖这个词有点不合适了，我觉得有点趋热。进入4月份已经准夏天了。比如说怎么会出现日光盘呢？在同一个时段内，全只有一个城市讲日光盘，那就是深圳。所以深圳就斗胆做这种别人没有做过的事情。在全房地产一片箫条的时候，他演绎出日光盘。我们不要用道德家的身份指责这些东西，尤其是媒体不要造这种势。但是市场由过去几个月偶然的回暖心态，由惊恐的进入到现在已经完全的阳光化、普遍化、规模化。现在消费者进入楼盘买楼，还用说买还是不买吗？现在去了就买。你如果忽略了这种基本现象，你可能就要犯历史错误。所以我认为半年的时候，我们可以得出一个结论，他应该是明确的回暖。我们恰恰要防止，是不是不要让他走的太快。比如开发商不要轻易去提价，消费者不要羊群效应。这个市场不讲道德，买东西讲什么道德？我现在逐步趋向于说不想用太多的道德去要挟这些人，无论是开发商还是消费者，真的他们是按照市场方式。你说底在哪里，谁都说不清楚。我们要用市场眼光来看。我觉得深圳这半年回暖，形成普遍回暖格局完全是正常。
我们看中国的货币化改革以来的十年，有没有过在这么几个月内密集的政策出台？从到地方，包括连续的财政货币政策，包括昨天国务院副总理还在会上宣布房地产的支柱作用。为什么？保八的压力太大。这两天胡锦涛讲了中国调控经济的难度在加大。温家宝在两会上说我们达到目标是有点困难。他开始要给自己未来下半年走势留一点活口，万一达不到八怎么办？因为世行已经预测中国是6.5%。我们现在内部还是讲8。4万亿出来的效果也就是1.5%，这可能意味着新增2000万失业者。现在竟然又开始房地产价格有点燥热，可是我们总理还说坚定不移保持房地产支柱作用。不管你个人对房地产怎么评价，当下的需要他是要稳定，一切要围绕经济平稳和就业。在这样一个政策背景下，对于中国经济下半年走势，虽然业界基本上预测说下半年能够企稳见底这么一个说法。这意味着到今年我们全力以赴保持拉动的这驾马车，三驾马车中惟有是可以触摸的，这块一定不能放弃。今年的情况下，稳定是压倒一切。指望今年出压的政策，我觉得不可能。今年政策应该是相当宽松，这个宽松包括对商。你购地款还不上来，不要紧，我宽松你几年。然后贷款放宽、消费者信贷放宽，然后减。这样一个大的政策通道里，尤其是有些政策明确宣布是今年年底才作废或者说有可能作废，比如营业税是暂行到12月31号。很多人担心今年不买楼，明年政策取消了，我享受不到了？所以政策作用是激发流动性。经过6个月踩点，大家弄明白了，赶紧蜂拥进入。
再一个，整个深圳的供需关系在发生一些微妙变化。我们现在的供主要是存量的供，前段是600多万。现在一两个月消化已经到5万套以下了，这样的格局给市场感觉似乎这个量在缩小。这样大大改变了我们半年前的基本格局。这是有效供给与有效需求之间的关系。如果我们把眼光放长远疑点，看到年底是什么情况，往远看，这个事情就稍微有点微妙。因为我们知道从去年以来，无论一级市场土地出让，还是开发商拿地的积极性，一、二月份商品住宅新开工面积60.57万平方米，同比下降38%。竣工面积23.98万平方米，比去年同期下降40.56%，这意味着什么呢？意味着如果明年年初供需关系完全有可能出现翻盘。因为存量消化差不多了。新增供应量1、2月份批准预售34.3万，比上年下降23.26%。按照现在的消化速度，两个月消化一万多套速度，到年底的存量就是300万多平米，比去年消化了200多万平方米。我认为3万多套存量是正常。按照深圳过去这几年情况，现在很多还不是招拍挂拿到的土地，所以现在有相当大一部分就没有资金压力，所以他就不急于抛售。加上新增增量，300万平米，就没有什么压力了。在今年环境下，政策宽松环境下，我觉得今年可能会保持这样一个窄幅波动甚至不排除价格微微上扬，我都不敢说太多，说得太多大家恐慌了，但是现在没有下跌的压力，有上攻的压力。很多人都不同意我的观点，现在寒冬，你怎么说这个话呢？这是我个人判断，你要允许我判断错误。但是我提醒，我们不妨看看深圳所面临的特殊情况，所以我说可能我们面临阳春已经结束了，可能一个初夏的季节开始了。这是我个人的判断。在这种情况下，整个营销策略、宣传策略，如果现在到4月份，我还讲小阳春、暖春，这个说法过时了。所以阳春已经可以了，说这个“小”字都有点不太合适了。
我觉得国外经济危机对中国传导，我觉得没有多大关系。美国次贷和我们房地产没有任何关系。对中国经济来讲，国外传导关键是两块，一块是我们2万亿外汇储备。第二，上游购买力下降。美国发钞3000亿，使我们2万亿贬值问题。这是中国政府担心的问题。但是我们地方，房地产这块基本上是受国内政策、供需关系影响。深圳房价我有一个基本经验，深圳有效需求或者说刚性，什么叫刚性，就是这个年度内一定要出手完成房地产交易的行为是刚性。从05年它的差别就在于一二手之间，除了08年，前三年总量大体在1200万平方米。实际管控这么多人口，按理说住在这个城市的人口每年平均要消化到完成交易一平米。这是一个大体的判断。按照现在汇率折算，你这个地方人均GDP是多少美元，那个数值直接拿过来后面加上人民币元，就是房价均价水平。这人我们个人看法。我们03年人均5000多美元，我们就是5000元。而且我把这个数字拿到比了一下，基本上都差不多。所以无论如何，北京、上海房价不应该比深圳高。总的来讲，这个价格到目前为止大体上还是反映深圳经济实际情况。在这个情况下，无论是再突然出现一个萎缩下跌还是说短期内又出现一个飞奔，都是违反市场情况。所以我们要能够保持目前价格合理窄幅波动是理想，但是能不能保持住，就要看下一步走。存量这500万在上市，这是对价格的一个阻碍。但是爆发出来的需求又是一个促使价格上涨的一个力量。没有重大理由4月份不应该出现什么小阳春结束了，咱们回到冬天去吧甚至说隆冬。我不太相信会这样，我觉得应该还会延续这样。我大体是这样一个判断。
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