2009年春节以来，楼市，尤其是深圳楼市迎来了令人疑惑的“小阳春”，新房、二手房成交量齐齐放量上涨，更有开发商扬言要，于是业内人士展开一轮地产论战。楼市真的回暖了吗？“小阳春”到底能持续多久？楼市与股市有什么关系？政策刺激与回归理性有什么区别？房价是要下跌还是要上涨？地产复苏的动力是什么？楼市是呈V型还是W型？我们该如何看待当前的“小阳春”现象？2009年4月1日，深圳搜房网诚邀星博客、资深地产博客参加博客沙龙现场直播，对话题：“星博客深圳论剑：楼市小阳春能持续多久？”进行了热烈的讨论，以下是嘉宾发言：
青忠贵的博客
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青忠贵：既然是“星博客”，就发表一下感言。首先感谢搜房颁这个奖项，也感谢广大博友、评委支持和鼓励。对于阳春的问题或者说回暖的问题，我大概想了一下，应该从去年2月底我已经被N次问到这个问题，包括媒体、置业者，我从去年2月底的现在，关于阳春这个问题写的博客差不多有6篇，其中有3篇在媒体上发表过，在特区报、商报、南都都谈过。这个话题不算新潮。现在说回暖或者阳春，这已经完全是一种不用再争议的事实，关键是下一步怎么走的问题。
这里我也做了一些了解，首先我想到一个词汇，这个词汇是一个政治性词汇，以前用的比较多，叫“与时俱进”。现在2008年形势跟2009年有很大差别。我们要考察一个市场，对市场某一个阶段、某一个现象做判断，一定要对影响这个市场因素做一个梳理归纳。我个人认为影响房地产这些主要因素在09年、08年发生了大的变化。下面我做一下具体分析。
可以这样说，影响房地产市场因素主要是两个层面：，宏观层面。包括宏观经济走势、宏观政策。这次像金融危机。去年我们外贸出口、整体经济遇到的挑战。另外我们四万亿拉动内需政策、十大产业规划等等这些相关的措施，应该说是宏观层面因素。第二，微观因素。这个主要有市场供求情况、市场供应量、市场成交量、房价。这个组成了影响房地产市场两个层面的因素。在08年、09年我做了比较后，发生了大的变化，08年这两个主导因素中间，应该说宏观层面占得因素更大。为什么去年深圳房地产市场出现了的成交量的下降，去年一二手住房成交量700万平方米，等于前三年的五成。05、06、07年深圳一二房差不多1400万平方米。出现这种情况是因为过于观望。在09年这种情况发生了大的变化，虽然宏观影响因素还存在，但是置业者或者政府、其他房地产市场有关各方对政策或者宏观形势预期基本上大家接近一致了。大家知道对于中国经济来说可能会有，但是不会恶化到像美国那样。大家一般认为上半年经济基本上也是一个底部了，未来政策方面也是会持续宽松的，这两方面基本达成共识了。所以这两个因素不至于像09年那样发生大的分歧，这一点导致了09年这一方面宏观因素弱化，而另一方面供求关系、房价将成为主导因素。从2008年12月份开始，以成交量为主要指标的回暖持续，12月份一手住宅成交差不多80万平方米，跟今年3月份我估计是持平的，都是8000多套的规模。1、2月份因为各种因素影响相对少一些，但是同比都也大的上升。少则也是。多的可能有百分之三百。这个市场我觉得跟供求关系、跟房价有关系。尤其房价，在去年12月份到今年目前三月份，深圳住宅价格基本上维持做1.1万/平方米，就是因为这个，导致深圳市场成交量大幅度飚升。深圳房地产有一个规律，从1986年，我看了相关的房地产文件，有统计数据以来，深圳以房价为主这样一个市场波动曾经发生过三次。次是在94、95年；第二次是97、98年；第三次是08、09年。每次市场调整时间差不多2年，每次的价格幅度是20%左右。对比去年12月份到今年2月份的数据，我们也看到其实这三个月的成交均价相对于2007年全年1.3万/平米，也下降了20%，当市场下降20%，基本上可以说达到了一个历史底部。有这样一个变化后，市场成交量马上会有一个大幅度回升。这个有历史的规律性判断，也有现实的验证。所以说深圳房价如果维持这样一个水平，尤其是成交量会大幅飚升。目前已经有这种迹象，从包括媒体、相关统计数据看，很多房价都在提，中海有一个项目，阳光玫瑰园去年年底只有9000元/平米，4月份准备开第二批，到1.1万了，这个就有20%价格上升。所以说价格会出现博弈，这个会导致有可能会超过1.1万这个水准，一旦偏离这个价格，我觉得市场成交量又会下来。开发商有大的差别。大家都想房价应该理性一点，开发商房子多卖一些，资金回收了，对你将来发展更好。其实开发商家家不同，在深圳我们有万科、中海、金地这些大的开发商，但是同样也有项目公司，他可能也就是有一个项目在售，可能储备还有一块地，但是土地证还没有拿到，对他这个项目里说，他这个项目今年卖完了，明年就没有房子卖了，下一个项目再接上可能是两年后的事情，对于这样的开发商，存在完全是有可能。对大的开发商来讲是讲规模。但是对小的开发商，他们更注重利润率。而且这种开发商也不小，深圳目前也有600、700家开发商，有项目的也应该有100、200家。所以我觉得未来整个市场趋势会有博弈。所以房价应该是2009年市场的主导因素。我认为这个主导权在开发商手里，经过08年大幅度调整后，市场主导权又回到了开发商手里，因为房价是由开发商来定。
2009年回暖或者说阳春已经是不争的事实，但是今年的市场主导性因素跟2008年有显著的差别，这个主导性作用还是在房地产市场内部，其中主要的是房价。另外开发商也相应的对市场的影响力会比08年更大。这是我的简单看法。
主持人（方）：我简单总结一下，刚才你讲的挺有意思。在这里跟网友做一个提示，去年大家喊买方市场，今年又是一个卖方市场，这可不是大家愿意看到的。但是确实关注宏观经济一段时间后，可能情况不像08年那么糟糕，可能真的会到这种理性预期的阶段。我们希望看到一些博弈的情况出现，可能对于买房人也不是没有好处，应该也有好处，可以尽量其挑一挑喜欢的房子。
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