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刘子孺:深圳楼市不讲道德 但还是要有信用的原则

房天下  作者:刘子孺  2009-04-02 14:43

2009年春节以来,楼市,尤其是深圳楼市迎来了令人疑惑的“小阳春”,新房、二手房成交量齐齐放量上涨,更有开发商扬言要,于是业内人士展开一轮地产论战。楼市真的回暖了吗?“小阳春”到底能持续多久?楼市与股市有什么关系?政策刺激与回归理性有什么区别?房价是要下跌还是要上涨?地产复苏的动力是什么?楼市是呈V型还是W型?我们该如何看待当前的“小阳春”现象?2009年4月1日,深圳搜房网诚邀星博客、资深地产博客参加博客沙龙现场直播,对话题:“星博客深圳论剑:楼市小阳春能持续多久?”进行了热烈的讨论,以下是嘉宾发言:

 
刘子孺的博客
//blog.soufun.com/lzr026

主持人(方):现在、反价现象应该很普遍了。刘律师你接触比较多吧?

刘子孺:我比较欣赏世泰老师的一些说法。为什么我们现在还站在一个冬天话语权里面呢?我赞同他的三点:,全球经济没有到底。第二,刚性需求慢慢释放,支撑够不够?第三,现实支撑在什么地方。我个人觉得,整个楼市来讲,价格重要。包括项先生所说的评估政策出来,对于所得税20%征收问题,以前可以做阴阳合同,现在评估系统出来,不可以做阴阳合同了。其实项先生还有一些不太理解的地方,其实阴阳合同现在一样还在做。包括中间银行按揭利息的问题,说现在是七成,包括之前的营业税,现在是两年时间。我个人觉得其实这些政策,以一个100万房子算一下,5%营业税就是5万,个人所得税经过阴阳合同合理回避,再包括其他回避,就是10万。假如这个房子降到80万,多十万出来,我还是有90万。所以我个人觉得这个价格重要。现在利息调整了,但是你的利息不是调整的,你只是说现在楼市不好情况下进行了一个适当调整。楼市一好后,马上又会涨回来的。之前有一些算过,100万房子按照目前七折优惠可以省25万,但是实际上你剩下还贷的20年都要按照7折才可以。国家不会这样走的。或者按照现在楼市再涨两三个月,可能国家就觉得现在楼市很好了,又把利息重新加上去。

项少龙:七折是不可以调的,因为已经写进合同了。

刘子孺:有一个是看你利息是什么标准,有一个基准利率,20年都按照这个来算,但是那个利率标准不一样。有一些是按照国家上浮下调来算,那个你是完全没有办法的。所以这个省钱还跟以后的事有关。重要一点就是银行按揭政策放开。因为当时的银行很多都可以做,就是空手套白狼,相当于买家可以不需要支付一分钱,仅仅支付、税费,就可以用10万撬动100万的房子而很快的话,三个月后完全就可以收回成本。现在国家虽然已经对一套房子首付放开,现在银行已经出了一个内部评估系统,已经很完善了,对你房产的评估、包括两成首付支付必须支付。所以我个人觉得就像先生所说,我们现在这个市场反价情况也比较多,就我个人接触的情况来看,短短半个月左右,咨询我的都超过十起以上,就包括业主反价的,多的反价超过30万。你就可想而知现在卖方心态已经完全在变化了。在此之前他都觉得这个市场有点冷,我就晚一点出手,现在他完全觉得奇货可居。一旦这种风气形成后,可能又会回到2007年4、5月份那种。可能当天签完合同,两天后上涨几万,我马上反价。虽然宋丁先生提出市场是不讲道理的,但是我觉得市场还是有起码的诚实信用原则。所以我比较欣赏先生的说法,就是需要呵护。开发商也同样需要呵护,不是说你现在楼市好了,就马上可以提价。我们知道的提价已经提了2000元/平米,包括二手房买卖提价的更多。所以更多的需要呵护。对于我个人来讲,我也需要买房,但是如果价格过高的话,我就不买。

项少龙:金地梅陇镇已经赚了2000元。9000元,现在已经1.1万。

刘子孺:刚需在价格面前是没得说的,面对我的实际支付能力,达不到支付能力,我不可能提前透支。

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