[摘要] 在国务院房地产调控政策常务会议结束的三天之后,中国房地产终于迎来迄今为猛烈地紧缩政策。
在国务院房地产调控政策常务会议结束的三天之后,中国房地产终于迎来迄今为猛烈地紧缩政策。
12月17日,财政部、国土资源部等五部委联合发布的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》规定,今后在土地出让中,首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。
提高土地出让金付款缴纳比例并缩短分期缴纳全部价款期限措施的出台大大超乎市场预期。12月18日,地产指数大跌7.38%名列当日市场指数跌幅榜首,深沪两市108只房地产股全军覆灭。
光大证券(601788,股吧)房地产行业研究员赵强向记者表示,“尽管我在几天前已经向客户群发了'政策山雨欲来风满楼——地产股价已至强弩之末——君子不立危墙之下’的策略短信,但调控政策之来势之猛、速度之快还是出人意料。”
上海证券金融地产研究员沈莉在国务院12月14日召开房地产政策会议当天亦发布预警报告:仅靠市场力量,房价无法自我调整进入理性区域,现在政策的出台已 出预期,随着市场的自行调整和政策力量的共同作用,房地产将进入调整期。
梦幻破灭
不久前,国内主流研究机构一致看好地产股,纷纷给出买入或增持的评级,光大证券研究员赵强亦发布了《房价泡沫是经济复苏的必经之路》的年度研究报告。
在赵强看来,虽然无论从房价收入比还是租金率来看,当前的中国房地产市场已经出现了一些明显的泡沫特征,然而短期内,这个泡沫不仅不会破灭,而且还有可能进一步发展。展望未来走势,可能出现“先上后下”的大幅波动走势,但是期间的阶段性交易机会仍然值得把握。
为数众多的研究员基本上与赵强持有相同的观点,其看多地产股的背后逻辑有三:,为追求更高的、并躲避美元贬值的风险,全球资本将加速流入新兴市场国家,推高当地资产价格,中国房地产也将深受影响;第二,在经济复苏尚不稳固的背景下,当前中国政府也很难出台严厉的政策来调控房地产市场;第三,房地产市场的供应缺口和处于保值目的的性需求将进一步推高房价。
如果房地产调控政策没有出台,这自然是一个精致、的逻辑,然而政策风云突变则完全颠覆了上述逻辑。
沈莉在其研究报告中指出,房地产政策将逐渐收紧,调控政策主要包括税收、土地、金融方面,税收、土地政策的调控空间不大,有可能实施的比较有效的措施是金融方面的房贷政策的收紧,房贷政策收紧时间可能出现在明年一季度。
从现如今的政策力度看,政府对房地产的调控已经没有逐渐收紧的气定神闲,大有追求地产调控产生立竿见影之功效。
其实,市场对政府出台地产宏观调控政策早有警觉,12月8日,地产股开始结束狂欢,地产指数在随后的交易日内接连走出八连阴的颓废走势。
当记者就地产泡沫作为经济复苏之路能否继续走下去时,赵强不无奈的表示,“地产调控政策如此超乎预期,看起来支撑经济复苏的地产泡沫之路有点欲戛然中止的味道!”
12月18日地产股的集体,或为者渴望享受地产泡沫沸腾之梦的梦断魂惊的开始。
地产行业变局
西南证券地产行业研究员肖剑认为,财政部、国土资源部等五部委通知发布,对那些土地资源储备有限、流动资金不足且融资渠道有限的中小房地产上市公司构成严重冲击,这些公司未来的可持续盈利能力存在很大不确定性。
他预计,2010年我国地产施工面积增速将达到15%-20%,而土地购置面积增速将达到5%-10%;房地产同比增长12%-16%之间,行业景气度依然会有所增加。2010年我国地产行业销售金额增长率约为24%。地产行业贷款增速将下滑25%-28%。自有资金是否充足起到关键性作用。
据万德数据统计,截至2009年三季度,保利地产、万科、首开股份、招商地产、金融街为深沪股市房地产上市公司现金流净流量额的前五名,其中保利地产现金净流量118.2亿、万科76.7亿、首开股份75.1亿、招商地产67.24亿、金融街37.2亿。原来被市场誉为地产五朵金花的金地集团,账上拥有的现金金额为17.6亿,在深沪两市地产公司中第十一位。
值得关注的是,在108家地产上市公司有27家公司的现金净流量为负数,其中陆家嘴(600663,股吧)现金净流量为-21.7亿,福星股份(000926,股吧)-8.4亿,中粮地产(000031,股吧)-6.5亿,名流置业(000667,股吧)-4.3亿,京能置业(600791,股吧)-3.8亿。
显然,这些现金流不但不能增加反而减少的上市公司,其未来自有资金的充裕度让人在地产调控政策将进一步出台的2010年无法乐观。
尽管保利地产、万科等一线地产上市公司资金充裕且融资渠道广泛,但是这些公司的自由现金流指标却并不乐观。
万德数据显示,保利地产2009年第三季度的企业自由现金流为-48.4亿元,万科为-81.3亿,首开股份为-68.7亿,金融街为-45.1亿,金地集团为-72.3亿。
企业自由现金流为公司价值判断的重要指标,显示在不危及公司生存与发展的前提下可供分配给股东的现金额,单纯从价值判断角度讲,中国一线阵营的地产上市公司给予股东的能力相当有限。
如果连一线地产商给予者分红的能力都不具备,那么其他中小地产商还有什么价值呢？2010年地产上市公司的格局注定要发生翻天覆地的变化。
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