[摘要] 无论是深圳，还是东莞，抑或是惠州，五一以来，楼市的成交量都大幅度下降，部分地区开始有价格松动。过去一年异常活跃的客转战港澳和二线城市，有的未雨绸缪，深圳抛楼购置巨额避险。
深圳楼市2007年-2008年曾经，一直是中国楼市的风向标，今年五一前后国家部委相继出台楼市新政后，毫不夸张地说，的开发商、持币观望的购房者，乃至学者再次把眼光投向了深圳。从五一至今，记者对以深圳楼市为的珠江东岸楼市进行了调查。(相关新闻：新政满月30多个楼盘 二手房成交遭"雨灾")
结果发现，无论是深圳，还是东莞，抑或是惠州，五一以来，楼市的成交量都大幅度下降，部分地区开始有价格松动。过去一年异常活跃的客转战港澳和二线城市，有的未雨绸缪，深圳抛楼购置巨额避险。
分析认为，深圳楼市有可能再次领跌。
深圳 五一楼市惨淡 3天仅成交34套
4月14日新政出台的首周，深圳新房的成交量就开始六成。国土委数据显示，4月19日~4月25日深圳市新房市场成交量仅417套，面积3.65万平方米，环比上周分别出现60.70％和63.86％的巨幅下滑。(相关新闻：五一楼市“冰封”深圳:特价房“重出江湖” )
五一期间深圳楼市可以用“惨淡”来形容，根据国土局数据统计，五一3天全市新建商品房共成交了34套，其中5月3日全市仅售出1套新房，跌破众人眼镜。5月1日春交会开幕当天，全市成交26套住宅。5月2日深圳全市成交7套，其中，罗湖和盐田等多区均为零成交，四季山水花园“荣登”全市楼盘当日成交排行榜首位，但成交数据仅为2套。5月3日当天成交的这套房位于龙岗，均价9242元/平方米。五一后周共计成交新房255套，环比下跌15.56%。
被誉为楼市“风向标”的2010中国（深圳）春季房地产交易会也遭遇新政冷风袭人。据悉，本届深圳春交会总共只有8家本地开发商参加，深圳本地房企万科、招商、中海、金地、华侨城等不约而同地缺席，展出的楼盘仅14个，这也创下参展楼盘的新低。此外还有的几家惠州、东莞小开发商。
“五一”过后的第二周，深圳楼市观望情绪依然浓厚，中国城市房地产指数系统研究数据监测显示，从5月10日~5月16日，深圳没有项目新批准上市。开盘方面，本周深圳市只有一个项目新开盘入市，为南山区的侨城馨苑。成交方面，受近期一系列国家宏观政策和信贷政策影响，本周深圳市场成交量虽相对活跃，环比上周虽有大幅增加，但仍与新政前成交水平相差甚远。本周成交面积共计2.91万平方米，环比增加18.24%。本周总成交套数为343套，环比增加18.28%。成交价格方面，深圳商品住宅成交均价为20419元/平方米，环比上涨5.95%。福田、盐田、龙岗三区价格上涨，其他三城区价格下跌。
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惠州 4月均价创新低
楼市新政出台后，一度认为风暴不会殃及惠州的开发商大跌眼镜，据惠州房产交易提供的数据，4月1日到27日，惠州商品房成交备案套数仅为1400套，相比3月份的2142套，环比下降53％，每平方米4990元均价也创了今年以来每月成交均价的点。
价格战 “新政”后首盘4000元
深圳 某盘低市价4000元开售
就价格而言，目前深圳只有少数楼盘搞起了促销，大多数楼盘项目仍然在观望。4月22日深圳市南山区的某商务以每平方米低于市场价4000元的价格开盘，引来大批买家冒雨抢购，当天就卖出400多套。
据悉，这是楼市新政后深圳开售的新盘，该盘开售前给意向客户的报价是1.6万元/平方米至1.7万元/平方米，而开盘日打了9.1折，7日内签约还有额外9.9折，实际成交均价为1.5万元/平方米至1.6万元/平方米，而周边的房价都在1.9万元/平方米左右。（相关新闻：万科开盘房价降800元 将引发新一轮房价调整）
东莞 限量特价房五一亮相
东莞的开发商为了吸引人气，也有部分开发商在五一期间通过推出“限量特价房”的手段吸引买家前往看楼。如瑞丰虎门1号、鼎峰品筑、城市风景、联华花园城等在五一期间都拿出部分限量特价单位进行促销，但推出单位多属尾盘尾货或项目边角料单位，促销打折的幅度并不明显。
此外，某些楼盘在五一期间大幅调整房价进行促销，房价下调较为明显。如东莞城区市场某楼盘，在“五一”期间实行促销，由原来的6800元/平方米，降至5500元/平方米。市区个别郊区盘也在五一前调整价格，出现4500元/㎡的较低销售价位。
东莞中原市场研究部经理车德锐表示，五一期间正是楼市新政出台的敏感时期，虽然个别开发商打出“限量特价房”的促销牌，也有楼盘出现房价直降的情况，但都不是市场主流，东莞五一的楼市主流还是以开发商挺价为主、成交价格未有明显松动迹象。
而惠州的开发商显得更加“牛气”。从记者调查的开发商情况看，大多数都抱着不，或看好后市的心态。金宝集团总裁向东认为，新政主要影响到的实际上是大量的改善型住房消费者。他说，在过去的2009年，由于市场火爆，开发商该回笼的资金已基本到位，而真正的客大部分都是一次性付款，新政对他们影响也不大。
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深圳东莞 开发商转战商业地产
在新政的打压下，不少开发商转向了商业地产。与住宅市场的冷清相比，深圳大鹏的商铺，五一期间有500多人去看盘。
据了解，招商、万科等地产大鳄均于近期加大了在商业地产领域的力度。万科总裁郁亮在深圳总部的一次非正式场合曾经提到，2010年万科将正式推出养老型物业试验，进军商业地产。同时，万科在北京、东莞、西安等城市已开始涉足商业地产项目的开发。
业内人士分析，商用房之所以如此火爆，是因为楼市新政并没有将商用房纳入其中，可以成为楼市资金的短期“避风港”。（相关新闻：盘点深圳商业地产 哪里有价值）
除此之外，在新政调控下，深圳地产大亨开始将目光更多转向二线城市。5月7日，在长沙、青海等城市赴深圳进行招商引资之时，佳兆业地产负责人也表示，新政出台，已经进驻长沙。
东莞开发商在“不差钱”的心态驱使下，普遍采取消极策略，以新盘延迟开盘对市场保持观望。目前在三线城市有项目开发的东莞开发商，已经把主要的精力放在受影响不大的项目销售及工程建设方面。
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客：买金保值 转战境外物业
“近两周比平时增长了30%~40%，买保值嘛！一名顾客，卖掉深圳的一个楼盘，一口气买了50斤，价值650万元。”一家珠宝店销售表示。（相关新闻：客抛盘买650万 深圳楼市现五大转向）
“这些天金价一直上涨，楼市股市都一直下跌，保值。”一位前来挑选的林先生表示。
有意思的是，在深圳的香港人，“新政”后把眼光投向东莞和惠州，而内地的者则转战香港，乃至海外。
孟女士在香港一所大学当汉语教师，她在深圳拥有2套房产，有1套2009年抛出了。
“新政对我来说影响很大，基本在一线城市很难贷款。现在限外令一出，更是没法在深圳、北京这些地方了，我想看看惠州那边的豪宅。”孟女士表示。
五一后的十多天，深圳多家中介机构通过短信广告形式拉动客到香港买房。而海外市场，澳大利亚、日本、韩国等地成了他们的热门。据专门负责介绍国内客到海外购房的家叶海外总经理朱影莹介绍，一位炒家近抛售了15套房产，到澳大利亚购置了5套房产。“近他认为国内房价已经到顶，只保留了1套房产给家人，在悉尼购买了2套别墅和3套。别墅价格超过100万澳元，价格为89万～95万澳元。”
在惠州，一些反应稍慢的客，把自己炒成了房东。受政策影响日益明显，惠州一些原本贴上“出售”标签的房子纷纷又换成“出租”。当前，春节过后的那波租赁热已经过去，者弃售求租，等待后市也是无奈之举。
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走势：广深“感冒”东莞就要“发烧”
“新政”深圳“限外令”的出台，一些学者认为，深圳楼市可能再次领跌。据世联地产统计，五一过后的周（5月3日～5月9日），从上交情况来看，深圳一手房市场共成交290套，与前周相比有所回升，环比上升8.2%；成交均价为19271元/平方米，环比下降25.4%。
“深圳楼市按道理应该领跌，但目前无法确定，关键看政策的执行力度。”深圳社科院城市营运主任高海燕分析，原因有两点：，深圳的需求比是的城市，在新政打击下，下降会比较快。第二天，深圳房企上市公司占比高，一般上市公司有年终报表的要求，更看重销售额，因此调价促销会率先行动。
深圳大学国际金融研究所所长国世平则认为：“深圳楼市一定会调整，且会大幅度下调，七八月份见分晓。”（相关新闻：直降4000元深圳将领跌?客现二大转向）
而东莞楼市的未来走向，业内人士认为，会紧跟深圳。东莞中原市场研究部经理车德锐表示，由于东莞开发商对未来楼市的判断还不甚明晰，楼市新政出台的时间也太短，市场消化政策起码需要一个月的时间，一旦广深楼市出现大跌，东莞楼市房价也很难“扛得住”。
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本周（2010.04.07~2010.05.13），深圳全市共成交新房329套，日均成交47套，环比增长28%；成交面积2.93万平方米，日均成交0.42万平方米，环比增长31.9%；成交均价18514元/平方米，环比下跌18.6%。本周关内共计成交新房130套/0.85万平方米，占全市的比重分别为39.5%和29%；关外共计成交新房199套/2.08万平方米，占全市的比重分别为60.5%和71%。
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据《财经2010年房企老总调查》回收到的22份问卷结果显示，18位房企老总集体看跌房价。同时，有超过80%的房企老总认为，我国房地产市场当前面临的风险是调控政策的不确定性。
在高压的调控政策下，为了更真实了解房企老总们的心态，《财经日报》于5月初向23位房企高管发出了《财经2010年房企老总调查》，并强调以不公开身份的方式发布调查结果。
参与调查的企业22家，基本为公司高管，涉及大多数20强企业，大部分为上市公司。
从表面上看，开发商越来越沉默，但这不代表他们心里没有自己的算盘。
调查结果显示，将近82%的房企高管表示，将会视市场情况决定是否，而只有一位房企老总明确表态，其所在公司已经在计划大范围的促销。
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