[摘要] 6月以来，各种或以媒体组织、或民间发起的“抄底团”开始遍地开花。甚至有消息称，当内地开发商对冷却后的房地产市场开始观望时，华人首富李嘉诚已经做好了抄底准备。2010年，我们是否要跟风抄底？
目前五大一线城市次区有超过五成的楼盘价格出现下跌，亦是前期价格上涨较快的区域绝大部分购房者在经历了2008年楼市低迷、2009年房价之后，都对当初错失购房良机而感到后悔。
2010年严厉调控再次来临时，市场反而呈现出不同于2008年的另一种状态。当开发商还在死扛房价时，购房者却早已开始“虎视”楼市，准备抄底。
据了解，6月以来，各种或以媒体组织、或民间发起的“抄底团”开始遍地开花。甚至有消息称，当内地开发商对冷却后的房地产市场开始观望时，华人首富李嘉诚已经做好了抄底准备。2010年，我们是否要跟风抄底？
五成以上购房者准备“抄底”楼市
而错过了2008年购房机会的曹颖就是这一波打算买房的刚性需求者。
在她看来，只要房价下跌到她能承受的范围，就一定会出手购房。自4月楼市开始进入调控期以来，她开始不断关注北京南四环的二手房以及部分新盘项目。
她不仅要不辞辛苦地奔走看房，还愿意接听中介、售楼员来电以及短信的狂轰滥炸。在有各种各样的业务员打来电话时，她都详细询问折扣、优惠，然后一一记录下来，甚至还会很有耐心地跟售楼员、中介业务员探讨何时是出手买房的良机。
错过了2008年购房良机的曹颖，现在对北京南四环各大楼盘，小区的二手房价格都了如指掌。她表示，这次一是不能错过购房良机，二是不能被中介忽悠了。
绝大部分房地产业内人士看来，本次调控对购房者来说的确是一次机会。阳光100副总裁范小冲表示，政策变动之下往往蕴含着很多机会。对于购房者而言，把握变动中的机会很重要。
一项关于“北京楼市抄底”的调查显示，53.4%购房者表示打算在这一轮政策调整中抄底楼市，59.7%购房者表示房价下跌30%以上是抄底良机。而对何时是抄底良机，购房者的判断则显得不统一。
二手房议价空间不断加大
随着楼市调控，当前已经有五大城市出现房价下跌情况。据中原统计，五大一线城市中有超过五成的楼盘价格出现下跌。这类楼盘主要分布于城市次区，亦是前期价格上涨相对较快的区域。
其中上海、广州和深圳已有此类楼盘价格下跌幅度接近15%。不仅仅是新盘价格出现下跌，二手房议价空间更是在不断加大，受累于近期市场成交量的大幅缩水和房产税征收预期的日益增强，业主方尤其是拥有多套房产的业主压力倍增。
在此压力下，议价空间甚至能达到千元左右。但在21世纪不动产上海锐丰宜川分行经理陈建明反馈看来，受置换型买家积极入市影响，闸宁块5月下旬的看房客户已较上、中旬水平回升超过20%，不过，他表示，看房量增长，但交易量却未能大量达成，这说明购房者都在观望等待时机。
"置换型需求占了70%，关注多的是总价在100万-200万元的房源，砍价幅度近10%。但是，对应房源目前仅提供3%-5%的议价，双方预期存在3%-7%的差距，成交也往往因此受阻。"陈建明表示。
楼市抄底时机已到？
以各种形式组织抄底团热火朝天进行的同时，业内人士则发出更多疑问，真的到抄底时机了？地产评论人杨红旭分析，5月，部分开发商已经调低心理预期，以低于周边市场价的价格开盘，吸引了部分买家入市。尽管开发商认定调价只是一种经营战略，不承认企业所面临的资金压力，但未来开发商的资金必将由宽松趋向紧张，成交量急跌之后就是价格的下调。
在杨红旭看来，目前并不是抄底良机。他认为，今年7月份70个大中城市房价将出现环比下降。一线城市的下跌幅度预计在30%左右。北京协成机构副总裁裕仁也认为，纵观楼市数年来的起起伏伏，大的“拐点”的出现始终源于政策的调控，而观察政府调控，应该关注的是调控的出发点和目的。
从目前的新政来看，政府的初衷是房屋向居住价值的回归，弱化“买涨杀跌”的工具属性，短时间内遏制房价的过快上涨。
“抄底”本身就是一个敏感的词汇，属于调控政策明显“关照”的对象，在政府并未达到调控预期的情况下“顶风作案”，实在不是一个聪明的选择。他认为，目前“抄底”的基础并未形成。就目前的情况来看，刚性需求对大幅翘首以盼，需求对政策后手心有余悸，开发商拿地意愿持续下滑且不断传出准备“范围”的风声……这些都表明，调控以来的看空预期仍占主力，从目前楼市的表现来看，短期供应并未出现放量，货币供应仍然宽裕，市场价格依旧保持在高位。
现在进入楼市“抄底”，无疑是在“抄泡沫”。
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四大理由证明抄底楼市为时尚早
抄底一般理解为以某种估值指标为参照，判断一个公司或某种商品的价值，并依据市场价格围绕价值波动进行操作的一种策略。
当其价格在市场波动中跌到相对的低点，尤其是短时间内大幅下跌时买入，以此降低交易成本或实现套利。 抄底的操作策略常见于股市。
在股指的点(底)买看好的的股票是者都向往的机遇，更是价值型者信奉的盈利模式。 你如果在股价下降到一定程度后，买进股票，然后股价就回升了，那么你就抄到了底。但是，究竟什么点位是底，什么样的价格“”，众多的机构都很难判断，更不要说一般者者了。
我们认为它是“底”了，可实际上未必。“以为地板是底了，地板下面还有地下室，地下室下面还后地狱，地狱还有18层......”。2008年股市的中，一个又一个底被击穿，几乎全部抄底者深套其中，大部份散户至今未能解套。
今年以来的股市走势同样验证了抄底有风险。在股市，者作出抄底的判断，主要基于基本面、政策面、资金面、技术面四个因素，还有一个关键因素是经验。
而导致判断失误的，往往是脱离了基本面、技术面、政策面、资金面的经验。至于怎样把握抄底的时机，那是仁者见仁，智者见智了。
回过头来再说说楼市抄底。在当前一系列政策打压下，在开发商表示“房子卖不动”的话音中，在部分楼盘的掉价声中，团购优惠、打折促销、特价房等一系列被购房人理解为“”的方式已经在市场出现。
房价开始出现松动，媒体、者、客们的“抄底楼市”之声渐响。对于购房者而言，当前楼市是否是抄底时机？股市的抄底理论值得好好借鉴，应当从政策面、基本面、技术面、资金面等方面综合分析，而不能凭经验判断。个人的判断是：抄底楼市，为时尚早!
一、政策面：管理层地产新政实施细则尚未明朗。自“国十条”颁布后，相应的实施细则在越来越烈的争吵声中有条不紊地推出，房贷从严控制，二套房标准从严认定，土地税从严清算，对开发商囤地、从严打击，已经出台的每一项实施细则，充分体现了管理层对地产调控的从严态度，都对高房价构成实质性的遏制，对房地产业的发展构成实质性的利空。然而，这些并非调控政策的全部，后续可预见的政策还将陆续推出，比如：出台资源税改革方案，国有建设用地有偿使用制度改革，城市商品房成本监控，等等。新政的效应本身具有滞后性，政策预期直接影响房地产市场未来的走势。对于百姓而言，在政策未进一步明朗之前，轻易抄底房市，其后果是也许抄在了半山腰。
二、基本面：房地产市场政策取向正在发生转变。目前包括部分地方政府在内，各方主体对此次楼市调控能力多少存在一些疑虑。有的甚至还认为之前的几次楼市调控终都以“放松”或“救市”告终，并推断下半年或明年年初可能会救市。这种推断低估了政府的决心。本次调控不同于以往的几次调控，前几次调控都是部门牵头，主要靠地方政府实施，这次是由国务院直接出台具体措施，地方政府落实。本次调控还呈现差别化，即打击性、倾斜自住型、增加保障性住房，刚性需求不会受影响，已经对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备，不会半途而废。否则，影响的是一届政府的诚信度。因此，当前的房地产市场，基本面已经发生了根本转变，至少2-3年内不会改变。楼市稳中有降已是必然，甚至亦可期待，现在抄底为时尚早。
三、资金面：开发商的资金链正在开始出现断裂。土地税的从严清算，对开发商囤地、行为的从严打击，在压缩了开发商利润的同时，也消耗了其资金。而随着上市房仩IPO的从严审批，银行贷款、信托等等融资渠道的一一被堵截，开发商口袋中的资金维持开发项目的运转将陷入冏境。巧妇难为无米之炊。成交量的急带萎缩，已经使开发商资金出现问题，维持企业运转只能通过销售产品回笼资金。在目前购房者普遍处于观望的氛围下，实现有效销售的途径只有一个，那就是，而死扛的结果只有一个，那就是扛死。目前房地产市场仅仅是价格出现松动，带头大哥还未挺身而出，真正浪潮还未出现。因此，现在抄底为时尚早。
四、技术面：量在价先的定律决定房价必然下跌。股市的上涨与下跌，有两个关键指标，即成交量与成交价。有成交量的堆积，才有成交价的变动。2006-07年的牛市中，资金面充裕，人人炒股，成交量来断放大，股票似供不应求，股价越推越高。天量之后有天价，股市10月份于见顶，此后便一路下滑。期间出现过几波反弹，但每一次反弹后又是新一轮的下跌。直到再现在，股指依旧在2500点左右徘徊。当前的房市，由于观望导致成交量的大幅下降已是不争的事实，但价格并未出现明显的下跌。有朋友也许会用股市地量之后有地价的观点来质疑，现在可以抄底房市了。其实，现在房市的成交地量是在高点，是房价即将出现拐点的前奏，当成交量真正放出以后，也正是房价下跌之时。因此，如果想要介入房市，到那时抄底为时也不晚。
大师彼得.林奇有句名言：不要抄底。意思是，如果者确信在公司基本面没有出现大的问题时股价下跌到合理估值水平之下，就可以考虑购买，而不必试图预期底部。仅以此言奉献给楼市抄底者。
有开发商代言人之称的“任大炮”开始建议开发商控制房价了。华远地产董事长任志强在其博客上透露，自己不久前在中城联盟内部建议房企“响应政府调控政策的号召倡议，在房价上涨过快、房价过高的城市适度的控制房价”。如此看来，房价真的要跌了。
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