[摘要] 一向被视为国内房价风向标的深圳楼市再度领跌全国，一手房成交均价在近四周内环比累计下降超过三成。
深圳楼市再领跌 四周下行超三成
可能并不代表深圳房价已经进入全面下跌阶段，但楼市调控效果已经显现
一向被视为国内房价风向标的深圳楼市再度领跌，一手房成交均价在近四周内环比累计下降超过三成。
但有业内人士认为，出现如此大比例的下降，与高价楼盘成交的减少有关。
因此，上述数据可能并不代表深圳房价已经进入全面下跌阶段，除少数房地产企业进行促销之外，目前多数开发商仍观望不动。业内人士普遍认为，是大势所趋，大规模的楼市潮可能在第四季度出现。
佳兆业和万科率先或许是一个市场信号，更多开发商有望在6月下旬加入行列。海斌和恭敏均认为，上市公司为追求资金回笼，可能会牺牲某一阶段的局部利益以取得良好的市场回馈，率先采取局部或促销措施。【相关链接：推出特价房 万科等上市房企在深率先促销】
在楼市调控压力不改的背景下，深圳几大上市房地产企业高层几乎无一例外地都预判房价将会在下半年出现下跌。金地集团董秘徐家俊和招商地产销售总经理钻不久前在接受本报记者采访时表示，公司的销售策略会根据市场趋势进行灵活应对;中海董事局主席孔庆平在9日股东会上说，中海地产下半年的开盘价格将会根据市场的情况做一个调整。万科董秘谭华杰不久前也称，万科将积极主动地顺应市场变化的趋势，尊重市场实际情况合理定价。
不过，在深圳楼市率先进入下行通道的同时，北京房价仍在逆市上涨，而上海的房价下跌幅度仍远远不及深圳。根据亚豪机构统计，6月14日至20日北京市商品住宅整体成交均价为每平方米18217元，环比上涨1.12%;佑威地产统计显示，同期上海商品住宅成交均价为每平方米17998元，环比下跌了7%。
华泰联合证券的研究报告认为，深圳的部分楼盘已有比较明显的促销活动，但是潮由深圳向其他一二线城市的蔓延仍需时日。
上星期二手房成交价升量跌
上周(6月14日～6月20日)为端午假期，部分市民外出旅游，令看房量稍有减少，加之置业者观望情绪蔓延，成交量继续低迷。全市共成交二手住宅1334套，为3月份以来周成交的点。【相关链接：深圳二手房成交近3周持续下滑 下降18.2%】
市房地产信息数据统计显示，上周新房市场成交369套，面积2.99万平方米，比前一周分别下降30.1%和28.9%，龙岗以230套的销售成绩占据了销售的大半江山，宝安、南山各售50多套，罗湖售出13套，福田、盐田均是个位成交。与前一周相比，盐田因成交基数小，以4套的成交量环比增加100%，罗湖也增加了30%，其他各区成交量均有较大幅度下滑，福田下滑幅度，达到66.7%。上周仅宝安新推售了一个项目。
二手住宅方面，全市共成交1334套，比前一周下降31.24%，成交量持续走低，为3月份以来周成交的点。世华地产的监测显示，虽然上周因端午假期统计数据为4天，但与4月、5月第二周(这两周因清明、五一假期数据均为4天)相比，下降幅度分别为43.17%和46.83%;上周日均成交量为334套，环比前一周日均成交388套下降13.92%。
有关人士表示，上周恰逢端午小长假，部分市民外出探亲旅游，看房量有所减少，同时近期不管是一手住宅还是二手住宅，其成交价格均有不同程度的降幅，置业者看跌情绪占据上风，这也令他们的观望心态有所加强。
成交均价方面，根据深圳中原三级市场成交数据系统显示，上周同档次房源成交均价稳步下降，但南山、福田价格较高的大户型和别墅成交大幅拉升了全市成交均价。上周全市二手房成交均价为每平方米16360.17元，上涨14.2%，南山、福田上涨23.5%和8.9%，宝安跌幅约20%，盐田跌幅更是达到40%，罗湖、龙岗变化不大。
来自中介地铺看房客流数据显示，上周看房的客流人数有所增加。深圳中原市场研究部总监认为，这部分“刚需族”没有选择马上成交，而是等待和观望。在这样的僵局中，能主动选择顺应市场促销的楼盘将继续受到追捧，同时受新政保护且总价不高的小户型也将成为众多买家的不二选择。
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新政出台 开发商按额15%存资本金
深圳市政府常务会议8日通过《深圳市房地产市场办法》，旨在加强房地产行业管理，维护房地产市场秩序。【相关链接：深圳出台房地产市场办法 提高项目资本金】
办法规定，房地产开发企业必须在商业银行设立项目资本金专户，按总额的15%存储项目资本金。开发商在销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格部门备案，明码标价销售商品房;确需调价且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调价前办理备案变更。
房地产经纪机构应当在其经营场所公示主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本、服务内容标准和流程、收费项目、计费依据和标准;房地产经纪机构未经当事人书面同意，不得代收和当事人支付的任何款项;房地产经纪机构不得为当事人规避交易税费签订“阴阳合同”提供便利。
价格管理部门应建立房地产价格监测制度，对商品房市场价格的变动进行监测，对违反价格法律法规的企业进行处罚;工商等部门应当加强对房地产开发企业、经纪和估价机构的不正当竞争和价格违法行为的，并依法予以查处。
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仍处初级阶段
6月21日，世联地产、中原地产以及中指研究院华南分院等多家机构同时发布的统计数据均显示，今年第24周(6月14日至20日)深圳一手住宅成交量价齐跌。其中成交量为369套，环比下降30.1%;成交均价每平方米14752.41元，环比跌幅为12.5%。
这意味着深圳一手房均价已经连续四周出现持续下跌。综合此前的成交数据，深圳一手房周成交均价从今年第20周(5月17日至23日)的每平方米21505元跌至上周的每平方米14753元，环比下跌已经累计达到31.4%。
实际上，从整体价格走势来看，深圳一手房均价自楼市新政颁布的7周(4月26日至5月2日)已经开始下跌。相比7周的每平方米25846元的均价，第24周深圳一手房均价下降幅度已经达到42.9%。
世联地产研究总监海斌在接受采访时认为，深圳一手房均价下跌跟统计当期的成交结构存在着直接关系，豪宅和大户型成交量的逐渐减少导致深圳楼市整体均价不断下行。深圳中原市场研究部总监在接受本报采访时也认为，单纯从一手房均价的下跌来判断市场整体走势并没有太多实质意义。
不过，海斌认为，深圳房价下跌的根本原因还在于楼市政策调控效果显现。
值得关注的是，目前深圳仍未出现开发商大规模的现象。
据海斌介绍，从市场轨迹来看，楼市通常需要经历六个阶段，即从观望和僵持，到局部促销活动，再到新项目低价开盘，在第四个阶段进入局部的全面促销，之后再出现局部，终形成全面。他认为，目前深圳楼市整体上仍处于局部促销和新项目低价开盘阶段。
深圳地产评论人士恭敏表示，是大势所趋，但目前开发商和政策在整体上仍处于相持阶段，深圳主流开发商并没有开始进行大规模促销。中信证券的研究报告也认为，房地产属于非标准预售品，一旦就会出现前期业主以产品达不到交房标准为由引发纠纷，因此开发商理性定价一定首先针对全新楼盘，且相当低调。
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潮蔓延仍需时日
但越来越成为开发商启动销售量的无奈选择。表示，在目前楼市调控背景下，其他的营销手段都基本失灵，此前的折扣或实物赠送等促销手段如今似乎并无意义，成为开发商有效也是重要的营销手段。
根据中原地产的统计，目前深圳一些项目逆势取得了不错的开盘成绩，侨城馨苑、水榭春天二期、上品雅园等项目的销售率都超过五成，这些楼盘的共同特点是价格与之前预期都有比较大幅度的回落。但也有一些新盘5月销售率不足一成，表示，销售效果不太理想的楼盘主要是因为销售价格相对市场预期并没有出现明显的降低。
【在目前楼市调控背景下，其他的营销手段都基本失灵，成为开发商有效也是重要的营销手段。“每个楼盘项目的具体情况不同，但总体上幅度低于市场预期10%至20%之间的情况下，就会符合部分购房者的预期，而目前几个楼盘的销售效果都很不错。”全文>>>】
【从市场现状来看，率先进行价格调整的房企销售量都不错，带来的效果明显。而作为行业的领头羊，万科素有中国楼市风向标之称。业内人士分析，如果万科加入大军，必将给敏感的楼市带来巨大的影响，后市将有更多的房企跟风，尤其是上市房企及资金紧张的房企。全文>>> 】
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