[摘要] 近一段时间外资加速进入楼市，让中国高涨的房价又添隐忧。一些蛰伏很久的外资地产基金以及外资房地产公司开始活动，外资炒楼频频出现，在二三线城市表现得十分抢眼。
近一段时间外资加速进入楼市，让中国高涨的房价又添隐忧。一些蛰伏很久的外资地产基金以及外资房地产公司开始活动，外资炒楼频频出现，在二三线城市表现得十分抢眼。
商务部数据显示，2010年前两月房地产领域实际使用外资额同比增长3.64%。去年全年，房地产领域实际使用外资金额167.96亿美元，同比下降9.65%。
房地产领域吸收外资止跌回升
据外媒报道，花旗集团私人银行部门和中国综合企业华润集团已经推出两只房地产基金，将于中国的大型购物，并希望筹集约5亿美元的资金。基金管理公司富兰克林邓普顿表示，该公司旗下的房地产分支正计划为其第二只亚洲房地产基金募集3亿美元。
此外，一些东南亚、中国香港的地产公司正在一些开发商频繁接触，酝酿新的合作。一些德国和美国的新基金正在积极寻求与中国开发商进行接触。同时，据部分地方外汇局数据监视显示，确实存在大量外资已经进入房地产业。
此次外资进入中国房地产市场，与以前略有不同。在房地产项目开发上，注重与中国地产商的合作，参股比直接更受青睐;而在“”上，不再是以一线城市的商用物业为首要目标，二三线城市都有。
近日工商联房地产商会会长聂梅生表示，外资进入房地产已成事实。中国国内信贷收紧，而中国利率水平与资产价格相对较高，相对国外经济复苏，的较为可观不是外资进入中国房地产原因，与人民预期人民币也密切相关。
聂梅生表示，外资推动形成高率，必将推动资产价格上升，又可能形成资本、土地、房地产市场循环互动的高率循环，必然造成房价上升的动力继续存在。
在2010年外汇检查工作会议上，国家外汇管理局将监测范围覆及热钱流入的每一个潜在环节。国内房地产的外币房贷融资被再次列为重点对象。据悉，目前外资进入楼市的具体规模和影响还很难统计和预测，但对房地产调控和外汇管理都已经产生压力。
房产新政调控冷却了住宅市场，却在一定程度上激活了商业地产热。根据相关数据监测，近期流入福州商铺、写字楼的资金，较之前有大幅增长。业内人士则认为，受到国家对住宅市场频繁调控影响，住宅对资金的避险能力已经远不如商铺，同时由于商铺的近年呈现稳中有升的良好势态，许多原先选择住宅的资金纷纷流向商铺。
无论什么样的，与抗风险能力始终摆在考量的位，商铺亦然。租金的高低则直接也真实地反映着商铺的价值。
倘若给福州商铺按价值列一份清单，三大古街无疑占据前三甲。除此之外，工业路商圈近年来发展迅速，也同样列得进清单。
东街口商圈——“扁担单头高”挑起鼓楼商业。众所周知，鼓楼商业繁华，其中以东街口商圈为突出。东街口商圈始终以租金高、人流量大成就了福州商业的一朵奇葩，鼓楼区其他商圈几乎不能与之相提并论。东街口的商铺租金之高已众所周知，每月租金600~800元/㎡的商铺比比皆是。即便这样的高租金，在东街口仍然一铺难求，而铺主掌握着商铺这个“”，当然也不会轻易将商铺卖出；即便有商铺卖出，价格也达到天价，因此这里极少出现商铺易主的情形。
近年来东街口商圈持续膨胀发展，周边商业区连带发展，以南后街为的核心地位稳定，但所连带的周边商业区的发展则需谨慎看待，小部分商业，人流量明显不足，但租金却相对较高，商铺转让的情况频繁出现。两极分化的趋势造成东街口核心商业高租金与高售价的相辅，但竞争力并不高；东街口连带发展起来的商圈尚不成熟，抗风险能力不高。
台江商圈曾被赋予“福州商业”称号，尽管人流量足以媲美东街，然而，受到其经营形态的影响，区域发展势头缓慢，随着改造工程的进行，台江商圈的发展，仍需要一段较长时间的休整。
另一个则是以仓山学生街为核心的学生街商圈。作为仓山文化、经济的集中区，依托了周边高校旺盛消费力，集纳各种以小商品、服装、餐饮为主的经营业态，吸金能力不容小觑。
随着城市扩容，福州区域建设的发展，路网贯通，工业路商圈也伺机而动，成为福州商业地图上的一个焦点。
进军二三线城市
盛世太平资产管理公司董事总经理陈立民表示“住宅地产与商业地产总被开发商假设为两个对立面，平时住宅销售好的时候，往往忽略商业地产，今年以来的住宅市场调控也使得更多开发商进一步意识到商业地产的必要性。”
与此同时，在新加坡超群管理顾问有限公司董事长黄亮生看来，受人民币吸引，来自港澳等地的海外资金也是兴致勃勃。
香港盛富资本董事总经理黄立冲向记者表示，自今年以来公司加大了内地的物业与收购。
这还只是冰山一角，据地产咨询机构戴德梁行统计显示，外资上半年对国内的物业活跃，仅在上海，上半年大宗物业成交额就达227亿元。
既然如此，下半年的机会又在哪里？中国的二线城市！
这不难推断，黄亮生表示首要因素就是2009年大量的基础设施对二三线城市的商圈提升作用。
现如今，从一些区域开发商开始对旗下的商业物业转售为租，到中型开发商确定“规模带动效益”的商业地产快速扩充战略，再到住宅地产龙头万科取经凯德置地意欲发展到社区商业地产，已经有越来越多的开发商开始选择逃离住宅市场的“红海”，转战商业地产“蓝海”。
东方伟业控股有限公司执行总裁穆建伟认为，商业地产稳定的净增长率具有明显业绩支撑。“近几年来，市场与调控经验已经证明，单纯开发卖项目已很难支撑公司业绩的稳定。靠单一产品来攫取土地红利的时代已经一去不复返了。”
这种，源自于对房企盈利模式与资本运作模式的转变，这与住宅开发存在着明显的不同。“持有性物业所产生的长期租金，可用于机构运作和资本运作，通过进入二级市场，从而将商业地产的主体转变成为市场者，大大缓解了地产企业现金流的压力，并且也很好地平滑了市场风险。”在专业的商业地产管理者看来，今年的宏观调控与经济结构性调整，正是加速这一转变的催化剂。
外资PE巨头不惧调控 加快布局中国楼市
种种迹象表明，虽然国内的房地产调控仍在持续发力，但海外者对中国巨大的房地产市场仍然兴趣浓厚，布局中国市场的节奏也在加快。业内人士认为，外资PE(私人股权)巨头与国内开发商的强强联手，解了开发商资金短缺的燃眉之急，但更可能在中长期削弱收紧银根的调控效果。
国际巨头们近期动作频频正在引起各方关注：美国PE巨头黑石上与香港大型地产商鹰君集团正式达成协议，同意为其在辽宁大连的住宅开发项目提供资金支持；新加坡淡马锡控股公司旗下的房地产巨头丰树集团则计划在上海、北京、广州、西安等项目的基础上，未来6至12个月推出专注于中国地产项目的基金，基金规模约为5亿至10亿美元；而据知情人士透露，太平洋中国地产正在募集其个人民币基金，预期年底前或募集成功并推出。
“这是一个很重要的趋势，早在2001年和2002年的时候，有很多基金就进入了华东市场，但是现在有更多的巨头进来了。”美联物业研究主任徐枫说。美联物业的一份研究报告预测，美国和日本近都在加大货币供应以应付新一轮的经济下滑，国际游资反扑的可能性增大。
徐枫表示，很多外资机构对中国房地产市场的判断和国内分析师大体一致，从长期来看中国房地产市场将表现为量价齐升的态势，调控是短周期的行为。
与发达国家相比，中国还是一个正在成长的市场，蕴藏很多机会。正如太平洋中国地产执行董事汪朝蓉所说，长远来看随着人口增长、城市化进程加快以及中产生活质量提升所带来的消费需求上升会使中国房地产市场具有很好的发展空间。目前和未来一段时间内，太平洋地产基金更看重二三线城市的机会，更倾向于在房地产住宅项目层面与国内比较的开发商进行联合开发。
在信贷紧缩的背景下，在徐枫眼中，与开发商捆绑正是外资进入房地产市场的一种重要渠道。据国家统计局的数据，国内房地产开发资金来源中“国内贷款”部分增幅大幅回落，而“利用外资”部分快速上涨。自2009年5月起，房地产开发资金来源中的外资资金同比增幅一直是负数，而从今年6月起，外资资金的同比增幅开始转正，并呈现迅速增长。仅6月份当月利用外资的资金额就达到81亿元，超过了4月和5月份的总和70亿元人民币。“对开发商来说，这种方式不仅有利于解决资金瓶颈，而且实现了强势品牌联手，产生一加一大于二的效应。”徐枫说。
而对外资PE来说，在人民币的大背景下，其既可分享人民币带来的资产，又可获得丰厚的。太平洋中国地产基金的财务报表显示，从2007年底其成立至2009年底，其净资产幅度为30%；而黑石今年的二季报显示，其中国的房地产组合价值增长了19%。
然而，正如一枚硬币的两面，在更多外资PE巨头与国内开发商积极谋求“双赢”之时，一部分业内人士开始担心外资的进入会在很大程度上缓解开发商资金链紧绷的现状，继而会在一定程度上影响当下房地产调控的效果。
对此，徐枫认为，目前大量外资PE的进入对当前房地产调控的影响可分短期和中长期进行分析。短期来看，也就是从今年年末到明年上半年可能还不会有太明显、太直接的影响。而从中长期来看，两者形成的紧密资金关系会在一定程度上降低开发商对银行贷款的依赖程度，继而，通过收紧银根的调控效果可能会在一定程度上被削弱。“其实现在已经出现一种迹象即在贷款方面政府的制约能力越来越弱。”
美联物业的一份研究报告称，量价齐升的苗头距离号称“严厉的调控政策”出台仅仅4个月，无异于挑战调控政策的底线。而鉴于收紧信贷的效果可能逐渐被削弱，徐枫认为，接下来的可能便是对此前漏征和少征的税费进行清算，如果一段时间的政策观察期之后还需要对价格施加一定压力，明年年中可能会出台相应税收政策，比如开征物业税或扩大房产税的征收范围等。
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