[摘要] 万科副总裁肖莉昨日在申银万国证券2011年中国战略年会上表示，受政策调控和供求关系的影响，未来一年房价有下调压力，但不可能出现大幅下跌，不可能出现20%的降幅。
“明年房屋库存将逐步上升，但2012年可能出现供应不足”
此前万科对武汉项目促销，业内纷纷猜测，是不是其两年之后再次抛售拐点论后的产物。
“楼市缺乏大跌基础”
肖莉在会上同时表示，明年开工量将上升，房屋库存将逐步上升，但总体处于较低水平，2012年可能出现供应赶不上需求的状况。从供求关系看，明年楼市供应较为充足，性需求将受到抑制，同时成交速度放缓。但因2010年供应不足，且未来楼市需求可能反弹，明年楼市缺乏大跌的基础。
据她预计，明年成交量环比将趋于平淡，但同比可能小幅上升。同时，受四线城市商品房化以及保障房建设的影响，房地产新开工面积将保持上升，但一线城市新开工面积下半年可能下降。
肖莉称，随着政府今年两次调控政策出台，今年房屋按揭的比例迅速下降，一次性付款有了很大提升，这反映地产降温政策起到了作用，同时一次性付款增加也体现了资金的充裕。
近有报告称，本轮房地产调控将使房价下降20%，肖莉并不认同。她认为，通胀因素和流动性收紧导致房价下跌的可能性不大。而个别开发商、个别楼盘可能为促进销售而，但总体房价降幅不可能达20%。
此前，万科武汉分公司在其官网上宣布旗下在售的五大项目同时推出优惠活动。对于这次，武汉万科的说法是，万科一贯采取随行就市的态度，提供顺应市场的产品、满足客户需求的产品。
万科宣布后，已有开发商零星跟进，武汉有近40个在售项目开始打折促销。在大型开发商中，恒大地产旗下的沈阳恒大华府项目近日正式开盘，并在开盘当日推出“8.5折加额外9.7折”的优惠活动。
多个龙头企业的集中促销，一度被业内猜测可能为潮的预兆。2008年万科抛出拐点论，并对多个项目进行促销，此后楼市迅速迎来一轮潮，因此万科的再次促销，引发业内诸多猜测也情有可原。肖莉此次的言论，可以说是对此次万科武汉的回应。
与其观点相似，申万认为，2011年房地产销售面积的增速为3%～5%，房价基本稳定。目前房地产股估值位于底部，未来存在估值修复性机会，看好行业中期表现。
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24.2亿广州拿地
对于土地市场，肖莉表示，当前的市场景气、融资政策及预收款均不支持土地牛市。而土地的价格、成交量终结果需取决于土地出让方的态度，但地价下跌和流拍现象“难以全部避免”。万科在土地市场的拿地动态也印证出其对后市的乐观。
近日，广州市公布国有建设用地使用权出让结果显示，万科以24.2亿元中标广州开发区KXCD-E2地块，该地块位于广州开发区科学城彩虹一路以南、伴河路东北侧，土地出让面积为17.7万平方米，容积率为2.5，为普通商品房用地。根据出让要求，该地块中标人在签订出让合同之后，必须在6个月内动工，36个月内完成开发建设。
公开资料显示，11月15日，万科与五矿联合体还以37.44亿元获得北京海淀区西北旺C1地块，该地块土地面积为85099平方米，建筑规模控制在187218平方米以内。
有业内人士称，供应矛盾和宽松的货币政策是目前公认的阻碍房价下行的主因。目前，从业绩报告来看，包括万科、保利集团(600048)在内的多家企业销售业绩都超过500亿元，此时大部分企业对后市的情况都十分乐观。而作为上市企业，土地储备量对于年底的业绩报表有影响，此时拿地也可能有这方面的因素。
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人学报告称明年房价降20% 3月-4月或迎拐点
(来源：新京报 郭少峰)经济研究所等机构昨日发布的一项研究报告表示,在楼市新政持续的基础上,货币政策的调整以及楼市调控加码,2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题,房地产价格将出现接近20%的下滑,但不会出现硬着陆的情况,预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。
但刘元春也表示,房地产市场并没有崩盘的可能,“出现超过30%以上价格下降的幅度不大,房地产市场能够实现软着陆”。他解释说,房地产开发的率只有五倍多,比发达国家平均水平低30%,资金紧张难以引发金融危机性的调整。
观点
房价明年不大可能出现20%的下降。因为今天中国的房地产问题是深刻的体制问题,不是简单一两个政策出台调整就能够调整下去的。
——央行货币政策委员会委员李稻葵
房地产调控不可用力过猛。如果用力过猛,把房地产业资金链条突然崩断,也会带来一系列的问题。
——政协经济委员会副主任、国家统计局原局长李德水编辑:张杨
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（来源：中国证券报）被业内视为“风向标”的万科，在武汉高调促销。11月，万科武汉公司旗下在售的五个楼盘：万科红郡、万科金域华府、万科魅力之城、万科高尔夫、万科城，共同推出优惠活动，每周每楼盘各推出10套“一口价”房源，购房即1888元家电基金等。
促销风生水起
年底，部分开发商打起了促销牌。近日，万科官网挂出消息，武汉的万科金域华府推出约68平方米的两居，至11月底，每周持续推出10套“一口价”房源。而搜房网武汉频道显示，11月19日起，万科金域华府推出了85平方米的江景房，一口价80万元，每平方米不足万元，而此前金域华府的均价显示为13000元/平方米。
在武汉万科高尔夫项目，每套房源也推出了不同幅度的优惠。售楼小姐称，原价80万元的房子现在折扣下来75万元左右，的70万元左右，而如果想要一线观湖的户型，还是需要82万元以上。
在万科武汉公司宣布促销活动后，武汉楼市有40多个项目开始打折促销，其影响力可见一斑。而根据万科10月份的销售报告，在8月实现单月销售超百亿元之后，万科已经连续三个月创造销售新纪录。截至10月底，万科累计实现销售面积731.8万平方米，销售金额869.3亿元。仅万科在武汉市场今年前十个月销售额就达到了41亿元，而2009年武汉万科全年销售只有24.01亿元。
对于万科武汉公司的大幅优惠活动，万科总部表示，将坚持用合理价格出售房屋，以保持较快的销售速度，一般以项目推盘当月销售率达到60%为比较理想的水平。在这一总体原则下，各地分公司会因地制宜，根据当地市场的具体环境灵活制定销售策略。
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在深圳，万科也打出促销广告。万科第五园的尾盘直降20万元，万科金色沁园和万科金色半山也推出了优惠10万元和8万元。万科相关人士表示，万科第五园仅余一些尾盘在售，由于户型朝向等略差，不足为奇，金色半山即便推出优惠后仍有17000-18000元/平方米的单价，较周边楼盘高出不少。
万科在武汉的突然促销行动，不禁让人联想起2008年在其他地产同行仍在犹豫时，万科率先打出大旗，大面积推出促销，涉及几乎在售项目，结果不仅回笼了资金还大大提高了市场占有率。
业内人士分析，此番万科武汉和深圳推出优惠活动，与2008年万科全面有不同之处。这一次万科选择的是区域性的营销措施，不是集团的统一行动。武汉公司率先促销，可能与武汉房地产市场供求关系、项目本身销售速度有关。
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试探市场承受力
21世纪不动产市场总监林蕾认为，4月份“国十条”调控政策出台以后，万科曾在深圳等几个城市试探性的进行打折促销，五六月份多采取送面积优惠或低价开盘策略，深圳的万科第五园、金色沁园和清林径都在促销中取得不错销售业绩。万科这轮，不排除仍是对市场的一次试探。
2010年，恒大、龙湖、中国等多数房企均已提前完成全年销售计划。万科、保利等房企的销售也是迭创新高。11月4日万科公布，公司10月实现销售面积130.7万平方米，销售金额155.1亿元，分别同比增长114.9%和137.3%。这是万科在8月份实现单月销售超百亿元之后，连续第三个月创造销售新纪录。今年全年，万科销售有望突破千亿元大关。
“面对今年的销售形势，万科等企业没有必要在年底进行促销。近期不少房企的变相，一是甩。尾盘，二是试探市场的价格承受能力。”世联地产董事长陈劲松指出。
亚豪机构市场总监郭毅表示，政策调控让开发商也陷入观望，很多拟入市的项目遭遇“定价难”，尤其是在明年市场走势完全不明朗的背景下。开发商尝试放出少量低价盘，如果认购率符合预期，就可以此为依据进行定价。如果认购不理想，则新盘定价再行下调。
业内人士指出，今年靓丽的销售业绩仅代表过去，明年的销售计划正在制定中，此次促销，便是为明年的销售做准备。另一方面，多数地产商注重资金周转，快售和拿地扩张并举，这一定程度上造成了房企资金链的紧张。
三季报显示，A股房地产企业整体经营性现金流量净值为-884亿元，而去年同期达到522亿元。与此同时，上市房企的存货比年中增加。在严厉调控打压下，一旦明年销售不畅，房企将面临资金周转困难甚至是资金链断裂。万科在三季报中便指出，“开发企业资金面趋紧仍是主要趋势”。
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变相花样多
为了尽快回笼资金，一些开发商已经变相，手段可谓花样百出。
上海、广州等地一些小开发商，自掏腰包推出垫首付活动。购房者可先支付两成，由开发商垫付一成，首付提升至五成的二次购房者，可以先支付二至三成，剩余部分由开发商垫资，这部分垫资可在两三年内付清。业内预计，随着万科促销战的打响，楼市变相活动将逐步蔓延。
地产业人士透露，部分区域的开发商已开始选择变相促销手段。近一周，为推销上海周边城市某楼盘，开发商实行一成首付的促销措施，向购房者提供为期3年的免息购房借款。无独有偶，北京、广州等周边城市的楼盘也向购房者提供借款，以帮助他们避开限制外地人购房的政策。
一般而言，开发商不会直接降低销售中房源的价格，而会选择变相，比如低开高走就是一种很普遍的模式。在这种模式下，就算有跌价，今后一旦市场好转还可以回来。
除了一些拿地成本颇为低廉的大型开发商会舍得大幅让利之外，多数开发商不会选择轻易。通常，开发商会找个由头，如企业十周年、五，或者庆祝节假日等进行优惠活动。目前，广州、深圳，以这种形式变相的方法已很普遍。
薛建雄指出，万科等大型开发商都是采用赚现金流的快速滚动开发模式，在建项目的和银行贷款的归还压力大。一旦出现调控销售下滑，开发商就必须想办法促进销售。
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