[摘要] 据统计数据显示，以全国经济适用房开发与销售情况为例，两大方面占同期商品住宅额和销售面积的比重都大幅度下降，分别从2000年的16%和20%降至2008年的5%和8%。
保障性住房将逐渐在住宅市场唱起主角。
范围内看，保障性住房建设仍将是政府力推的重点工作。2011年和2012年两年内，保障性住房建成量将达到1300万套。业内人士指出，保障房对平抑房价将产生一定作用，不过要让民众"住有所居"的目标短期内顺利完成，还必须有一系列的配套政策。
但是值得注意的是，包括万科、华润、绿城、万达等在内的开发商，已经积极参与到保障房开发之中。
"十二五"保障房唱主角
保障房的新一轮规划给中低收入家庭重新带来了希望。
徐汇、闵行两区开展经济适用房试点工作之后，上海城区多个区也在积极准备经济适用房申请的各项工作。据悉，近日黄浦区街道社区事务受理开始接受居民的咨询，价格秉持"保本微利"原则。
此外上海还在专门拿出商品房用地建设保障房。11月份，普陀区两个地理位置优越、轨交出行便捷的保障房项目加紧推进，将分别于2011年底和2012年底竣工交付，届时将解决4000余户中低收入家庭住房困难问题。
保障房建设也更多融入商品住宅开发之中。11月9日，上海有8幅地块进行土地推介，其中有3幅地块明确了保障房用地的比例，幅度从5%~20%不等。业内人士指出，将保障房纳入普通住宅建设或将成为常态。
根据上海规划和国土局公布的数据显示，今年截至10月20日，上海累计供应保障性住宅用地已经达到764公顷，基本完成年度770公顷的总供应计划。占住宅用地供应总量的80%以上。
根据市住房保障和房屋管理局介绍，未来5年，上海将通过新建、改建、配建、收储、转化等多渠道，筹措各类保障性住房约100万套（户），预计保障性住房约占新建住房总面积的50%，套数约占60%。
在一份研究报告测算，上海"十二五"期间住房建设总量大约为1.25亿平方米，其中，2300万平方米为经济适用房，2000万平方米为廉租房和公租房，2000万平方米为重大工程配套拆迁安居房，2000万平方米为中小户型的普通商品房，1700万平方米为商品住宅，2500万平方米用于非住宅的商业地产配套项目建设。
这样看来，粗略估算，上海"十二五"期间保障性住房建设总量占总住房建设规模的一半以上，而商业性住宅建设量仅占不足三成。
三成城镇家庭受益
巨大的保障房供应量，将改变楼市供应格局。
根据了解，2011年-2012年，保障性住房建设将是政府力推的重点工作。2010年完成580万套保障房建设基本已无悬念，2011年仍将继续建设680万套保障房，2012年要建设620万套保障房。
业内人士测算，至"十二五"期末，6.6%左右的城镇家庭可享有廉租住房，5%左右的家庭将享有经济适用住房，10%左右的家庭将从公共租赁住房和棚改房政策中受益。如果加上其他财政补助（如贷款贴息和退税）受益群体，5-10年后，预期将有30%城镇家庭可能享受到住房保障。
《住房保障法》的起草已列入十一届常委会立法规划和国务院2010年立法计划，并基本形成有关《住房保障法征求意见稿》。此外，财政部的通知显示，允许土地出让净不低于10%用于发展公共租赁住房，这将大大加快保障房建设速度。
中原集团研究董事程澐认为，加速保障性住房建设，是弥补过去十年我国房地产市场全面市场化所造成的市场失衡及社会矛盾激化的重要任务，也是此次宏观调控的重要目的之一。
在1998年，住房商品化改革的纲领性文件就已多次提及保障性住房。但是，此后对保障性住房在界定、规划、建设、管理和监督等诸多方面始终未能加以明确。业内人士认为，过去十年堪称中国楼市的"十年"，却也是住房保障严重滞后的十年。
据统计数据显示，以经济适用房开发与销售情况为例，两大方面占同期商品住宅额和销售面积的比重都大幅度下降，分别从2000年的16%和20%降至2008年的5%和8%。
抑制房价上涨预期
华远集团总裁任志强表示，调控新政出台导致了需求略有下降，其中一个原因是，一部分人期待保障性住房，放缓了自己的需求。今年有580万套保障房开工，这些人具备了等待条件，不会积极地进入商品房市场。
摩根士丹利大中国区经济学家庆表示，中国房地产市场的特殊性，是 "高、低消费"的一个重要的原因，社会保障房计划是解决这一矛盾的关键。保障房计划可以带来增加总体房地产供给的效果，会帮助抑制当前整体房价过快上涨，并稳定对未来房价上涨的预期。
业内人士认为，政策保障住房是房地产大市场当中的有机组成部分。应该在房地产大市场中形成相对封闭的政策保障住房体制机制。政策保障住房覆盖面宜采取先小后大的策略，集中资源率先解决双困户的住房问题。
业内人士表示，保障性住房建设需要较长的时间周期。2010年将新开工至少580万套保障性住房，相当于2005年全部新建商品房开工量，但达到交房条件，预计要到2012年前后。近几年上海住房保障同样存在这一现象，按计划2012年将新建30万套经济适用房，可前几年新建规模并不大。
中原集团研究董事程澐强调，各地政府必须从制度上及资金安排上认真，才能使保障性住房建设得以保障。以上政策的执行力度，将关系到各地未来一年保障性住房建设的进度。只有确保对保障性住房建设的投入，才能真正有序地加大保障性住房供应，缓解楼市供不应求的局面。
国家住房和城乡建设部政策研究副主任秦虹日前对媒体表示，房地产高暴利时代结束，保障性住房大规模建设，将成为中国房地产企业新的热点，"虽然不高，但政府却能保障其本金的安全。"
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