[摘要] 即将在未来五年占据房地产市场供应量半壁江山的保障房，正改变着市场的供求格局，也将改变开发商参与市场的游戏规则。
即将在未来五年占据房地产市场供应量半壁江山的保障房，正改变着市场的供求格局，也将改变开发商参与市场的游戏规则。
曾几何时，保障房被讽为“鸡肋”。而如今，随着未来五年保障房建设任务的落实，越来越多的开发商开始抢食保障房这个大蛋糕。表面微利的保障房建设，其背后的隐形利润足以对开发商形成巨大诱惑。
从“鸡肋”到“香饽饽”
“十二五”规划已明确，未来五年要建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。
面对大幕开启的保障房“井喷时代”，越来越多的开发商开始醒悟，市场格局的改变必将带来游戏规则的变化，因此纷纷转而抢食保障房这块大“蛋糕”。就在上周，上市房企中天城投与贵州省政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》，自行组建从事保障性安居工程及其配套设施等建设工作的项目子公司，计划在“十二五”期间在贵州省内完成建设面积约1000万平方米（约20万套）、总约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。
随着房地产政策“风向大变”，保障房一夜之间从“鸡肋”变成了炙手可热的“香饽饽”。据不完全统计，近期投身保障性住房建设的包括万科、中国中冶、城投控股、金地集团、保利地产、远洋地产、上海建工、陆家嘴、招商地产、中国建筑等地产大鳄。日前，万科总裁郁亮在2010年年报说明会上就表示，“今年拿地主要目标是在保障房方面”。甚至包括一向只建豪宅的绿城集团也开始将触角伸向保障房领域，不仅杭州22个代建的保障性住房项目绿城拿下了12个，还在青岛、沈阳等地涉足保障房建设。
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保障房背后的隐形利润
对于利润的上市房企来说，除了“为政府分忧、为百姓造房”的“铁肩担道义”之外，更关注的恐怕还是保障房背后的隐形利润。
“根据规定，经适房的成本利润率是3%，两限房在8%-10%。”有业内人士告诉记者，然而房企参与保障房建设，其实际利润可能远不止这些。例如中天城投就在公告中表示，根据中天城投的“实战经验”，建设保障房的根据地方政策可达8%左右，加上配建的商场商铺、场所等经营性附属设施及享受的政策优惠，预期会更高。
除了账面上的之外，参与保障房建设可以在一定程度上规避严厉的房地产调控压力。有房地产开发企业负责人透露，保障房建设成本较低，需求稳定，资金周转速度快，更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低至20%以下。即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的意味着开发商的资金率可扩大至25%左右。
不仅如此，在下达的保障房任务面前，各地方政府也感受到巨大的建设压力，帮助地方政府分担保障房建设压力，也成为一些房企进入部分城市房地产市场的“敲门砖”。
“很多企业参与保障性住房的建设，更多是政府公关需要，通过承揽保障房项目，可以获得更多的经营性用地。”一名熟悉保障房运作的行业人士对记者表示。以往开发项目平均利润高达29%的绿城中国，对微利的保障房建设如此感兴趣似乎很反常，但深入了解可以发现，以绿城进入沈阳为例，除了承包了了一个50万平方米的保障房项目外，绿城还参与建设了沈阳的全运村项目。
而对于上市房企，国泰君安地产分析师张伟明表示，大规模参与建设保障房或能帮助上市房企打开资本市场的融资通道。张伟明称，目前房地产公司在资本市场再融资的通道基本关闭，但因为国家现在力挺保障房建设，会给房企一定的融资空间投入保障房，因此很可能会给企业带来定向增发、发债等资本市场融资机会。
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温家宝：将三管齐下调控房价 加强保障房建设
据中国之声《新闻和报纸摘要》报道，十一届四次会议昨天（14日）上午举行记者会，国务院总理温家宝会见中外记者并回答记者提问。
“我们要有忧患意识，始终保持清醒的头脑。同时，又要树立信心，信心就像太阳一样，充满光明和望。”总理在记者会一开始就语气凝重地再次表达了“忧患”意识与“信心”的重要性：“我的任期还有两年，我深知这两年的工作不比任何一年要轻松。政如农工，日夜思之，思其始而成其终。”
未来五年我国经济增长的预期目标，比“十一五”规划调低了0.5个百分点，年均增长7%。总理指出，这是一项重大举措，意味着在今后五年以至中国经济发展的相当长时期，要把转变经济增长方式作为主线：“真正使中国的经济转到主要依靠科技进步和提高劳动者素质上来，着重提高经济的增长质量和效益。”
经济发展速度、就业与通货膨胀三者之间有密切联系。总理以一个形象例子来解释目前“输入型通胀”对中国的影响：“通货膨胀就像一只老虎，如果放出来就很难再关进去。”而我们目前的通胀形势，是由于国际上某些国家实行量化宽松的货币政策，和国内劳动力成本上涨而一定程度上造成的结构性通货膨胀。因此，今年在政府宏观调控的各项工作中，把抑制通胀摆在了位。房地产问题尤为引人关注。
记者：总理，您好。我是人民广播电台和中国广播网记者。其实从去年开始，国务院就出台了不少关于调控房地产的政策措施，被称为历‘严厉的房地产调控’。现在社会上有担心，就是这些政策措施能不能落实到位？会不会半途而废？
温家宝：在这里，我想提出，我们三管齐下，其实还有一项重要的措施，那就是加快保障性住房建设。
这里就有一个资金落实问题，今年将向地方补助1030亿元，地方财政也相应加大投入，但还须更广泛地利用社会资金。有一件事情重要，那就是保障性住房设计、建设必须有高标准、高要求，也就是说要确保质量、安全和环保。是在环保上，从设计到建筑整个过程，都要实行节能。这是中国房地产建设一大机会，如果丢掉了，十分可惜。
政治改革也是记者会上一个焦点问题，在总理看来，改革是历史永恒的主题，政治体制改革与经济体制改革应该协调推进。温家宝说：“因为上一切事物不会是亘古不变的，如将不尽，与古为新。只有不断地改革，党和国家才会充满生机和活力。”
面对政治体制改革中的腐败问题，总理以无比坚定的态度表达了政府根治腐败的决心和信心：“当前，我以为的危险在于腐败。而消除腐败的土壤还在于改革制度和体制。我深知国之命在人心，解决人民的怨气，实现人民的愿望就必须创造条件，让人民批评和监督。”
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房企深耕特色地产应对调控各寻出路
（来源：上海证券报）养老地产、旅游地产、环保地产……五花八门的特色地产模式正在兴起。正经历着严厉的房地产宏观调控的开发商们，正试图在传统的商品房之外，通过深耕产品线而各寻出路。
3月初，上海复星集团与上海市建筑科学研究院签署《战略合作框架协议》，宣布在绿色节能领域建立战略合作关系，促进国内建筑行业节能技术的应用。并把节能领域股权合作平台启动工作作为双方合作的首要任务。
复星旗下地产公司复地集团董事长张华向记者介绍，早在2006年，复地曾与建科院合作推出了节能建筑试验产品——爱伦坡生态别墅，复地也因此成为在节能建筑领域试水较早的地产企业之一。在目前楼市调控的大环境下，分析，总盘量较小的复地可能会走一条主打环保创新牌的地产模式，以形成独特的产品竞争力。
“对于在环保节能的地产产品和市场方面究竟怎样拓展，其实很多公司未必已经想好，只是先打出概念、抢占市场，毕竟这是一个方向。”一家同样主打环保牌的地产公司内部人士称。
和环保地产一样处于发展初期的还有养老地产概念。“近有很多地产商向我们咨询养老地产的情况，大家对这一模式的关注好像忽然多了起来。”高层告诉记者。
有报道称，万科、保利、华润等大型房企都在不同场合表达了对养老地产的关注，北京、上海、广州等地也已经出现养老地产的试点。不过，有表示，目前的养老地产还只是停留在硬件服务上，要想让养老地产有更大市场，金融等软件配套服务不可或缺。
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以北京“幸福汇”为例，其本质上只是一个适合做老年住宅的远郊商品房。规划设想中，除常规必需设施外，还配备医疗服务站、心理咨询室、老年、专用浴池等，以及24呼叫护理、送餐、果蔬送货上门、收费代缴等服务。万科一位高层曾介绍说，在这个项目中，开发商实际上扮演的只是资源整合者的角色，聘请了有老年经营经验的管理公司进行管理。具体而言，入住社区的老人一次性交会费，通过合同拥有房子使用权（没有买卖权），并可通过合同实现房屋使用权的转让、继承。但入住后每年还要缴纳一定金额的年费，及公共事业费和各项服务费。
“以前上海曾经讨论过以房养老的金融创新，但后来又不了了之。如果在这一块没有更人性化的突破，养老地产不会有大规模的发展。”一位关注养老地产模式的业内人士称。另外，该人士也表示，开发商之所以开始关注养老地产，除了其消费市场庞大外，还有未来可能出现的政策突破。比如，因为养老地产有一定的社会福利性质，政府或许会在土地出让、银行贷款乃至税费上给予一定的政策优惠。
旅游地产是另一个受到热捧的地产概念。2010年初，海南国际旅游岛引发了市场对旅游地产的热情。曾经成功撮合易居中国与新浪联手打造中国房产信息新媒体的沈南鹏，将房地产营销与旅游服务业结合，拉进了携程网和如家酒店集团这两大旅游业巨头，与易居、新浪联手成立中国旅游地产服务集团。“未来的模式是，一个者一旦打算购买旅游地产物业，携程网会通过信息统计与分析，得出该区域物业旅游人流量和集散度，给出更的建议。而在物业管理过程中，如家通过其客户管理体系，通盘分配物业资源，限度提高物业出租率。”中旅服集团高层向记者介绍。
在目前住宅市场遭遇严厉调控的阶段，开发商或试水细分的商业地产，或在住宅产品上加大特色研发，这是房地产宏观调控给市场的另一大贡献。自此，持续了近20年的房地产粗放型发展开始转型。
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不仅是商品住宅地块,保障房土地价格也水涨船高。近日,上海旧城改造的重点区域——闸北区挂出一宗起拍楼板价超过万元的保障房土地!
业内人士表示,作为保障性住房用地,该地块的起拍价已几乎与同区域商品住宅用地的价格持平,令人惊讶。
分析师认为,该地块位于闸北区,地理位置优越,地价之所以偏高,“估计与动迁安置费用有关”。
目前,已有4家房企领取了该地块的竞买申请书。
两个多月前,闸北区曾挂牌出让另一幅高价动迁安置房用地——339街坊北上海物流8号地块。该地块的挂牌底价为2.70095亿元,终由上海创辉企业管理有限公司以底价竞得,折合楼板价为10075元/平方米,成为当时的上海保障房“”。
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接近地价
上海市规土局网站信息显示,这宗名为“闸北区321街坊凯林特地块(部分)”的土地,容积率为2.5,规划用途为配套商品住房(动迁安置房),挂牌底价为3.9716亿元。
据业内人士估算,根据该地块3.9716亿元的挂牌起始价和3.9716万平方米的建筑面积计算,起拍楼板价已高达1万元/平方米。
2010年7月,该地块所属区域曾推出一宗用地——闸北区456街坊住宅用地,由中星集团与北方城投携手以15.79亿元的底价摘得。按照这块地8.22万平方米的出让面积和1.6的容积率估算,成交楼板价在12000元/平方米左右。相比之下,闸北区此次推出的保障房地块的起始楼板价水平,已与用地的价格接近。
记者了解到,和上述保障房地块的大华阳城二手房的网上挂牌价格,约为22000元/平方米。上述业内人士认为,若按照当前业内通行的建筑成本估算办法,闸北区保障房项目建成之后的动迁房房价,估计会接近20000元/平方米,这和周边商品住宅的二手房房价已相差不大。
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保障房也有“”
一位不愿具名的本地房企负责人表示,闸北区近年来旧城改造力度很大,但区域内适合动迁安置的土地很少,有时甚至到浦江镇收购动迁房源。如果在闸北区当地实行动迁的话,“原拆原回”是较好的解决方式。
2010年年底,上海市动迁安置房上市交易期限由取得房地产权证满5年调整为满3年,这使得动迁房房源的价格有所提升。该负责人认为,虽然动迁安置房地块的成本比较高,但楼盘售价略低于周边在售房源价格,还是具有相当。
记者了解到,此次推出的保障房地块并非是闸北区推出的个高价保障房地块。
2010年12月24日,闸北区曾挂牌出让另一幅高价动迁安置房用地——339街坊北上海物流8号地块。该地块的挂牌底价为2.70095亿元,终由上海创辉企业管理有限公司以底价竞得,折合楼板价为10075元/平方米,成为当时的上海保障房“”。
2010年成功出让的保障房“”和此次推出的高价保障房用地,均位于闸北区的核心区域。此次推出的闸北区保障房位于闸宁北面的中环以内,西面紧挨着沪太路上的轨道交通7号线行知路站,交通便捷。同时,周边有大片成熟的居民区,生活配套设施相对齐全。一位闸北区域的房企销售经理对记者表示,该地块是近年来保障房供地中并不多见的地块。
付琦认为,在闸北区,如苏河湾等不少地方的动迁成本都较高,若未来作为原区动迁配套安置,有关部门可能会考虑到动迁成本。“因为上述地块的位置比较好,估计在动迁收储这块地时所投入的成本比较高,所以只能高价推地。”
来自上海市规划和国土资源管理局网站的信息显示,截至3月10日,已有4家房企领取了闸北区321街坊凯林特地块的竞买申请书。该地块的挂牌截止时间为2011年3月30日。
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