[摘要] 房地产板块强势爆发，板块指数涨2.42%，中天城投、信达地产涨停。徘徊多日的地产股是否迎来“小阳春”呢？
国务院摸底楼市调控成效房价拐点预期增强
新“国八条”出台接近两月之际，经中国证券报记者多方了解获悉，国务院近期派出八个调查组，分赴各地对先前出台的楼市调控效果进行摸底。
无独有偶，相关部委的调控措施也在紧锣密鼓进行。国土资源部日前派出专门调研组，对各地用地情况、地价水平进行调研监测，坚决防范新“”的产生。国家发改委22日发布的通知要求，从5月1日起商品房销售实行一套一标价。商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。
在此背景下，不少城市楼盘开始出现较为明显的，房价下跌的“拐点”预期逐步强烈。知情人士称，目前来看，今年继续扩大房产税试点的可能性并不大。
摸底政策落实情况
消息人士证实，国务院已决定派出八个调查组，分赴各地对楼市调控效果进行摸底。“调查结果汇总得出后，国家相关部门将予以公开发布。重点可能仍然在于强调房地产市场调控的严肃性，切实稳定房地产市场价格。”知情人士透露。
中国证券报记者从国土资源部了解到，国土部并未参与上述楼市摸底调查活动。但在今年“两会”期间，国土部已派出专门的调查小组，赴多省对房地产用地情况以及价格进行摸底，敦促各地严防出现“高价地”。
住房和城乡建设部相关负责人日前表示，目前多个城市正在拟定房价控制目标和标准，住建部将敦促各地于一季度公布该目标。
目前，除已出台房价涨幅控制目标的银川、太原、贵阳、郑州等城市外，广州、杭州、北京、天津等大中城市已表态将于本月底之前公布房价涨幅目标。分析人士表示，由于新“国八条”的调控措施尚未完全落实，当前楼市调控将以巩固调控成果为主。随着各大中城市基本已经出台相关“限购”政策，未来一段时间则将迎来房价控制目标的“密集出台期”。
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“明码标价”公开透明
根据国家发改委22日发布的《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费。商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。
链家地产市场部分析师张月认为，“明码标价”将迫使开发商制定出更加合理的价格，有效促进开发商加快开盘，在提高供应量的同时稳定市场价格。
“此前不少开发商分单元甚至楼层进行销售，经常随着销售形势坐地。与此同时，很多项目的销售价格并不透明，一些相关利益群体往往可以拿到较为优惠的价格。发改委出台的这个规定，将在很大程度上避免类似现象。”分析人士指出。
一房地产企业人士则认为，国家发改委目前要求开发商对重新申报备案，但其政策效应是短期的，这一条并未写到《商品房销售明码标价规定》中去。此外，不能排除一些地产公司采取虚高定价、暗自打折的形势进行销售，客户对此并不容易察觉。
“北京等不少城市目前已经采取一套一标价的方式，否则在交易管理系统无法备案，未来的楼市走势还是要看供求关系。”中铁地产市场开发部部长楼英瑞认为。
房价“拐点”预期增强
对于未来的调控动向，住建部政策研究副主任秦虹认为，房地产调控政策在今年仍将持续。强化地方政府责任、继续控制性需求、保证普通住房供应等政策要点，在新“国八条”中都得到更加明确的强调。货币政策方面，今年货币政策仍然会趋紧，每一次加息都对房地产市场影响有限，但是不可忽略的是累计加息对房地产市场的影响。
北京市发改委副主任卢映川认为，目前北京市的限购政策不会对经济产业发展产生根本性的影响，执行时间要视调控效果而定。
秦虹同时认为，房产税试点不会永远试下去，在对试点情况总结经验后，房产税可能将从新增购房逐步涉及到存量购房，税率适当调整也是必然趋势。新“国八条”和房产税这两项政策形成组合后，将对市场预期产生一定影响作用。
与此同时，中国证券报记者了解到，在上海和重庆分别推出房产税试点后，目前相关城市以及部门正在对实施效果进行观察监测，而这需要一个过程。知情人士称，目前来看，今年继续扩大房产税试点的可能性并不大。
在相关调控政策丝毫未见放松的背景下，不少城市房价松动的迹象正在出现。戴德梁行发布的报告显示，2月份楼市受房地产试点、限购范围扩大以及信贷收紧等政策叠加效应影响，火速进入冰冻期。其中，一线城市和二线城市成交分别环比下跌64.6%和18%，先前持续高企的一二线城市房价可能迎来“拐点”。
上海某房地产研究院综合部部长杨红旭认为，迟在5月份之前，我国70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数就将出现下跌，即房价出现“拐点”。
“目前真正对楼市影响的还是限购。但这不意味着未来楼市将会一直悲观下去，预计中国房地产行业至少还有10-15年的朝阳期。”某大型房地产企业人士认为。（来源：中国证券报）
快讯：地产股爆发两市大盘强势上攻
金融界网站讯今日两市平开后，经过稍许整理，地产股率先爆发，板块集体飙升近3%，带领煤炭、水泥、机械、金融、有色等权重板块集体上攻，两市大盘稳步上扬。截至发稿时，沪指上涨逾20点，深成指上涨近150点。
地产股估值低廉有望迎来超跌反弹行情
2010年调控成为空调，价量齐增，触发了2011年初暴风骤雨式的调控。、财政、税收、土地、信贷等多管齐下，冷冻需求，释放供应，遏制房价过快上涨。我们相信调控可以取得成效。
短期看，销售速度的下降和开发企业理性定价，主要的关注点从担心政策转为担心基本面，但土地市场和行为的迅速收缩，本身可能意味着新一轮周期起点；房地产金融化的制度环境，也不曾受到颠覆性的影响，地产销售的相对旺季也即将到来。虽然在个股选择方面更加注重安全性，然而我们目前对估值低廉的地产股表现持乐观看法。
1、产业集中度提高是重要的主题
虽然大公司在过去半个月并没有展现出对行业的超额，但是仔细考察上涨较多的个股，我们认为一些“非地产因素”推动一些地产股上行，本质上反映了市场对产业的悲观，而不是产业内大公司基本面落后小公司。
促进产业集中度提高的因素主要包括：金融资源集中的趋势，消费者的偏好和原材料价格。当货币相对偏紧的时候，金融资源的集中度会更高，银行体系会倾向于扶持一批大公司。而房地产行业的贷款又往往是高波动的，这使得资金相对紧缩变成了对大公司的结构性利好。当然，大公司本身也确实在金融创新方面更有经验。在货币宽松的情况下，大公司和小公司的负债结构不会有大的差别。一旦货币相对紧张，大公司的长期借款占比会明显提高，而小公司可能无从获得长期的借款，以短搏长，现金流容易遇到风险。
消费者从来都偏好那些物业，是在品牌、营销、物业管理等各个方面具备的物业。但在牛市阶段，消费者的偏好不能充分体现，“日光”和“抢购”都使得各类物业鸡犬升天。在熊市，消费者也往往受制于较高的条件或是房价下跌的预期。理性而不的市场，销售分化可能更加明显，消费者的偏好可能促使产业集中度迅速提高。
原材料价格也是产业集中度提高的重要原因。一方面，大公司在集中采购时候具备，和产业链其他环节谈判也占尽先机。另一方面，政府更加乐意出让土地给大企业，因此大企业拿地的价格往往比没有开发实力的小公司要低一些。尽管这种市场占有率提升和融资手段占优，需要很长的时间才能显示出来，但越往后，大公司相对小公司的也越发明显。
至于市场持续担心的大公司可能位于一些被限购的区域，若干小公司则可能分布在不被限购的区域。一方面我们认为大公司本身也在走经营区域下沉的道路，一线城市在大公司业务占比也在下降；其次我们认为一线城市需求基数大，品牌号召力强的大公司仍然可以取得不错的销售成绩，反而是一些缺乏开发经验的本地小企业可能面临窘境。
当然，大公司不是只指范围的龙头，只要是那些与地方关系紧密，融资渠道通畅，品牌突出的公司(比如华发股份、首开股份、金隅股份、滨江集团等等)，即便不是性的，也同样享受产业集中度提高的好处。
2、地产股须考虑安全边际
安全边际，包括资金链的安全边际、股价的安全边际和事件的安全边际。我们认为，在地产牛市时安全性并不重要，房价和销售上涨对于业绩推动力量很强。但是当前地产股的行情则不同，安全性已经成为了选股必须考虑的因素。
静态我们尚且看不到地产企业资金情况的紧张。2010年已经公布年报的企业，短期借款规模小于现金规模，有息负债率(扣减现金后)为25.1%。由于一些有息负债率低的企业尚未公布年报，我们相信行业的有息负债率会在2007年以来历史高点上下，但也不会达到25%。而且负债结构之中，短期需要偿还的压力不大。
但动态看，2011年资金紧张是常态。除了销售端面临的不确定性，更重要的是物价上涨压力使得货币紧缩是常态。我们因此不得不去选择安全性高的企业。安全性高的企业并不一定是有息负债率低的企业，有一些有息负债率比较高，但是背景较好的国企，也可以视为安全性高的企业。因此，我们在其后的个股选择中，多选择那些国企背景，规模较大的企业(或者就是新湖这样的特殊民企，本身有银行的股权).
股价的安全边际，一方面是指盈利预测本身的确定性。一般来说，预收款越高，盈利预测越确定。另一方面，也是是估值本身的安全性，也就是指在2011年的反弹式行情中，需要无惧调控的舆论声浪，也要正视销售速度下降的可能。我们既建议在当前的估值低点买入地产股，也建议在估值回补到较高位置时(例如全体地产股都达到NAV平价时)选择降低仓位。目前来看，股价向上的空间是充分的。
事件性的安全边际，是指此一阶段不必过分相信突发事件的影响。例如，市场认为未来股权融资环境可能会有一些变化，新的“特例”会继续出现，我们十分同意这一看法。但房地产融资本身出现一些缺口，未必等同于豪赌重组股，因为特例的出现有时候也意味着“非特例”被否定。(中信证券)
四大因素支撑上涨空间地产股集体展开反弹
蛰伏已久的房地产板块集体展开反弹。
四大因素促发地产业想象
纵观地产股的反弹，业内人士称，有四大原因支撑。
其一，保障房建设和建材下乡或催生千亿元的市场，保障房建设概念受关注，新快报记者曾提及的中天城投便首当其冲，“200亿元签下保障房大单，且目前总市值距离额差逾50亿元”，如此利好吸引资金青睐，近期成交量持续放大，昨日为39万手，较之前一交易日的23万手放大近七成。同样受益此利好的还有万方地产，其3月18日晚间公告称，签订15亿元保障房代建协议。
其二，近日国家统计局公布2月份70个城市住宅价格变动情况，数据显示市场趋于理性，符合经济需要。中信证券房地产行业研究员陈聪表示，“房价上涨幅度的回落是地产股走出估值困境的基础。”
其三，业绩的支持。截至3月21日，已公布2010年年报的30家房地产上市公司多数净利润同比增长，尤其是万科A、保利等龙头公司，稳定的业绩表现再度彰显行业龙头风范。而小盘股方面，首开股份3月17日公布的年报显示，2010年实现净利润13.45亿元，较股权激励开出的业绩目标超额36%，公司管理层可计提现金激励5640万元。
其四，上周五，央行决定，自3月25日起，上调存款准备金率0.5个百分点。此次离上次上调仅隔一个月，也是央行年内第三次上调存款准备金率。有房产评论员表示，存款准备金率上调意味着加息很快到来，而一旦加息，楼市将会观望引发，拐点将真正到来。（新快报庞倩影）
金融地产股：机构资金避风港
目前这两个板块估值明显，其中两类个股在震荡市中或将反复活跃
近期A股市场出现了震荡中有所企稳的格局，其中金融地产股更是反复活跃，尤其是金融股中的银行股更是成为多头的护盘品种。而地产股中的金隅集团等品种也出现了放量回升的态势。
估值洼地遇上避险资金
对于金融地产股在近期的反复活跃走势，业内人士倾向于两个因素。一是金融地产股具有典型的估值洼地效应，尤其是金融股中的银行股，比如说招商银行、中信银行等银行股的动态市盈率在20倍以下，动态市净率也在2倍左右，均处于估值的历史低位区域。而地产股，虽然目前面临着一定的调控政策的压力，但由于2010年的商品房销售势头强劲，使得地产股的预收账款处于历史高位区域，也就意味着，随着预收账款陆续结转主营业务收入，地产股的2011年业绩预期也相对乐观。而目前该类个股的股价大多处于近年来的低位区域，故也有着一定的估值洼地效应。对于A股市场的资金流向来说，一直有着流向估值洼地的趋势，因此，金融地产股的确有望得到资金的滋润，从而出现了股价相对强硬的态势。
二是资金存在着避险的要求。目前A股市场处于2900点上下持续窄幅震荡的格局，而历史经验显示出久盘必跌，故在此预期下，越来越多的资金开始担心上证指数在2900点一线震荡时间越久，回落的压力就越大。在此背景下，基金等机构资金就需要考虑指数出现这一概率的可能性。而基金等机构资金不可能像一般者那样可以空仓的，他们或出于资金规模的考虑，或出于基金契约的考虑，需要持有一定的筹码。一方面是担心市场可能会出现调整，另一方面则不能完全清仓，故他们需要寻找那些下跌空间有限的品种作为避风港，如此就意味着拥有低估值的金融地产股具有一定的资金配置的可能性。
两大因素或将赋予乐观走势
目前金融地产股还有两大有利因素。一是金融地产股虽然目前整体上呈现出市值庞大、业绩弹性一般的行业特征，但对于部分细分产业，或者部分个股来说，业绩的弹性依然是乐观的。比如说华夏银行，每股对应的主营业务收入是目前银行股中的，只是由于其历史负担沉重、管理效率尚未迅速提升等因素，每股尚未体现出银行股的高盈利能力。但随着历史负担的逐渐消化、德意志银行参股后的管理效率提升等，未来该银行的盈利能力有望迅速提升，从而赋予该股较强的业绩弹性。与此同时，对于城市商业银行股来说，也由于迈向性扩张等因素，业绩的成长性也较为突出，这就意味着动态市盈率、动态市净率将更为低企，既如此，估值的就有望成为股价涨升的动能。
二是题材的刺激。目前地产股的确面临着限购令等房地产调控政策的压力，但问题是，保经济增长、保充分就业也是经济政策的取向之一，这必然意味着房地产的支柱产业地位并未完全丧失。而且，目前关于保障房的建设也进一步强化了各路资金的这一预期。正由于此，有观点认为，保障房将成为地产股股性激活的一个实质性题材，其中金隅集团、天房发展等个股就是如此。而有意思的是，此类个股的股价走势也的确相对强硬，所以，保障房可以释放地产股低估值的做多能量。
积极关注两类个股
循此思路，目前金融地产股的确有避险资金持续流入的可能性，其间必然会产生结构性机会。其中两类个股可积极跟踪，一是业绩弹性较为乐观的品种。前文提及的华夏银行等银行股，中国人寿等保险股，地产股中的合肥城建、荣盛发展等品种也可跟踪。主要是因为他们的房地产项目主要位于二、三线城市，受调控的压力并不大，因此，短线仍有进一步涨升的空间。
二是题材较多的品种。其中招商银行的题材主要在于其业务结构调整颇有成效，是目前银行股中盈利稳定性与成长性为乐观的个股之一，可跟踪。而地产股中的金隅集团、苏州高新、南京高科、建发股份等个股则可跟踪，其中金隅集团的水泥、保障房题材，苏州高新的新三板题材，南京高科的分拆上市题材，建发股份的综合业务等，者都可留意。(金百临秦洪)
商品房明码标价规范销售严厉调控或致房价“拐点”迫近
去年4月住房和城乡建设部规定实施“一房一价”之后，国家发改委日前也下发《商品房销售明码标价规定》，要求自5月1日起新建商品房销售要实行“一房一价”。
不少业内人士认为，此举只是规范住宅销售秩序，既没干预需求，也没明显干预供应，对房价走势影响不大。
但在此轮严厉的房价调控之下，有业内人士预期，房价“拐点”即将来临。
防开发商哄抬房价
3月16日，国家发展改革委发文，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋在昨日下午的微博访谈中表示，这个政策只是调控组合拳之一，不会对房价有任何影响。他认为，在目前市场整体较为低迷的时候，开发商并没有的基础，因此此时出台“一房一价”的规定，只是为了规范市场。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，由于开发商一般是分批分阶段推盘，普遍采用价格段区间的方式公开对外销售，因此每次推盘都有可能存在价格不明的情况。
杨少锋也透露，过去几年，开发商采取种种手段哄抬房价，其中重要的手段就是所谓的“排号”，往往一个项目200套房子，开发商却收取多达上千个客户的定金，然后统一开盘，人为造成“供不应求”的效应。因此，杨少锋表示，“一房一价”可以很好地遏制开发商坐地起价的行为。
“一房一价”并不新鲜，2010年4月，住建部就曾经发布《关于进一步加强房地产市场完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。
此后包括北京、上海等城市都实行了“一房一价”。去年10月，上海市住房保障和房屋管理局还因为违反商品房预售制度，而暂停了松江区乐莫苑4期项目网上签约备案，以及奉贤区恒盛湖畔豪庭项目网上签约备案。
不过，杨少锋也表示，由于实际销售只允许不许，因此许多开发商采取了报高价再打折的做法。
21世纪不动产上海区域市场统计显示，今年1月到3月上半月获得预售证开盘销售的55个新建商品住宅项目中，共计有27个项目在3月份成交均价低于之前预售证报价，占总量的49%。该些项目多为位于嘉定、金山、宝山、浦东的外郊环楼盘。
杨少锋认为，这一轮的调控一定会起到让多数城市房价适度回落的目的，但不是“一房一价”的功劳，而是系列调控组合拳的作用，主要是限购和银根紧缩的作用。
今年房价或跌20%
这一轮的房地产调控已经数出重拳，不过虽然成交量拐点显现，但房价拐点尚未出现。为期4天的“上海之春”春季房展会20日落幕，因参展商锐减和人气不足成为近年来冷清的一届春季房展。购房者观望，开发商动力不足，楼市买卖双方处于胶着状态。
上海某房地产研究院综合研究部22日发布的报告称，2010年部分城市房价泡沫有所扩大。
上述报告的研究结果显示，北京、上海、深圳、杭州等一线城市和东部大城市，房价收入比明显偏高，均在10以上，个别城市甚至远高于10。前五位的北京、深圳、上海、杭州、厦门2010年房价收入比分别达到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。而房价收入比相对较低的重庆、沈阳等城市的房价收入比也逐渐超过总体水平。
上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，2010年多数一二线城市的房价收入比是上升的，这也反映出，去年以来国家重点调控部分城市房价过快上涨的政策取向是正确的，只是调控效果不佳。
而上述房价收入比还是包括了经济适用住房在内的一手商品住宅的价格，一旦剔除经适房，就会发现纯商品住宅的房价收入比又有进一步的提高。
以上海为例，上海2010年纯商品住宅的房价收入比与全部商品住宅的房价收入比相比高出8.83(主要原因是上海的配套商品房成交规模较大)，杭州高出7.97，重庆高出3.83，北京高出3.25。这表明，杭州、北京、上海、重庆这四个城市的房价收入比明显偏高。
国家统计局18日发布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与1月相比，70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有8个城市，持平的有6个城市。与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。
杨红旭则认为，快则3月，可能是4月，迟不会超过5月，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现下跌，也即房价出现“拐点”。
杨少锋在上述访谈中表示，自己预计2011年绝大部分城市全年成交量下跌至少在70%以上，多数城市房价跌幅将超过20%以上。
财经日报胥会云金亮
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