[摘要] 7月18日，央行东莞支行发布上半年信贷数据，全市房地产开发贷和个人住房贷增速双双放缓，“信贷收紧”被眼前数据证实。
2011年7月18日，央行东莞支行发布上半年信贷数据，全市房地产开发贷和个人住房贷增速双双放缓，“信贷收紧”被眼前数据证实。
“房企资金不是有点紧张，是紧张。银行的信贷不是收紧，是基本上已经停掉了。”
东莞房企“融资难”、“资金紧”现状的描述，市房地产协会秘书长陈骏良调查的结果颇为严峻。
融资正途受阻，房企另求他路。
时报记者在东莞信托官网上发现，近一个月内，有三家本地主营为房地产企业通过信托平台向公众募集资金，资金量超过5.5亿元，协议的受益人年化预期率10%。
融资成本之高，已接近银行贷款2倍左右。
没有，只有更高。
东莞房地产企业的民间融资行为也暗流涌动。
以千万元计的短期民间融资，也被圈内多位大佬证实，高达20%以上的借贷利息，在房地产行业内已成惯象。
银行贷款 开发贷与个人贷 双双出现回落
截至今年6月末，全市房地产贷款余额为1003.01亿元，比年初增加35.61亿元，增长3.68%，增速同比下降2.66个百分点。个人住房贷款余额749.76亿元，比年初增加42.42亿元，增长6.01%，增速同比下降3.99个百分点。
这份来自央行东莞支行的数据不足100字，有限的数据中，并未公布开发贷具体授信规模，但增速回落已是不争事实。同期，上半年，东莞信贷投放增量低于同期，相比同期，贷款少增49.69亿元。
从投放过程看，一季度投放143.80亿元，二季度投放108.01亿元。
房地产开发贷款和个人住房贷款增速的双双放缓，在陈骏良那里得到证实。
“房企资金不是有点紧张，是紧张。银行的信贷不是收紧，是基本上已经停掉了。”陈骏良说，目前房地产企业的资金来源还是靠项目销售来回笼资金。
去年4月中旬，国务院常务会议召开，规定二套房首付不得低于五成，并严令开发商对房企授信要“吝啬”。然而，仅有口头禁令，并无实操的银行授信仍笑脸相迎，“成功拿到地的开发商，肯定不用急。”
至于那些品牌大开发商，银行授信更是“明紧实松”，争取做到有求必应，甚至两家银行争风吃醋。
但是，3月份的经济数据，尤其是各方对房地产行业的投入，大大超出国务院的心理接受度。
于是，政府“房贷严令”出台。一年来，信贷收紧政策逐渐加码，加息、提高存款准备金率，已经全都用上，而且是层层加码。
昨晚，一家国有银行东莞分行信贷部负责人向记者简要分析，从2010年年初开始，房贷按揭一直在收紧，全年一直都未放宽松；而今，银行对开发贷几乎处于停滞状态，个人住房贷也在部门的严格审核之下。
对于下半年的银行信贷投放，这位人士欲言又止，直言“乱猜政策无意义。”
这样的坏消息，在瑞峰置业总经理陈强那里得到求证，“开发商想从银行融资，几乎是不可能的事情，除非有之前的契约在先。”
销售回款 个盘成交旺 不代表房企无压力
中国房地产业协会副会长朱中一在接受记者采访时说，由于信贷政策的偏紧指向，房地产行业整体肯定资金吃紧。
从政策上来看，限购令、项目预售款，银行信贷收紧，股市融资、重组暂停，严格房地产信托……这一系列针对房企融资渠道的紧缩政策，都体现政府调控楼市的态度。
从上半年东莞房企“卖房”表现而言，赚钱颇丰。
据东莞中原地产研究监测结果统计显示，2011年上半年东莞共有213个项目有商品房成交，成交面积为324.33万㎡，同比增56.41%；成交总金额为263.05亿元，同比增加62.93%。
从上半年成交前十名来看，房企通过销售带来的资金回笼，同期相比，八成以上房企有不同幅度的增加。可见，面对政策，房企的对策颇有成效。
“现在房地产企业的资金来源还是靠回笼资金。”陈骏良说，对于银行的开发贷收紧，很多大企业早有准备，企图用快售带来现金流的顺畅。
就他调查的结果，以销售回笼资金的渠道仍较为良性，未出现资金量断裂的现象。
但兴奋难掩尴尬。本报记者统计，上半年各月成交10均占到全市成交的30%，火爆越依赖个别项目，就越意味着更多的个盘成交乏力。
此外，主城区除个别项目开盘致成交放量外，松山湖、塘厦“近深”楼盘成交越发强劲，成为深圳限购挤出力量的东莞释放，依赖外力成交助推销售，本地消费呈现愈忽略愈乏力局面。
事实上，从6月开始，东莞楼市正式迎来传统的淡季，不少楼盘一周的成交量不足5套，如果这种局面维持一段时间，将使得开发商的资金链变得岌岌可危，是本地的部分中小开发商承受巨大的资金压力。
另外，开发商的回笼资金其实是账面的回笼资金，开发商其实要等2、3个月才可以拿到回笼资金，这个压力是开发商面临的的困难，资金也是一个大的难题。
民间融资 实力房企 邀本地财团参股
受政策限制，常规的传统银行融资通道已大堵塞。于是，房企们纷纷想尽办法去积极找钱。
“银行贷不到款，信托还没被堵死，一般的融资成本都会超过20%。”东莞某开发商介绍说，房产信托对东莞开发商来说，并非陌生之物，因为本地就有信托融资平台，不少房地产开发商都已经尝试。
资本市场也不失为好渠道。中指研究院分析师白彦军曾对媒体介绍，在海外上市的地产公司有个，可以发行一些海外债券和票据。
今年前4个月，在港上市的房地产企业发的债券已经超过了去年全年的总和。
除了“阳光融资”，民间融资也出现房企身影。
“有不少房地产开发企业来找钱，去年年底的时候很密集。”在东城做建材生意的何先生在“高利贷生意圈”中生存多年，在近这半年多时间内，他接触了不少本地房企的负责人，“5000万元，两个月左右，月利达5%～7%。”在他的描述中，几家名气较大的东莞本土企业都名列其中。
关于房企在民间融资，本报记者接触的另一位商务人士，也证实这种现象并非小范围事件。
通过这位人士的描述，在东莞多年的某深圳开发商曾接触到他所在公司高层，欲说服其老板斥资参股。
他所言的“老板”，产业多元，有专业的博士团队，也已经屯资过亿，打算进入下半年东莞房地产市场。据了解，双方密谈已初步达成，“老板”已经答应，并准备了一部分钱。
“再怎么调控，商品房是有形资产，看得见摸得着。”
据介绍，高利贷圈层已不满足于单一的“高息”，为避免呆坏账产生，不少家族财团聘用专业的团队，除了股市，楼市也被他们紧盯。
不怕市场调控，被套住？“不调控，开发商也不会没钱，我们也没机会啊。”简易的逻辑，也道出这个混乱的楼市资金博弈中，调控为何总会遭遇“调空”的厄运。
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